珠海的D王，十字門的中海寰宇天下，竟賣到6萬+！

近日，鳳凰君在朋友圈驚訝的發(fā)現(xiàn)，中海寰宇天下成交一套房源，總價達1343萬元，折算單價約6.2萬/㎡。

▲來自中介朋友圈截圖

6萬+？這意味著，比對岸橫琴金融島的房價還高！可能不少人要問了，中海寰宇天下值不值？

房價堪比橫琴

值不值？

首先，我們先了解中海寰宇天下的項目情況。

2020年11月，中海地產(chǎn)以總價104.76億、折合樓面價23281元/㎡拿下十字門項目，也就是現(xiàn)在的寰宇天下。

這也是迄今為止，珠?？們r最高的D王項目。

項目整體建面約45萬㎡，住宅產(chǎn)品主要分布在地塊3、地塊4、地塊5。

前文提及的6萬+的房源，多集中在5號地塊，主打的是一線海景大平層。

其中，建面約169㎡的四房，均價約44000元/㎡；建面約218㎡的大平層，均價約45000-68000元/㎡。

然而定價非常高，但是5號地塊的景觀卻也有一定限制：

首先，雖然5地塊項目最靠近磨刀門水道，但中間6、7、8地塊還規(guī)劃有商業(yè)、鄰里中心、幼兒園等，低樓層景觀會有所限制。

其次，臨江還有一條市政路與休閑綠道，想獲得不錯的景觀視野，對建筑的高度有一定要求。但由于沒有實地樣板房，目前無法實景拍攝求證。

但值得關(guān)注的是，目前備受矚目的橫琴島，最新的住宅均價是50085元/㎡（數(shù)據(jù)源自珠海中原地產(chǎn)2月月報），區(qū)位與發(fā)展價值與中海寰宇天下相比，豈不是更香？

事實上，中海寰宇天下拿地成本很高，面粉貴，面包自然不會便宜。

但無論是與周邊相比，還是與橫琴相比，這樣的價格到底值不值？

價格跨度超千萬

忽略了圈層？

但是中海寰宇天下還有別的地塊，提供了跨度超過千萬的產(chǎn)品。

目前在售的3號地塊，有洋房、有高層，面積段為建面約105-130㎡的3+1房，均價約在41500-51000元/㎡。

4號地塊主推6棟，建面約86-112㎡的3房，折后均價40000元/㎡。

那么問題來了。對于高端買家來說，任性花千萬住大平層，享受一線景觀毫無問題。

但在同一個項目中，總價在幾百萬到上千萬不等，項目價差可以達到千萬。圈層明顯不夠純粹。

要知道，幾個地塊之間，會通過連廊相接，大平層的私密性，可能便受到挑戰(zhàn)了。

兩梯六戶，全北向86㎡，滿足精致窮？

如前所述，中海寰宇天下不僅做高端，它為了順應(yīng)剛需市場，最小有推出約86㎡的剛需小戶型，總價330萬起。

同時，項目推出優(yōu)惠房源，價格最低可以是“37XXX”。很明顯，4字頭降到了3字頭。

▲截圖于今日l頭條

小面積產(chǎn)品，總價最低為323XXXX元，這個門檻真的很低了。

有人戲虐道，高起點的中海寰宇天下，也順應(yīng)起了剛需市場，滿足精致窮的虛榮。

與此同時，最近有網(wǎng)友吐槽，300多萬上車兩梯六戶，北向朝向的寰宇天下，這個虛榮成本未免太高。

硬上車的買家，需要慎重。

▲來自購房群網(wǎng)友的討論

而對于總體偏改善的項目來說，這樣的小戶型在二手市場有無銷路呢？什么人會來接盤？這也存在疑問。

非現(xiàn)房，且口碑有瑕疵品質(zhì)能否有保障？

現(xiàn)在的市場，不確定性因素變多，準(zhǔn)現(xiàn)房/現(xiàn)房將會變成買房的重要因素。

特別對于中海寰宇天下來說，景觀的溢價性較高，海景與非海景的價格相差較大。更需要實體考察。

但是，項目目前為異地樣板間，實際景觀尚不能明確展現(xiàn)，對于有景觀要求的買家，存在一定的風(fēng)險。

因為作為中海的高標(biāo)項目，寰宇天下系列也有過“翻車”。

比如，北京中海寰宇天下景山府，去年便出現(xiàn)維權(quán)事件。

▲截圖自《人民網(wǎng)》領(lǐng)導(dǎo)留言板

據(jù)了解，在交房近一年后，該項目的用電線路集中出現(xiàn)問題，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，短路、跳閘頻發(fā)。即使維修之后，也依然很難徹底修好。在二、三期產(chǎn)品中，也同樣存在設(shè)計缺陷，遭遇業(yè)主大規(guī)模投訴。

▲截圖自《人民網(wǎng)》領(lǐng)導(dǎo)留言板而該項目，在當(dāng)時的北京市場，算的上明星樓盤，去化非?？臁]想到，交樓后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題。環(huán)顧珠海市場，已交付的中海環(huán)宇城，也遭到了業(yè)主投訴。

根據(jù)業(yè)主投訴來看，該項目物業(yè)管理費達4.28元，但業(yè)主反饋日常維護水平差，且住宅使用的停車場，并未分區(qū)管理，導(dǎo)致回家沒車位。

這讓擁有豐富配套的中海環(huán)宇城，蒙上了一絲陰影。

結(jié)語：

事實上，中海在市場上建立了良好的口碑，打造的產(chǎn)品也相對不錯。

而中海寰宇天下，由于是D王項目，更給于了市場非常高的期望值。

但鳳凰君在此建議，考慮入手的買家，還是有以下幾點值得注意：

其一，推出的小面積產(chǎn)品，二梯六戶設(shè)計，朝向都為北向。項目主打改善盤，結(jié)合未來更注重居住屬性，在二手市場，或較難有人接手。

其二，項目整體的總價圈層線較亂，千萬豪宅所處的5號地塊總建面約9.7萬㎡，容積率2.63，小區(qū)面積不算大，容積率偏高。

并且，千萬豪宅對景觀要求高，但買家暫時無法實體考察，有不確定性。

其三，整體地塊面積雖大，但分地塊開發(fā)，被多條馬路隔開，有一定的噪音影響。

文到最后，你認為6萬+的中海寰宇天下值得入手嗎？歡迎留言討論~

（文章轉(zhuǎn)載自鳳凰房產(chǎn)珠海站）

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