亦莊新城“核心地區(qū)“:南城“小海淀“,北京房價(jià)最強(qiáng)第四區(qū)!
來源：大山說房時(shí)間：2022-04-05 10:43:58
2022年4月2日，北京市經(jīng)開區(qū)公布了《亦莊新城核心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃2020年-2035年》的草案。這個(gè)所謂的“亦莊新城核心地區(qū)”其實(shí)就是占地66平方公里的“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，這個(gè)范圍在本次“草案”中說的很明確：北到“南五環(huán)”，南到“鳳河”，西到“博興西路”，東到“經(jīng)海九路”。
只有在以上范圍內(nèi)，才能稱之為“亦莊新城核心地區(qū)”，而目前的瀛海、舊宮、臺(tái)湖、馬駒橋等片區(qū)暫時(shí)都不屬于“亦莊核心地區(qū)”。那么“亦莊新城核心地區(qū)”從本次控規(guī)草案上看，有什么特點(diǎn)？
我們認(rèn)為，主要有“四點(diǎn)突破”：
第一，“亦莊新城核心地區(qū)”已經(jīng)從“國家級(jí)經(jīng)開區(qū)”走向“世界一流和具有全球影響力”的產(chǎn)業(yè)綜合新城，區(qū)域定位明顯提升。
這種定位的提升，可能會(huì)給亦莊帶來兩個(gè)變化：其一是“亦莊新城核心地區(qū)”有可能會(huì)加快“擴(kuò)區(qū)步伐”，臺(tái)湖和馬駒橋有望加速并入“亦莊新城核心地區(qū)”；
其二是亦莊將來“獨(dú)立成區(qū)”的概率大大提高了，亦莊這幾年發(fā)展的速度非常快，1999年僅有7平方公里，2002年擴(kuò)區(qū)24平方公里，目前已經(jīng)擴(kuò)到225平方公里。
2021年亦莊GDP已經(jīng)高達(dá)2500億，亦莊新城其實(shí)已經(jīng)完全具備“獨(dú)立成區(qū)”的條件。
第二，“亦莊新城核心地區(qū)”的產(chǎn)業(yè)得到明顯升級(jí)，科技創(chuàng)新和高新技術(shù)企業(yè)比例大大提升，幾乎已經(jīng)完全“海淀化”了。
這就意味著北京第二個(gè)“碼農(nóng)聚集區(qū)”已經(jīng)出現(xiàn)。
甚至亦莊核心區(qū)的“單位面積GDP產(chǎn)出”已經(jīng)高于海淀，排在北京第一位。很明顯，“亦莊新城核心地區(qū)”目標(biāo)就是打造北京南城的“小海淀”
第三，常住人口規(guī)模極大，但住房規(guī)劃很少，典型的“供不應(yīng)求”。
亦莊新城一共規(guī)劃了87萬常住人口，但“亦莊新城核心地區(qū)”就規(guī)劃了30萬的常住人口，幾乎占到整個(gè)亦莊常住人口的30％。
但是從“土地規(guī)劃用途”上看，“亦莊核心地區(qū)”的土地主要是“產(chǎn)業(yè)用地”，居住用地已經(jīng)基本“耗盡”，未來樓市明顯“供不應(yīng)求”。
根據(jù)本次“亦莊新城核心地區(qū)”的控規(guī)草案，一共分成四大“板塊”：分別是“河西板塊”，“核心片區(qū)板塊”，“路東板塊”和“路南板塊”。
其“居住用地”主要集中在“河西”“路東”和“核心片區(qū)”，但整個(gè)“居住用地”僅僅占到土地總面積的30％左右。
亦莊核心地區(qū)的“產(chǎn)業(yè)用地”才是大頭，占到了50％以上。
看到這個(gè)“土地控規(guī)圖”，我們甚至都很懷疑：就這點(diǎn)居住用地，怎么滿足30萬常住人口的入住？亦莊核心地區(qū)未來的住房市場“供不應(yīng)求”已經(jīng)成為定局了。根據(jù)我們的估算，未來“亦莊核心地區(qū)”待出讓的居住用地應(yīng)該不會(huì)超過3塊，在這種背景下“亦莊核心地區(qū)”應(yīng)該及時(shí)“大擴(kuò)區(qū)了”。說白了，這個(gè)“亦莊新城核心地區(qū)”實(shí)在已經(jīng)明顯的“人多地少”，如果再不擴(kuò)區(qū)，估計(jì)地價(jià)房價(jià)還會(huì)持續(xù)“飆升”。