摘要：區(qū)域化色彩依然濃（歡迎關(guān)注杠桿游戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

銀銀按：又到財報季，今年杠桿游戲還是如常推出2021年企業(yè)財報拆解——“年鑒”欄目，將陸續(xù)關(guān)注桿友和我個人感興趣的企業(yè)。桿友有特別想看的企業(yè)年報，歡迎留言告訴我。

2021年房地產(chǎn)難熬，最近房企陸續(xù)披露全年業(yè)績公告，讓人揪心，也讓人期待。先發(fā)布的往往成績都不會很差，杠桿游戲先從他們說起，今天來看看老牌粵系房企：越秀地產(chǎn)。

1、很穩(wěn)，但錯過全國化良機(jī)

看到越秀地產(chǎn)開頭的業(yè)績摘要，杠桿游戲不得不感嘆，潮水褪去后穩(wěn)健房企的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，真的很穩(wěn)！

比如越秀地產(chǎn)2021年營收573.8億元，同比上升24.1%；這樣一對比，也是最近披露業(yè)績的九龍倉集團(tuán)7%左右的營收增速就顯得有些相形見絀。

累計合同銷售額1151.5億元，同比上升20.2%，完成了目標(biāo)的102.6%，2021年能超額完成目標(biāo)的房企沒幾家。

權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為35.9億元，同比下降15.5%；年內(nèi)盈利52.74億元，同比上升12.6%；核心凈利潤同比上升3.2%，為41.5億元。

越秀地產(chǎn)也有一些相對不太好的消息，比如增收不增利的情況更嚴(yán)重。銷售成本同比上漲29.7%，高于營收增速，為448.96億元。從而毛利率下降為21.8%，3.3個百分點(diǎn)的降幅也在合理范圍。

另外越秀地產(chǎn)的區(qū)域化色彩還是比較濃，2021年合同銷售額中，大灣區(qū)和華東地區(qū)合計所占比例84.5%，華中、北方、西南地區(qū)占比分別為8.8%、4.0%、2.6%。

大本營廣州的銷售額增速表現(xiàn)一般，同比上升8.6%，跑輸了總銷售額平均增速，各大區(qū)增速墊底，為606.0億元，約占總銷售額52.6%。

土地儲備上，杠桿游戲注意到，越秀地產(chǎn)亦主要集中在大灣區(qū)。截至2021年底，其擁有土儲約2711萬平米，其中大灣區(qū)占比約55%，華東、華中、北方、西南地區(qū)分別占比

說實(shí)話，作為一家發(fā)展歷史30余年的房企來說，越秀地產(chǎn)對于全國布局的黃金期有點(diǎn)錯失良機(jī)，以后要走出可能更難了，但有時候也意味著相對安全。

2021年，越秀地產(chǎn)的發(fā)展中物業(yè)及持作出售物業(yè)的減值撥備同比上升89.27%，為16.5億元，不容易啊。

2、很綠，短債增幅比較明顯

資產(chǎn)數(shù)據(jù)杠桿游戲接著談一談，2021年越秀地產(chǎn)的非流動資產(chǎn)略有下滑，為510.5億元，上年同期是515.7億元。具體來看，主要是投資物業(yè)、發(fā)展中物業(yè)下降了一些，同比降幅分別為31.7%、18.1%。

流動資產(chǎn)有所上升，同比增速24.2%，為262.8億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比增幅16.1%，為327.66億元。

2021年，越秀地產(chǎn)的流動負(fù)債增加了500多億，為1826.2億元，剔除合同負(fù)債后為1094.4億元。杠桿游戲簡單計算了下，去年同期這一數(shù)據(jù)為773.8億元。剔除合同負(fù)債后，其流動負(fù)債同比增加了大概320.6億元，主要是其他應(yīng)付款及應(yīng)計費(fèi)用、借貸、應(yīng)付稅項(xiàng)的增加，分別同比增幅為36.4%、79.8%、21.3%。

非流動負(fù)債方面，越秀地產(chǎn)同比降幅15.5%，為568.7億元；凈資產(chǎn)同比上升15.7%，為743.7億元。

三道紅線越秀地產(chǎn)指標(biāo)繼續(xù)保持綠檔。凈借貸比率47.1%，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率69.1%，現(xiàn)金短債比1.36倍。

從總借貸的賬齡來看，越秀地產(chǎn)的短債增幅比較明顯，2021年末為298.02億元，同比2020年的165.76億元，增加了約132.26億元，同比增幅為79.79%。不過越秀地產(chǎn)暫時“不差錢”。

此外，越秀地產(chǎn)的發(fā)債成本低到塵埃。境外發(fā)的6.5億元5年期和1.5億元10年期美元債，票面利率分別2.8%和3.8%，2021年的平均借貸利率4.26%，同比降了36個基點(diǎn)。

比較奇怪的是，業(yè)績公告里似乎并未披露現(xiàn)金流的具體數(shù)據(jù)，杠桿游戲翻了半天沒看到。

3、新故事能推升股價嗎？

總的來看，越秀地產(chǎn)2021年的表現(xiàn)，非常符合其穩(wěn)健房企的身份，在行業(yè)波動期，這是難能可貴的優(yōu)勢。

放到歷史長河中，則另當(dāng)別論。

截至2022年3月11日港股收盤，越秀地產(chǎn)股價7.7港元每股，下跌了2.16%。市值238.43億港元。如果不算資本重組等客觀原因影響的股價，越秀地產(chǎn)這近30年來，股價、市值也是相當(dāng)?shù)摹胺€(wěn)”。這是好事還是壞事呢？

圖片來源：東方財富（特此感謝?。?/p>

從2021年業(yè)績報告里，杠桿游戲強(qiáng)烈感覺到，越秀地產(chǎn)想講一些新故事。在廣州，越秀地產(chǎn)是第一個搶奪到“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目的房企，發(fā)展如今大火的TOD項(xiàng)目也非常順理成章。

截至2021年末，越秀地產(chǎn)共有6個TOD項(xiàng)目，總土儲376萬平米，約占越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲備的25.2%和總土儲的13.9%。不過也都集中在廣東。

業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)也說了，特別希望能夠走出廣州，拓展廣州以外的TOD項(xiàng)目。后續(xù)推進(jìn)如何，還有待時間檢驗(yàn)。

對了，2021下半年，諸多房企開始人員優(yōu)化，越秀地產(chǎn)雇員還增加了幾百名，從2021年中期的15720名，增加到年末的16320名，不愧是優(yōu)秀國企啊。

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