40萬套“保租房“來襲:超80萬“年輕大學(xué)生“有望流入北京城!
來源：大山說房時間：2022-04-05 11:01:26
從2022年開始，北京即將進(jìn)入“租房時代”！3月31日，北京規(guī)自委公布了《關(guān)于2022年度擬供租賃住房用地項目的信息》。在這個文件中，直接把2022年北京擬供應(yīng)的87宗“租賃用地”全部公示。這些用地合計占地規(guī)模高達(dá)307萬平米，我們判斷大概會形成“10萬套”的租賃住房供應(yīng)，大概有80％屬于“保障性租賃房”。根據(jù)3月18日北京市辦公廳印發(fā)的《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，在這個“實施方案”中，明確了北京保障性租賃房的具體操作細(xì)則。根據(jù)“實施方案”的說明，“北京保障性租賃房”主要擁有以下幾個特點：第一，供應(yīng)量極大。未來5年，北京市提出要建設(shè)40萬套的“保障性租賃房”，占到所有住房供應(yīng)的40％。
也就是說，北京未來五年的新房供應(yīng)中，幾乎有一半是這種“保障性租賃房”，預(yù)計五年以后，在北京租房“很容易”。
第二，保障性租賃房嚴(yán)禁買賣。北京保障性租賃房只能“租賃”，永久不得買賣，“以租代售”行為將會面臨重罰。
個人租客更不允許進(jìn)行“轉(zhuǎn)租”。
第三，重點解決“無房客＋年輕人”的居住問題。根據(jù)通知的內(nèi)容，明確提到北京保租房重點解決三類人的居住問題：
其一是“本市無房的人”，其二是“在特定區(qū)域內(nèi)無房的新市民、青年人”，其三是“保障城市運行服務(wù)保障人員、新畢業(yè)大學(xué)生”。
歸根結(jié)底就是只有“北京無房的人”，尤其是“新市民，年輕人，大學(xué)生”才能優(yōu)先租賃北京“保租房”。
第四，戶型面積不大于70平米。文件明確提出，保障性租賃住房以建筑面積70平方米以下的小戶型為主，其實也就是以一居室和小兩居為主。
這種戶型的設(shè)計定位，明顯就是奔著“年輕人和大學(xué)生”的需求去的，重點還是考慮年輕人的過渡居住。
第五，運營單位主要以“國企、央企”為主。北京保租房最大的特點就是其“房東”主要是國企央企，所以租房的年輕人就可以放心“長期居住”，不需要擔(dān)心搬家的問題。
而且規(guī)定“房租”不得高于市場租金，而且租金水平必須報住建部門“審批后”才能實施。
綜上所述，我們就可以明顯看出，所謂的“北京保障性租賃房”，其本質(zhì)就是北京為“年輕大學(xué)生來北京工作”而量身定做的“保障房＋租賃房”。超小戶型，穩(wěn)定便宜的租金，可長期穩(wěn)定居住，不需要頻繁搬家，這對于剛剛來北京工作的“年輕大學(xué)生”來說，具有“致命吸引力”。我們初步估算，5年40萬套，如果每套房子居住“2-3個大學(xué)生”，那么北京至少可以新增80-120萬“年輕大學(xué)生”或者“年輕新市民”。也就意味著，北京五年至少可以搶到“80萬年輕大學(xué)生”，快速實現(xiàn)了常住人口的“騰籠換鳥”，這顯然是一步“好棋”。尤其是，如果北京能夠搶到高達(dá)80萬規(guī)模的年輕大學(xué)生，這些人將來一定會成為北京樓市最龐大的“買房群體”。很多人可能會有“疑慮”，如果大家都“租房了”，為什么還要買房呢？很顯然，那是因為你沒有看懂《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》這個政策的關(guān)鍵點：“落戶”和“上學(xué)”都沒有提及。上海市在2021年11月也提出了“上海版的保障性租賃房政策”，其中就非常明確的提到兩點：第一，上海的保障性租賃住房承租人、居住使用人如果擁有本市戶籍，可以在保租房社區(qū)公共戶落戶。
第二，上海的保障性租賃住房承租人、居住使用人享受未成年子女義務(wù)教育等基本公共服務(wù)政策。
由此可見，“上海版的保租房”類似于北京的公租房，本地戶籍人員可以落戶“社區(qū)戶”，并享受上學(xué)待遇。但是北京的“保租房政策”就沒有提到“落戶”和“上學(xué)”的特殊政策，這也就意味著北京的“保障性租賃房”既不能落社區(qū)戶，也不能享受孩子上學(xué)的特殊待遇。而要想“租房上學(xué)”，按照北京市目前的政策，要求是比較高的：第一，“京戶無房的租房上學(xué)條件”：在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件。
可以看出，就算是北京戶口，租房要想上學(xué)，也需要在本區(qū)工作至少3年，否則上不了學(xué)。
第二，“非京戶的租房上學(xué)條件”：這個就更難了，不僅需要采集五證，同時還需要本區(qū)社保，房東房本等各種條件。
由此可見，北京保障性租賃房應(yīng)該是既不能“落社區(qū)戶”，也很難提供“孩子上學(xué)”的學(xué)位，它只是一種“臨時過渡的居住房屋”。所以對于居住在“北京保障性租賃房”里的年輕人來說，如果將來獲得了北京落戶的機會，或者是要生孩子了，都需要“買房”。畢竟北京的戶口資源和教育資源，真的太“稀缺了”，保障性租賃房估計很難提供“上學(xué)的學(xué)位”和“落戶的社區(qū)戶”。所以不管如何，北京通過“保障性租賃房”搶來的這些“年輕大學(xué)生”，將來的出路都指向了一條：租房只是暫時的，未來只能在北京買房。大首都北京，要想實現(xiàn)“租售同權(quán)”，難度非常大，做夢級別。北京的教育資源，真的非常稀缺，屬于全國“極度稀缺資源”，要想通過租房就可以獲得，難度極大。畢竟，北京很多已經(jīng)買房的人，孩子上學(xué)還需要“排隊”，更別說租房的。綜上所述，我們認(rèn)為，北京進(jìn)入“保障性租賃房”時代，意味著北京也要開始大規(guī)模“搶青年人，搶大學(xué)生”了，因為在北京，只要“租房解決了”，其他的問題都可以慢慢來。未來5年，北京將提供40萬套“保障性租賃房”，意味著超過80萬“新市民，年輕大學(xué)生”即將走入北京。這些“新市民，年輕大學(xué)生”將會成為北京房價未來最堅實的力量。尤其可怕的是，隨著北京大量的“保障性租賃房”亮相，北京將會對京津冀地區(qū)的年輕人口形成巨大的“虹吸”，河北和天津可能還將持續(xù)人口“凈流出”，這是一個非常值得關(guān)注的現(xiàn)象。
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