帝都2022土拍百態(tài):?企去哪兒?為什么萬科盧冰都退了

來源：地產(chǎn)財(cái)富會(huì)時(shí)間：2022-03-02 16:36:17

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

2022北京集中供地

卓越、融創(chuàng)、龍湖等前積極份子集體“失蹤”

連三年沒拿地的萬科也“按兵不動(dòng)”

甚至傳聞萬科可能6月前都不在北京拿地

民企“退潮”帝都土拍背后

2022從土地到利潤(rùn)的路正在變得更難走

2022-3-1

北京2022首輪土拍剛告一段落，第二輪土拍又即將于3月上旬啟動(dòng)。

從首輪土拍溢價(jià)率和流拍率，以及第二輪土拍的持續(xù)意向參與度來看，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)“回溫”：其中，北京首輪土拍平均溢價(jià)率為4.5%，與去年第三輪相比提升了3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，流拍率也從17%回落至6%。

只是，這回溫，幾乎完全是靠國(guó)企央企所合力拉回的：

北京2022首輪集中供地拿地主體純民企的僅有旭輝一家

民企去哪兒了？

在資金壓力下，民企參拍積極性相對(duì)不高，國(guó)企央企不僅成為了北京2022首輪拿地的主力軍，同時(shí)小道消息顯示，大部分有意向繼續(xù)參與的第二輪土拍的企業(yè)，仍是央企國(guó)企居多。

民企中，TOP2的萬科，不僅2022年首輪土拍缺席報(bào)名，第二輪土拍目前據(jù)說暫時(shí)也沒能確定是否報(bào)名參與。

去年開始帶頭“縮表”的萬科，今年要在北京帶頭”按兵不動(dòng)“嗎？去年6月才新接任的盧冰這次是出得什么牌？

從萬科等一系列企業(yè)在土地上“按兵不動(dòng)”，到2022新一輪北京土拍的國(guó)企化發(fā)展，我們看到了一下企業(yè)百態(tài)：參與的不參與的，拿不到地和拿到地的，大家各有各的愁。

而所有房企愁苦原因只有一個(gè)：誰也不知道未來怎么走？黑鐵時(shí)代，土地該如何更好地變成回款和利潤(rùn)？

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地產(chǎn)人和金融君的財(cái)富大趴。這里有行業(yè)大勢(shì)解讀與交流，有新鮮及時(shí)的投資干貨和故事，更有不定期轟炸的獨(dú)家猛料~

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公眾號(hào)

2022一切皆有可能

萬科也有可能告別北京開發(fā)市場(chǎng)

為什么萬科在北京土地市場(chǎng)上如此“按兵不動(dòng)”？

要知道，自2019年在北京最后一次拿地以來，北京萬科已整整三年在京未有新地入賬。

北京萬科不著急嗎？不焦慮嗎？

回顧一下北京萬科過去的動(dòng)作，實(shí)際上，它從去年年初就開始土地饑渴與拓儲(chǔ)焦慮了！

2021年第一批集中供地時(shí)，萬科報(bào)名參拍了很多地塊，甚至不乏城市核心地塊，保證金也沒少交。只是，當(dāng)時(shí)帝都拿地內(nèi)卷太嚴(yán)重了（詳見地產(chǎn)財(cái)富會(huì)此前報(bào)道《帝都搶地內(nèi)卷眾生相》），北京萬科使上了渾身解數(shù)，最后還是一塊地也沒拿。

據(jù)說，北京萬科投拓部門為此全面復(fù)盤并準(zhǔn)備好了下一輪的“戰(zhàn)役規(guī)劃”。只是沒想到，計(jì)劃趕不上變化。

2021年集中工地的第一輪北京拿地大戰(zhàn)結(jié)束后不久，整個(gè)行業(yè)環(huán)境風(fēng)云突變，開啟了“融不到錢、還不上債、雷聲陣陣、人人心慌”的新階段。

在這之后的兩批集中供地，不止萬科蹤跡全無，大部分企業(yè)都暫時(shí)退出了土地市場(chǎng)。

也正是在這個(gè)時(shí)刻——去年6月，萬科對(duì)外發(fā)布了新的發(fā)展計(jì)劃，全面向“開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型，并為此進(jìn)行了系列組織和人事調(diào)整：北京萬科也因此換帥，“老將”盧冰執(zhí)起教鞭，掌管萬科北京區(qū)域。

