劇透：歡迎王四營“新兄弟”

來源：中國房評報道時間：2022-03-14 16:33:52

今年北京第一批次集中供地結(jié)束后，保利+金地拿下的王四營04地塊就成了朝陽東部置業(yè)群眾們關(guān)注的熱點。

據(jù)悉，項目將由保利操盤，蓋因保利·錦上項目賣得不錯，在王四營區(qū)域的操盤經(jīng)驗豐富。

這個項目進(jìn)展神速，拿地不到1個月，據(jù)說項目定位和案名已經(jīng)敲定。

顧問君獨家獲悉，項目案名仍跟“保利·錦上”有關(guān)，可能會是類似“錦上二期”這樣的案名，前面加上金地和保利的公司名稱。確切的案名雖然還沒有官宣，但是案名的方向基本是沿襲“保利·錦上”的名號。

這也很容易理解。

一是保利·錦上已經(jīng)在王四營區(qū)域和朝陽東部有了品牌知名度；二是保利·錦上目前積累了很多客戶，包括因為預(yù)算原因暫時觀望的客戶，把這部分客戶潛力釋放出來，就能給04地塊的新項目銷售來個“開門紅”。

說到這里，就牽出了第二個問題，王四營04地塊的產(chǎn)品規(guī)劃以什么產(chǎn)品為主？

據(jù)顧問君打探到的消息，錦上二期產(chǎn)品最大可能不超100平米，而最小戶型可能從60平米起。

據(jù)悉，王四營04地塊的產(chǎn)品規(guī)劃以小戶型為主，簡單說就是“6-7-8-9”，也就是60平米、70平米、80平米、90平米左右的小戶型產(chǎn)品都會有。

1、區(qū)域有小戶型需求

隨著北京市“70/90”政策解釋為套內(nèi)面積，整個市場上新增商品房的戶均建筑面積快速上升。

大家都認(rèn)為北京樓市是改善需求為主的市場，因此都喜歡做經(jīng)濟(jì)型三居，疊加土地成本高，開發(fā)商極限追求利潤，在產(chǎn)品設(shè)計的時候更愿意多做大戶型，少做小戶型。對于一個項目來說，小戶型房屋意味著建筑成本提高，利潤率下降。

另外就是朝陽東部地區(qū)小戶型產(chǎn)品的需求旺盛。“這里雖然離五環(huán)更近，但挨著地鐵交通方便，來看房買房的也都是年輕人為主，大多是生活工作在CBD、大望路一帶的上班族，”一位新房渠道銷售說到，“剛需就認(rèn)地鐵盤，只是王四營上車門檻比較高，最小戶型也要780萬元”。

開發(fā)商們研究認(rèn)為，王四營潛在的剛需客戶并不少，只要門檻降低就能收獲這波客戶。

2、優(yōu)質(zhì)學(xué)校引發(fā)新需求

在朝陽，好學(xué)校就那么幾所。

從北京市小學(xué)排名來看，朝陽排名靠前的只有朝陽實驗、芳草地、陳經(jīng)綸、外國語，這次海淀“六小強(qiáng)”中的北京十一學(xué)校進(jìn)駐王四營，還是小學(xué)+初中9年一貫制，朝陽虎媽們有了新目標(biāo)。

說到北京十一學(xué)校分校的成績，位于亦莊的實驗中學(xué)可做參考，感興趣的讀者自行查閱資料，這里就不展開了。

很多有教育需求的剛需聞風(fēng)而來，據(jù)說保利·錦上接待的客戶當(dāng)中就有很多人打算給孩子買個小戶型的房子，在這里先占個學(xué)區(qū)名額。

3、“前店后廠”夠時尚

在朝陽區(qū)的發(fā)展定位中，王四營屬于產(chǎn)業(yè)居住融合發(fā)展組團(tuán)，從規(guī)劃文件上看，焦化廠文創(chuàng)區(qū)是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱。其中規(guī)劃有動漫產(chǎn)業(yè)園，圍繞動漫產(chǎn)業(yè)的新興業(yè)態(tài)，激發(fā)王四營發(fā)展新動能。

這個“新動能”要從兩個層面來理解，第一，可以為區(qū)域提供更多就業(yè)崗位。

比如城市核心區(qū)的文創(chuàng)園出租率一直處于較高水平，大量城市青年工作在其中，與之相鄰的住宅可以很好解決職住平衡問題。

而文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中不少業(yè)務(wù)采用工作室模式，比如直播帶貨，在家就可以完成，俗稱“前店后廠”。

第二，可以提升區(qū)域內(nèi)文化、藝術(shù)生活的內(nèi)涵。

說白了時尚愛玩的年輕人來了，整個區(qū)域的配套也會隨之變化。比如老人居多的住區(qū)，街區(qū)商業(yè)以超市、藥店為主；年輕人居多的住區(qū)，街區(qū)商業(yè)以便利店、咖啡屋、小劇場、密室逃脫等網(wǎng)紅打卡地為主。

對于追逐時尚的朝陽青年，這是個大利好。

4、四環(huán)更需低首付

據(jù)悉項目將在60平米、70平米、80平米、90平米四個面積段上各打造一款戶型，以滿足區(qū)域剛需的置業(yè)訴求。

以60平米計算，王四營區(qū)域的上車門檻將降至426萬元，而且還是普宅！首付只需要150萬元！

無論是時尚單身貴族，還是教育剛需小太陽家庭，這個價格足夠震撼。

回看保利·錦上的銷售成績，項目大概還剩約100套房源，114平米戶型去化比例最高，有著“選樓不挑層，挑層不選樓”的不愁賣。

在售樓處，顧問君聽到一位來訪客戶詢問是否有清退的房源。但是銷售很抱歉地告訴這位客戶：沒有退出來的房子。