買(mǎi)房賣(mài)房本就是你情我愿的事，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲跌而中途毀約的也是屢見(jiàn)不鮮。法律規(guī)定永遠(yuǎn)不可能把人世間所有的事都規(guī)定到，所以，到了現(xiàn)實(shí)中，才會(huì)出現(xiàn)公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理的現(xiàn)象。更何況，還有一些不懂法的人。

20年前，3萬(wàn)賣(mài)房你情我愿，雙方歡喜

最近，有電視媒體報(bào)道了這樣一件事，2001年，北京的于先生把房子以3萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給何先生，但17年后，房子面臨拆遷，如今已經(jīng)價(jià)值1135萬(wàn)元，足足漲了三四百倍，原來(lái)的3萬(wàn)元連現(xiàn)值的零頭的零頭都不到，任誰(shuí)能不眼紅？可是眼紅歸眼紅，咱們得講理，可就是理不是那么好講的。

兩三年的糾紛讓雙方陷入了尷尬，別人都騰退了，但是唯獨(dú)何先生無(wú)法往下進(jìn)行。

一聽(tīng)這套房子就不是普通的房子，果不其然。

原來(lái)家住北京順義農(nóng)村的于先生在2001年有意賣(mài)房后進(jìn)城，而此時(shí)何先生因給孩子治病背井離鄉(xiāng)來(lái)到北京，也想有個(gè)長(zhǎng)期落腳地，所以也正好有意買(mǎi)房，于是把老家里的房子賣(mài)掉七拼八湊湊夠了3萬(wàn)塊錢(qián)，交給了于先生。這筆成交達(dá)成，看似和諧，背后卻隱藏著遲早會(huì)爆發(fā)的糾紛。

個(gè)人比較相信這份交易是完全自愿的，一個(gè)愿賣(mài)，一個(gè)愿買(mǎi)，那時(shí)候于先生應(yīng)該迫切需要3萬(wàn)塊錢(qián)，而且彼時(shí)也是不小的數(shù)目，況且對(duì)于破家也沒(méi)有那么大的價(jià)值期待。

估計(jì)也是真的做了保證的，何先生稱于先生為了給他吃定心丸，也曾信誓旦旦保證，“他當(dāng)時(shí)表態(tài)說(shuō)，我是居民戶口，我在縣城，用不著這一所閑房了。我給你保證是永遠(yuǎn)不會(huì)要回去。”

利益面前會(huì)讓人選擇性記憶，或者說(shuō)故意不提保證的話，而是極力尋找為自己辯護(hù)的證據(jù)，這也無(wú)可厚非，畢竟這筆費(fèi)用可是天價(jià)，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)。

但法律面前，不會(huì)因?yàn)槟愕纳屏疾徽f(shuō)謊或講信用就怎樣，還涉及到一個(gè)重大問(wèn)題，我們到底是否懂法。別說(shuō)那個(gè)時(shí)候，即便是現(xiàn)在很多人可能也不知道，鄉(xiāng)下的宅基地是不能隨便買(mǎi)賣(mài)的。

國(guó)家規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。宅基地屬于村集體所有，農(nóng)村只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，且只有本村村民才可以申請(qǐng)宅基地。外地人購(gòu)買(mǎi)宅基地建房是不合法的，必須是本村的農(nóng)村戶口、滿足建房條件的人才被批準(zhǔn)建房。

很顯然，何先生從外地過(guò)來(lái)，買(mǎi)宅基地是根本不允許的，所以他們的協(xié)議也就為后來(lái)的糾紛釀下了隱患。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，或許當(dāng)初無(wú)論是于先生還是何先生均認(rèn)為，當(dāng)初的3萬(wàn)元買(mǎi)的肯定不只是房子，而且包括下面的宅基地。至于后面大家怎么說(shuō)那就是另一回事了。

房?jī)r(jià)大漲、巨額補(bǔ)償款面前，交易反悔

這1000多萬(wàn)有點(diǎn)像天上掉餡餅，但可沒(méi)那么容易吃，一個(gè)是把房子賣(mài)掉了，一個(gè)是外來(lái)人。誰(shuí)都不想讓步。