在行業(yè)寒潮治下，盧冰這老將新任“三把火”將會(huì)怎么燒？所有人都在期盼著。但目前所有人看到的，可能都只有“審慎”兩個(gè)字，再多四個(gè)字，就是“按兵不動(dòng)”。

尤其是今年的又一輪集中供地，隨著市場(chǎng)似有回暖信息，大家都把目光投向了北京萬科——土儲(chǔ)明顯缺失的北萬，這次會(huì)出手嗎？沒想到，所有人們，連萬科的袖口都沒看到，更別提一根手指了。

北京萬科這是判斷市場(chǎng)沒到時(shí)機(jī)，繼續(xù)觀望等待中？還是在行業(yè)公司內(nèi)外壓力之下無力出手？

又或者，昔日的北京樓市帶頭大哥，這次要主動(dòng)“躺平”甚至戰(zhàn)略性淡出北京樓市了？

萬科祝九勝去年就明確提出，萬科要帶頭縮表了——這個(gè)“縮”難道是在開發(fā)拓儲(chǔ)上先縮北京？

正如去年一則未被印證的小道消息所顯示：據(jù)稱萬科2021到2022年的公司主題都是“縮表出清”，北京區(qū)域預(yù)計(jì)到2022年6月底前不會(huì)在北京公開市場(chǎng)拿地。

猜疑之聲遍布。萬科卻一直并未下場(chǎng)給予看客們一個(gè)明確回應(yīng)。

確實(shí)，民企拿地難，北京開發(fā)不僅利潤(rùn)薄而且沒做好還可能負(fù)利潤(rùn)。

2022，多變的時(shí)代中，一切皆有可能。即使是萬科，也有暫時(shí)告別北京市場(chǎng)的可能。

民企去哪兒？

2022年首拍消失的房企們

1.連續(xù)缺席者的自知之明

First

2月17日北京土拍現(xiàn)場(chǎng)，一個(gè)相對(duì)“空曠”的拍賣廳

2020和2021的TOP20中，連續(xù)缺席京城集中供地的房企有這些：恒大、綠地、金科、中南置地、中梁置地

恒大：債務(wù)壓頂問題未解，自顧不暇，不必多說了

綠地：在“三道紅線”壓力下，綠地控股自2020年起拿地力度就已持續(xù)下降了，在土地成本高企的北京，綠地不參與集中供地競(jìng)拍，也在很多人的意料之中。

綠地今年發(fā)布的2021業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2021年綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)218.85億元，歸屬股東凈利潤(rùn)較上年同期下降約49%，約為76.49億元。凈利潤(rùn)幾乎減半給這家公司帶來了極大的壓力，對(duì)此，綠地在業(yè)績(jī)快報(bào)中指出，公司正積極降負(fù)債，抓去化，以及地產(chǎn)銷售資金回籠。

綠地雖然是國(guó)企背景，但形勢(shì)卻也不容樂觀，比起拿地，還是賣房和降幅債更重要。

金科：根據(jù)企業(yè)預(yù)警通的數(shù)據(jù)，金科2022年境內(nèi)到期回售債券接近100億元，集中到期壓力較大。目前，金科正在積極推動(dòng)各類債券再融資，堅(jiān)持不“躺平”。2月21日，金科股份就發(fā)行了一期公司債券，規(guī)模15億元，票面利率8.00%，擬安排本期債券募集資金用于償還“20金科01”的回售本息。

積極還債的金科非常有自知之明，寶貴的資金要拿來還債和調(diào)整，不能用在北京的土地上。

中南置地：最近一段時(shí)間，中南建設(shè)集團(tuán)和其下屬的多家子公司的股權(quán)，陸續(xù)出現(xiàn)被法院凍結(jié)的狀態(tài)。其中，中南建設(shè)的股權(quán)被司法凍結(jié)，主要是因?yàn)橹心辖ㄔO(shè)及其下屬公司資金緊張，甚至資金鏈斷裂，無力償還到期的債務(wù)，被債權(quán)方起訴到法院，法院判決敗訴之后，仍然不予償還欠款。無奈之下，債權(quán)方要求法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院才依法凍結(jié)了中南建設(shè)的股權(quán)。