第四，配套高度成熟，區(qū)域價(jià)值將持續(xù)“兌現(xiàn)”。目前的“亦莊新城核心地區(qū)”配套已經(jīng)非常成熟了，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)應(yīng)有盡有，2021年北京市還給與了“獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”的教育優(yōu)惠政策。目前區(qū)域內(nèi)擁有“人大附中”，“十一學(xué)校”，“北京二中”，“建華學(xué)校”，大醫(yī)院也是云集，包括同仁醫(yī)院，北京兒童醫(yī)院等。可以說，亦莊核心地區(qū)的“區(qū)域價(jià)值”已經(jīng)開始快速兌現(xiàn)，現(xiàn)在再買入已經(jīng)略微有點(diǎn)晚，房價(jià)已經(jīng)漲起來了。但是如果“亦莊新城核心地區(qū)”不擴(kuò)區(qū)，那么未來的房價(jià)依然有較大空間，隨著“河西板塊”的爆發(fā)，未來的“路東板塊”還可以快速上車。擁有大量的高新技術(shù)碼農(nóng)群體，坐擁北京頂級(jí)配套資源，還有“獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”的政策優(yōu)勢，“亦莊新城核心地區(qū)”房價(jià)想不漲都難。綜上所述，從目前來看，我們認(rèn)為“亦莊新城核心地區(qū)”的發(fā)展已經(jīng)高度成熟了，區(qū)域價(jià)值正在快速兌現(xiàn)，房價(jià)處于上漲的“中后期”。我們判斷，未來三年之內(nèi)，“亦莊新城核心地區(qū)”的房價(jià)水平就會(huì)全面超過朝陽區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)“秒殺”通州區(qū)，而成為東西城、海淀之后的“北京房價(jià)最強(qiáng)第四區(qū)”。同時(shí)從“本次控規(guī)草案”上看，亦莊新城“核心地區(qū)”的擴(kuò)區(qū)趨勢比較明顯：產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，居住用地已經(jīng)用光，區(qū)域發(fā)展成熟度高，但規(guī)劃常住人口占比過高，人地矛盾突出。可以說，亦莊新城“核心地區(qū)”擴(kuò)區(qū)是“迫在眉睫”。我們認(rèn)為，未來亦莊新城核心地區(qū)的擴(kuò)區(qū)有可能將分階段實(shí)施：馬駒橋、臺(tái)湖等“通州地區(qū)”有望首先并入“亦莊新城核心地區(qū)”。馬駒橋和臺(tái)湖是亦莊新城非常重要的“兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)”，包括小米汽車、中建嘉會(huì)城和信創(chuàng)園二期等項(xiàng)目都在這里。
對(duì)于亦莊經(jīng)開區(qū)來說，并入馬駒橋、臺(tái)湖，能夠迅速擴(kuò)展經(jīng)開區(qū)的發(fā)展腹地，引入更多的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
亦莊未來的GDP規(guī)模將“再上一個(gè)臺(tái)階”。
當(dāng)然，一旦“馬駒橋和臺(tái)湖”能夠如愿并入北京亦莊新城“核心地區(qū)”，那么這兩個(gè)地區(qū)的房價(jià)恐怕將再上一個(gè)臺(tái)階。而如果“馬駒橋和臺(tái)湖”不能短期內(nèi)并入亦莊新城“核心地區(qū)”，那么亦莊核心區(qū)的房價(jià)將會(huì)持續(xù)“上漲”，人多地少，供不應(yīng)求的樓市特征馬上就會(huì)出現(xiàn)在亦莊核心地區(qū)。亦莊新城核心地區(qū)，將會(huì)成為“北京房價(jià)最強(qiáng)第四區(qū)”。
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居住用地
常住人口
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