于先生說(shuō)，“我家里買(mǎi)的樓房，三代人住在不到建筑面積90平的房子里，有點(diǎn)別扭。所以說(shuō)就考慮拿這個(gè)房，看能不能要回來(lái)。”

于先生倒是實(shí)誠(chéng)，可是拿不拿回平房跟你現(xiàn)在住得緊張不緊張有啥關(guān)系？今天覺(jué)得三代人住那90平擠了？現(xiàn)在覺(jué)得3萬(wàn)塊錢(qián)不叫錢(qián)了？當(dāng)初肯定不是這么想的。

可有時(shí)候不是說(shuō)反悔的都是沒(méi)用的，有棗沒(méi)棗打三竿，萬(wàn)一碰上了呢？要說(shuō)也是，于先生還真沒(méi)有白折騰。人家手里握著一份終審判決書(shū)：該房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

所以，本來(lái)就是無(wú)效的協(xié)議，農(nóng)村的房屋宅基地屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有本村經(jīng)濟(jì)組織成員之間才可以使用，本村經(jīng)濟(jì)組織成員以外的農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民都不是合法的購(gòu)買(mǎi)主體。說(shuō)白了就是，只有本村村民之間的購(gòu)買(mǎi)協(xié)議才是有效的，其他都無(wú)效。

合同無(wú)效如何保障大家的合法權(quán)益？

可是于先生和何先生都是自愿的，又該如何判決呢？這就把問(wèn)題拋給了法官。

其實(shí)，于先生反悔之意是伴隨著房?jī)r(jià)不斷上漲開(kāi)始萌發(fā)的，大概是2011年，看著上漲的房?jī)r(jià)，看著憋屈的90平住房，估計(jì)越想越覺(jué)得悔不當(dāng)初，心里的滋味大概也能感受到。

因?yàn)楫?dāng)年賣(mài)房時(shí)，雙方只是簽訂了一份書(shū)面協(xié)議，而土地使用證上的戶主一欄仍寫(xiě)的是于先生的名字，當(dāng)然也只能是他的名字，不可能成為何先生的名字，所以于先生憑著有證據(jù)，把何先生告上法庭，要求拿回宅基地和房產(chǎn)。

如果只是冷冰冰的法律，只認(rèn)字據(jù)的話，那么宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議自然無(wú)效，相應(yīng)的，宅基地所有權(quán)始終都在于先生手里，當(dāng)然他也有權(quán)拿回使用權(quán)?？墒呛蜗壬臋?quán)益又如何保障呢？只因?yàn)樽约翰欢ǘJ(rèn)栽？

說(shuō)心里話，如果真是這么判，我也說(shuō)不了啥，畢竟自己買(mǎi)房是在不合法前提下進(jìn)行的，要怪只能怪自己。但事情遠(yuǎn)沒(méi)有想得那么簡(jiǎn)單。

要說(shuō)到底，于先生是沒(méi)啥眼光的。他曾經(jīng)有兩次權(quán)利都給放棄了。第一次3萬(wàn)塊錢(qián)賣(mài)掉自己的房子，自己也轉(zhuǎn)入了城市戶口。

第二次是2011年，曾經(jīng)有一份真摯的利益擺在面前，他沒(méi)有珍惜。有點(diǎn)開(kāi)始耍賴了，才讓何先生一家人火冒三丈的。

于先生稱，愿意拿出3萬(wàn)塊錢(qián)，原價(jià)買(mǎi)回宅基地。何先生表示，于先生還一副理直氣壯的模樣，稱自己一家只是“住房的”，把他說(shuō)得像什么好心房東，免費(fèi)為我們一家提供了10年的租住權(quán)。

不過(guò)法官倒是個(gè)講理的主，駁回了于先生的無(wú)理訴求。結(jié)合的當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)，法官判決稱，于先生有權(quán)利要回宅基地的使用權(quán)，不過(guò)必須要向何先生支付70萬(wàn)-80萬(wàn)元的補(bǔ)償金。