子公司債務(wù)危機(jī)、股份凍結(jié)，再加上2月初陳昱含卸任中南置地總裁一職等一系列高管調(diào)整帶來的動(dòng)蕩，中南置地的重心同樣放在了自身的調(diào)整過冬策略中，大把未解的難題還等著他們。

中梁控股：雖然在TOP20中，但北京一直不是這家公司主場(chǎng)。無論是搶地內(nèi)卷的2021年北京首拍，還是2022年“雷聲”陣陣中北京新一輪土地首拍，中梁都選擇了明哲保身，搞好自己的債別暴，左手瘦身優(yōu)化、右手還債，才不會(huì)騰出手來在北京拿地增加負(fù)累。

2.“消失了”的2021積極份子

Second

2021年，卓越、中鐵、京投、招商、五礦、中冶、龍湖、融創(chuàng)等20多家房企作為積極參與者，在北京土拍拿下了若干土地；而在2022年的北京土地首拍中，這些2021積極分子們卻集中“消失”了——沒報(bào)名、沒參拍、當(dāng)然也沒拿地。

“世道艱險(xiǎn)，手里還有糧，就不要再去冒險(xiǎn)了?！?/p>

這可能是2021積極份子們面對(duì)北京土拍的統(tǒng)一想法。其中一家2021積極拿地企業(yè)，也是TOP10房企之一的內(nèi)部人士對(duì)地產(chǎn)財(cái)富會(huì)表示，他們今年最核心的任務(wù)是把土地變成回款，而不是繼續(xù)拿地。

雖然和去年后半年相比，北京本輪土拍有所回暖，但小心駛得萬年船——一是手上不多的現(xiàn)金要就備用抵御今年不確定的環(huán)境；二是在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)情況，一個(gè)沒預(yù)估好，拿錯(cuò)地可就是整個(gè)企業(yè)都要遭殃了，風(fēng)險(xiǎn)太大。

如何把土地變成回款和利潤(rùn)

在2022是一道更難解的題

比起拿地，2022，房企更關(guān)心的問題是：

如何把土地變成有效的回款、現(xiàn)金流、利潤(rùn)？

這對(duì)于房企而言，其實(shí)是一個(gè)永恒的基本問題。只是，在黃金時(shí)代甚至白銀時(shí)代，企業(yè)們都在談重視，卻沒有一家真正把這個(gè)問題當(dāng)問題。

結(jié)束黃金時(shí)代，從土地到回款、形成利潤(rùn)的路徑正在越來越難

畢竟，在黃金時(shí)代，只要拿到對(duì)的土地，回款、現(xiàn)金流、利潤(rùn)都會(huì)隨之而來。如今，在短暫的白銀時(shí)代之后，房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)而下快速來到了黑鐵時(shí)代，一切都不一樣了。

市場(chǎng)下行，上一個(gè)階段把規(guī)模和速度當(dāng)成護(hù)身符的企業(yè)集體遭遇了滑鐵盧：拿在手上的土地不好賣了，晚幾個(gè)月變成回款、現(xiàn)金流和利潤(rùn)，那就可能誘發(fā)暴雷的多米諾骨牌。

為什么2021年在北京拿地的企業(yè)在今年的土地首拍中集體消失了？

一方面是因?yàn)槭种杏械夭灰倜半U(xiǎn)了，另一方面，也有業(yè)內(nèi)人士稱，去年拿地的企業(yè)也有不少是”吃了苦沒有說的“，很多房企去年吃的苦還沒有“咽下去”呢，今年可不敢再吃了。

確實(shí)，北京2021年第一輪集中供地?fù)尩眠^于瘋狂了，很多地不賺錢甚至局部倒虧——尤其是很多塊定位為剛需產(chǎn)品的土地：北京的剛需非常挑剔，并不好滿足，除了做好房子，還需要開發(fā)商規(guī)劃配套、搞好交通才有市場(chǎng)吸引力。

而去年北京剛需、剛改產(chǎn)品進(jìn)入全面紅海PK期——內(nèi)卷卷到神戶型都可能不及格。去年除了個(gè)別幾個(gè)位置極好或者有學(xué)區(qū)的新盤，基本市場(chǎng)上好不容易沖上及格線的，幾乎沒有幾家是單盤有可觀利潤(rùn)的。