原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 2

去年下半年以來，很多民營房企出現債務違約，其中一些房企被投資者質疑“有錢不還”、“故意躺平”、“耍花樣”。

躺了這么久，市場還是未見好轉。

今年春節(jié)之后，有的躺平房企開始停發(fā)工資、放長假，被裁的員工很多沒拿到離職補償金，質疑公司故意甩下他們，因為自從公司信用違約以來，沒見公司“賣過一分錢資產”。

相比世茂、陽光城等積極賣資產還債的企業(yè)來說，故意躺平，想“靠時間換空間”的企業(yè)不是沒有。

如今，大部分民營房企的老板還是“創(chuàng)一代”，這代人的特點是：膽大、好賭！

“活了20年，啥場面沒見過？”

一位民企老板給心腹們打氣的時候很豪氣地說。一副“大哥在，人未變”的樣子。

對于這樣的公司，這樣的老板，剛開始下屬們還相信，不斷在朋友圈秀公司照常運轉的信息。

可是，時間一長，大家看到公司絲毫沒有好轉的跡象，該跑的就跑了。

房小評曾經采訪過一些“創(chuàng)一代”老板，他們大部分都有很強的自信心，很有膽魄，“泰山崩于前而不變色”。

2003年、2008年、2014年，三次房地產下行周期，這些“創(chuàng)一代”老板們都扛過來了。

他們的自信和國家房地產調控，如同相對疾駛的兩輛汽車，就看誰膽子大，誰第一個打方向盤。

貌似，過去三次房地產大調整當中，膽子大的老板都活下來了。

而且，房地產的金融屬性越來越強，到最后比的是加杠桿，簡直成了玩心跳的游戲。

一家開發(fā)商老板身價幾百億，公司年銷售額過千億，且不說其中水分多大，單是高周轉就已經從“六個蓋子、十個瓶子”，加速到了“一個蓋子、十個瓶子”，只要風吹草動，公司資金鏈就會斷掉，這樣的生意有幾個人敢做？

但是，民營房企的老板們將這些“地雷陣”、“刀山火海”都闖了過來，企業(yè)能存活到今天，掙多少錢仿佛已經不重要，“創(chuàng)一代”老板們收獲的是迷之自信。

那么，問題來了，這次調控，“創(chuàng)一代”老板們能闖過去嗎？

上述不積極處置資產、躺平熬投資人耐心的民企老板們顯然在打時間的主意。隨著時間一天天過去，宏觀經濟壓力凸顯，房地產調控的政策底已現，各級政府都喊話支持房地產走良性循環(huán)道路。

鄭州、青島、長沙等城市放松房地產調控的聲音不絕于耳。

一切仿佛2014年場景再現。

難道“創(chuàng)一代”老板們這次又贏了？

不對，“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”的三大沖擊情況沒有改變。對房地產市場來說，需求不足仍是市場轉暖的主要矛盾。

要改變需求不足，最有效的辦法就是央行放水。

央行和銀保監(jiān)會領導的確在不斷釋放積極信號，有的地區(qū)甚至窗口指導要確保房貸規(guī)模不減，保持1月份的力度。

至此，劇情進展了2/3，真的像2014年的劇情再現了。

但是，一場國際油價、大宗商品價格上漲的浪潮襲來，恐怕要打破躺平的房地產老板們的美夢。

受地緣沖突影響，布倫特原油價格一度觸及139美元/桶，創(chuàng)2008年以來新高，一些國際機構甚至直接將短期價格看漲到了200美元/桶。受此影響，國內汽油價格五連漲，部分城市92號汽油都突破8元/升了。

與原油價格上漲相伴的是鐵礦石、糧食等大宗商品的價格齊漲。

這些上游原材料價格上漲會對房地產行業(yè)帶來什么影響呢？

一

從供給端來說：

1. 推高建筑材料成本及上下游產品成本。

鋼筋、水泥等建筑原材料成本會大幅上升，加大建筑企業(yè)成本壓力，導致建筑企業(yè)為開發(fā)商融資墊款能力變弱，更重要的是會促使地方政府提高預售資金監(jiān)管標準，可能進一步加劇開發(fā)商現金流緊張。

2. 推高開發(fā)商融資成本。

大宗商品價格上漲會吸引資金流向商品，減少債券持有，倒逼國債收益率提高，無風險利率是市場融資成本的定價基礎，開發(fā)商國內外融資的利息會上升。

3. 推高行業(yè)人力成本。

這次上游原材料價格上漲幅度之大、持續(xù)時間之長歷史罕見，預計很難像2020年那樣通過宏觀對沖手段壓制CPI。如果CPI上漲，員工生活成本提高，會倒逼各行業(yè)工資上漲。

房地產上下游產業(yè)多，雖然裁員降薪盛行，卻依然會被全社會工資上漲問題波及，帶來人力成本上升的壓力。人力成本只是開發(fā)商經營成本之一，受CPI上漲影響，開發(fā)商所有經營成本都會全面上升。

二

從需求端來說：

1. 減少購房需求。

受CPI上漲影響，居民生活支出增加，可用于購房的支出就會減少，或者因為對經濟前景預期低迷，導致購房者推遲購房計劃。疊加當前的宏觀形勢，預計來自上游原材料漲價的沖擊會大大削減剛需客群的購買能力和愿望。

2. 減少并購需求。

上游原材料價格上漲會帶來資本市場邏輯改變，資本追逐漲價受益行業(yè)，拋棄漲價受損行業(yè)，本來準備下場接盤開發(fā)商手里資產的各路資本，會被更高利潤的投資機會吸引，減少對房地產收并購的投入。

3. 倒逼重點城市房地產調控不能放松。

如今放松房地產調控政策的多數是二三線城市，一線城市和東部沿海重點二線城市才是政策放松的風向標，這樣的城市放松也最有效果。但是上游原材料價格上漲會給國內制造業(yè)、出口產業(yè)帶來輸入性通脹壓力，要保護實體產業(yè)就不能放松房價調控，利空正在醞釀中的樓市“小陽春”。

當然，如果CPI起來，對房地產也有利好的一面，那就是資產價格會上漲，房子的保值增值屬性會變強。但是這個邏輯放在如今的宏觀背景下，貌似不太成立。因為這次輸入性通脹很可能形成生活類消費品的價格上漲，而對資產價格的上漲推動作用有限。

最重要的是，石油是化工的重要原材料，其產出品涉及人們生活的方方面面，例如衣服，化肥等。原油價格上漲，使得CPI上漲，通脹壓力加大。央行為抑制通脹就必須控制貨幣寬松，甚至會實行加息等逆周期調節(jié)手段壓制通脹。如果加息，對房地產來說無疑是最大的利空。

對于已經出現信用違約的房企來說，當前局勢真是：

天要下雨，沒有屋頂。

這次上游原材料漲價很可能會打翻央媽放水的“桶”，奉勸躺平的房地產老板們一句：

別躺了，小心一睡不起！

標簽： 價格上漲 大宗商品