雖然何先生一家也不想接受，畢竟80萬(wàn)也買(mǎi)不到一套房，可是還沒(méi)等他們說(shuō)話，于先生率先直接放棄了。他給出的理由是，自己當(dāng)時(shí)根本拿不出那么多錢(qián)，況且何先生家不要錢(qián)只要房。

至于是不是真的拿不出80萬(wàn)并不重要，重要的是，于先生根本沒(méi)有認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，畢竟3萬(wàn)賣(mài)出、再花80萬(wàn)買(mǎi)回來(lái)太不劃算了。

6年過(guò)去，眼瞅著房子要有補(bǔ)償款了，于先生估計(jì)再次后悔了。

法律不只是冷冰冰的，也是有溫度的

人生后悔一次可以原諒，兩次還有機(jī)會(huì)嗎？或許還有，對(duì)于于先生來(lái)說(shuō)，雖然屢次反悔，但最后還是爭(zhēng)取到了自己的利益。

當(dāng)何先生家表示無(wú)處居住時(shí)，于先生的話再次像個(gè)無(wú)賴，“老家你有房啊，你不也賣(mài)了嗎，你賣(mài)你再要回來(lái)呀，你不就有地兒住了嗎？”

看來(lái)他真的是一個(gè)把買(mǎi)賣(mài)當(dāng)兒戲的主，老頑童？

之所以于先生這么有底氣，主要是人家是宅基地的戶主，盡管如此，還是遭到了順義住建委的反駁。“在合同無(wú)效原因方面，出賣(mài)人負(fù)主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)次要責(zé)任。所謂棚改，是為了改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民生工程。既然是為了改善居住條件，那主要獲益方，自然應(yīng)該是實(shí)際使用者。”

于先生還是理直氣壯，何先生不是咱們村的成員，他無(wú)權(quán)享受。順義住建委再次反駁，“你說(shuō)的確實(shí)沒(méi)錯(cuò)?？蓡?wèn)題是，你和何先生一樣，也不是該村集體組織成員。因?yàn)樵缭?001年賣(mài)房，于先生一家就已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非，把戶口都遷出去了。”

而高院明確規(guī)定：買(mǎi)受人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)予以妥善安置。

最后，雙方在各方努力下，終于達(dá)成了和解，也算是有了一個(gè)比較圓滿的結(jié)局，當(dāng)然這種和解絕不是冷冰冰的法律，還有人情在里邊。

根據(jù)規(guī)定，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況下，相關(guān)增值利益的70％應(yīng)該劃分給買(mǎi)房人。最后算下來(lái)，于先生一家能夠分到111.3平安置面積，還有38.22萬(wàn)元現(xiàn)金補(bǔ)償。何先生一家則能得到259.7平安置面積，以及215萬(wàn)元現(xiàn)金補(bǔ)償。

何先生買(mǎi)對(duì)了嗎？好像也沒(méi)啥損失，他最后還得了大房子和現(xiàn)金補(bǔ)償。如果他懂法當(dāng)初不敢買(mǎi)，他今天能得到這些財(cái)產(chǎn)嗎？我不知道，這就是人生，人生處處是戲。而法律也不能只是條條框框，更有溫情在里邊。

在我看來(lái)，何先生是幸運(yùn)的，幸運(yùn)的是，他在合同無(wú)效的情況下依然得到了法律的保護(hù)。對(duì)于這個(gè)案例，我想表達(dá)個(gè)啥，我也說(shuō)不上來(lái)，你說(shuō)我支持何先生從一開(kāi)始就不要買(mǎi)，畢竟不合法，可事實(shí)上他沒(méi)有因此而受到損失。你說(shuō)我支持法律要鐵面無(wú)私，可判決結(jié)果令人很溫暖。但唯一要建議的是，無(wú)論如何都要留好證據(jù)，掌握好主動(dòng)權(quán)，最好有公證，可話說(shuō)回來(lái)，如果當(dāng)初做公證，這個(gè)事實(shí)還能繼續(xù)進(jìn)行下去嗎？

標(biāo)簽： 合同無(wú)效 房屋買(mǎi)賣(mài)合同