2022年以來，全國各地樓市相繼傳來利好消息，從銀行信貸環(huán)境的改變到樓市限購政策的放松，房地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)迎來了政策暖風。

近日，有媒體從福建省福州市不動產(chǎn)交易中心處確認，外地戶籍在福州主城區(qū)內(nèi)購房已無需提供社?；蚣{稅證明或落戶，并且已經(jīng)可以辦理過戶手續(xù)。

福州市轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區(qū)，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣及福清市。

此前有媒體報道，非福州五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）在五城區(qū)購房，無需提供近兩年內(nèi)滿12個月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅，購買后該房屋仍受限售政策影響。此外，長樂戶籍也屬于福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區(qū)購買兩套住宅。

福州市不動產(chǎn)交易中心對此表示，能買幾套及限售等細則和文件尚未出臺，但是已經(jīng)可以辦理相關(guān)手續(xù)。

專家指出，福州存在放松限購的基礎(chǔ)。從福州的市場來看，土地市場熱度依然處于低點，2022年第一批次土地集中出讓活動中，17幅用地流拍2幅，取消出讓3幅，僅4幅溢價出讓。同時，商品房去化周期偏長，五區(qū)商品住宅去化周期近20個月，市場供大于求的態(tài)勢依然明顯。在此背景下，適度放松限購，有利于市場供求平衡，更有利于緩解供給的結(jié)構(gòu)性壓力。此外，福州并非全面放松限購，從放松的方式來看，對面積有一定要求，強調(diào)144平方米以下的普通住宅，目的也是更多保障首套剛需類型的需求。

據(jù)不完全統(tǒng)計，3月以來，包括福州、鄭州、哈爾濱、青島即墨等地紛紛取消限購、限售等限制性措施。

多城取消限購限貸等限制性政策，暖風來了

今年3月1日，鄭州打響“取消限購”第一槍，同時宣布取消“認房又認貸政策”。一時之間，成為了行業(yè)內(nèi)熱議的焦點話題。

鄭州市發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》中明確提出，降低個人住房消費負擔。引導在鄭金融機構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這也意味著鄭州正式取消了“認房又認貸政策”。

與此同時，鄭州率先放松了限購政策，《通知》提出，為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

哈爾濱住建局則于3月23日發(fā)布通知稱，經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（哈政辦規(guī)［2018］12號）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。

這也意味著上述《通知》中的“實行區(qū)域性限售政策”、“實行區(qū)域性限購政策”等廢止。上述于2018年5月5日出臺的《通知》提出5項樓市緊縮措施，包括在哈爾濱市有針對性地加強土地供應(yīng)、實行區(qū)域性限購政策、提高公積金貸款條件、嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策與強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等。其中，在主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的商品住房，不受前款規(guī)定限制。

這類城市或?qū)⒗^續(xù)跟進

業(yè)內(nèi)分析師指出，目前已有鄭州、哈爾濱、福州等城市取消限購、限售這種限制性政策，其背后的原因主要包括兩個方面，其一，與樓市表現(xiàn)較為乏力，市場情緒較為低落等困局待解的迫切性有關(guān)，往往對限制性政策進行明確的放松，作用力相對較強，預(yù)期效果較為明顯；其二，與城市、政策的特征有關(guān)，限制性政策往往是由地方設(shè)立推行的，因此城市在對其調(diào)整上的可操作性較強，也是出于降低成本考慮。

分析師指出，由于當前樓市表現(xiàn)仍較乏力，市場信心未見明顯好轉(zhuǎn)，地方樓市紓困迫切，加之近期疫情反彈局面較為嚴重，為樓市交易活動增加了不少阻力，合理且恰當?shù)貙φ哌M行調(diào)整有利于引導房地產(chǎn)市場向健康良性發(fā)展，因此后續(xù)不排除有更多房地產(chǎn)市場表現(xiàn)偏弱的城市跟進調(diào)整限制性政策。

專家指出，以哈爾濱為例，哈爾濱和很多深度降溫城市都有一個共性，就是市場的供需處于長期失衡狀態(tài)，近5年的市場供給量都明顯超過需求量，這會導致兩個結(jié)果，一是商品房交易市場長期低迷，自住性購房需求透支嚴重。二是土地市場降溫加速，房企拿地的信心亦明顯不足。因此，控制供給并提升需求的政策對市場來說影響更為直接，也會拉動自住型購房需求積極入場。

鄭州則在去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，業(yè)內(nèi)認為，鄭19條的出臺有助于全面穩(wěn)定市場、促進合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)：限制性措施進入新一輪“退出潮”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，限售、限購、限貸等是調(diào)控的短期行為。當樓市熱了，限制性措施就要啟動或強化（比如限售從3年調(diào)到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。當下，各地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到了全鏈條的正常循環(huán)，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到較大沖擊，行業(yè)良性循環(huán)不暢。在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

關(guān)榮雪亦提到，限購、限售這種限制性政策對于樓市管控的力度相對較大，作用周期相對較短，效果較為明顯，而且限購、限售對于炒房等風險的打擊效果也較佳；另外，限購、限售等這類限制性政策其實更多是由地方自身推行操作，因此在收緊與放松的調(diào)整方面較為靈活；但如果把控不好力度也會存在一定的弊端，如過度限制可能會降低市場購買欲，導致樓市供需失衡等。

李宇嘉表示，當前高房價、新房大戶型化和豪宅化的傾向下，無論從收入來看，還是預(yù)期來看，剛需購買力都比較弱。要釋放和啟動需求，就必須將改善型需求激活。因此，非熱點城市的限購政策或?qū)⒂瓉碚{(diào)整。限售和限購調(diào)整，在促進住房消費、合理需求，促進行業(yè)良性循環(huán)的語境下，有更強的合理性，限制性措施進入新一輪“退出潮”。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入2022年，市場政策端接連釋放改善信號，樓市“松綁”的隊伍不斷壯大，也從側(cè)面反映出城市對于政策放松的迫切性與必要性。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月30日，有62個城市松綁了樓市政策，主要在放松限購限貸，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，公積金貸款放松，放松限售限價，購房補貼等層面。綜合來看，樓市政策適度放松對于多維主體均有一定的積極影響，對于購房者的利好更為顯著，將有效緩解部分困難群體購房資金、門檻限制等壓力；對于城市而言，購房需求進一步釋放或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠋映山挥兴仙c此同時緩解城市庫存壓力，推動城市經(jīng)濟發(fā)展；另外，多城適度放松樓市政策也是切實落實滿足合理住房需求的相應(yīng)主體責任，促進行業(yè)的內(nèi)部循環(huán)和健康發(fā)展。

標簽： 房地產(chǎn)市場 良性循環(huán)