聽說明天開盤的天時湯山·御邸信心滿滿，連排號都取消了，采用“開盤當天先到先選”的銷售方式。

根據(jù)和御邸銷售聊的情況，顧問君覺得項目上下彌漫著樂觀的情緒，大家都認為御邸與周邊的萬科翡翠公園二手房形成了一二手價格倒掛的現(xiàn)象，買到就是賺到，御邸肯定不愁賣。

如果真是這樣，那要恭喜御邸。

因為一二手房價格倒掛的現(xiàn)象在北京還不多，在杭州很普遍。杭州的新盤不管是套總價2000萬+，還是500萬+，開盤都售罄，有的項目還需要搖號買。御邸采用不排號、先到先得的銷售方式，聽起來還挺公道，不欺負買房人心急。

鑒于如此好的投資機會，顧問君日前專門去御邸踩盤，對價格倒掛的事情做了詳細了解，在這里分享給大家?？赐旰竽僮雠袛?，御邸到底值不值得買。

1、價格倒掛成因

顧問君了解到，所謂御邸的價格倒掛指的是御邸和周邊的一個次新房項目——萬科翡翠公園的二手房價格形成了倒掛。

“貝殼找房”上的房源信息顯示：萬科翡翠公園平層戶型二手房業(yè)主掛牌價格最低6.2萬元/平米，最高7.3萬元/平米，中間值是6.7萬元/平米。最近該項目的二手房成交價格在6.6萬元/平米。

御邸平均單價約6萬元/平米，只有172套房，位于萬科翡翠公園的“環(huán)抱”中。

但是，稍微往遠處走點距離，就會發(fā)現(xiàn)這里的二手房價格立即呈現(xiàn)斷崖式下降。

例如，萬科翡翠公園對面的2003年建成的名流花園只要3.6萬元/平米；旁邊2005年建成美樹假日嘉園4.5萬元/平米；北側(cè)一公里2007年建成的北京洋房4.4萬元/平米；靠近立湯路2009年建成的望都新地4.1萬元/平米，平均下來，整個區(qū)域的二手房掛牌價格只有4.5萬元/平米。

由于御邸位于昌平區(qū)北七家地區(qū)，雖然有地鐵通達，但是絕對地理位置是處于北五環(huán)外，接近北六環(huán)的近郊區(qū)域。在市場上行的時候，一般是城里客戶外溢出來買房，近郊房子價格跟著城里房子一起漲。但是如果市場下行的時候，則是近郊的房子率先跌價，尤其是非別墅類的普通住宅項目，價格在熊市的時候一般漲不起來。

當下市場處于啥階段，相信大家心里都有判斷。

所以，御邸周邊的二手房價格在這兩年里普遍是下跌的，只有萬科翡翠公園價格比較堅挺，是什么原因呢？

通過詢問周邊的中介，顧問君得到的答案主要來自兩方面：

1、 萬科業(yè)主抱團“護盤”

萬科翡翠公園業(yè)主多為小資和中產(chǎn)家庭，對于房價比較敏感，而萬科這個項目是區(qū)域標桿盤，房價本來就容易站崗，買入這個項目的業(yè)主自然想讓房價只漲不跌。于是大家在掛牌出售時，比較有默契。

這個情況與2018年杭州稥時公寓業(yè)主群統(tǒng)一二手房報價口徑事件有些異曲同工。業(yè)主之間相互提高信心，抱著積極的心態(tài)，房子不降價賣。

2、萬科物業(yè)和配套的價值

萬科翡翠公園是萬科在昌平打造的首個街區(qū)式洋房產(chǎn)品，品質(zhì)相對較高，而且萬科物業(yè)的管理水平也是人盡皆知。加上萬科配建了商街，水池等一系列硬件和景觀，整個社區(qū)的生活氛圍還是頗具品質(zhì)感的。

最重要的是萬科物業(yè)服務口碑很好，對于二手房來說，一個好的物業(yè)公司可以讓房價比周邊項目多賣5-10%。

2、御邸能漲嗎？

奔著價格倒掛來買御邸的買房人，多數(shù)有點投資的心理，希望御邸二手房價格將來像旁邊萬科翡翠公園一樣穩(wěn)步上漲。

很多想買御邸的朋友也問顧問君這個問題，在這里顧問君簡單說下自己的觀點，僅供參考——

1. 買入時機問題

對于北京樓市來說，房子的資產(chǎn)安全性是比較好的，能漲多少，主要取決于你買的時機和你買入的價格，雖然目前市場是底部，但是御邸這樣的項目拿地成本并不低，對比周邊二手房均價和區(qū)域價值來說，價格優(yōu)勢不明顯。

目前買房真得奔著“房住不炒”去買，如果奔著投資升值的動機，建議還是考慮五環(huán)以內(nèi)的網(wǎng)紅盤。

2. 產(chǎn)品純粹性問題

萬科翡翠公園二手房價格堅挺，跟項目的純粹性有關(guān)，這是萬科打造的“翡翠系”高端項目，又是標桿，從產(chǎn)品品質(zhì)到客群都比較高端，因此業(yè)主能團結(jié)一心，維護房價。

萬科翡翠公園戶型80平米起，主力戶型110-125平米。而御邸是從56平米起，最大125平米，未來社區(qū)居住人口的經(jīng)濟實力相差較大。

御邸體量小，戶型種類又多，分攤到每個戶型上都是十幾、二十套，通俗的講就是“有點雜”。

3.得房率問題

御邸得房率75-78%，萬科翡翠公園得房率78-86%，我們用125平米戶型算下套內(nèi)單價：

算完套內(nèi)單價，倒掛的差距是不是一下縮小了很多？

而且萬科翡翠公園增值的核心除了硬件，還有萬科物業(yè)的支撐。據(jù)說，御邸只用自己的物業(yè)公司，在物業(yè)品牌價值上又低了一截。

更為重要的一點是，距離城區(qū)較遠的區(qū)域在這輪市場變化中呈現(xiàn)出購買力向內(nèi)收縮的特點，尤其是內(nèi)城出現(xiàn)了一些高性價比樓盤，讓不少業(yè)主開始向城市核心區(qū)換房。萬科翡翠公園二手房掛牌量大，也有這方面的原因。

如果郊區(qū)的回流是趨勢，那么區(qū)域內(nèi)的二手房價就不會有很好的支撐，再加上周邊還有大體量，單價更低的新盤入市，御邸看似倒掛的價格優(yōu)勢，其實就是正常的市場價值體現(xiàn)。

至于御邸是不是“買到即賺到”，估計您心里早有了答案。

標簽： 翡翠公園 物業(yè)公司