2021年底至今，地方樓市政策利好頻出，各地相繼下調(diào)住房貸款利率、首套房首付比例，樓市信貸放松的信號(hào)已經(jīng)較為明顯。

2月25日，山西省晉中將二套房公積金貸款的首付比例下調(diào)為20％；2月18日，廣西南寧將二套房公積金貸款的最低首付款比例由40％下調(diào)至30％。

不久前，晉中、菏澤、南寧等城市還下調(diào)了首套房住房貸款首付比例。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此輪調(diào)整中，率先出臺(tái)降低住房貸款首付比例政策的基本是三四線以下低能級(jí)城市。調(diào)整后的首套房首付比例大部分可降低至20％，二套房首付比例大部分集中在20％-40％。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年12月至今，中國(guó)已有40多個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

分析師認(rèn)為，以上一系列放松購(gòu)房政策的調(diào)整都是市場(chǎng)出現(xiàn)筑底的表現(xiàn)。

過(guò)去十年，中國(guó)共出現(xiàn)過(guò)兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底過(guò)程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”。為了讓商品房銷售止跌回穩(wěn)，在市場(chǎng)筑底回調(diào)過(guò)程中均伴隨一系列政策調(diào)控。

不過(guò)值得注意的是，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，筑底政策雖然到位了，回調(diào)卻主要在一線城市及熱點(diǎn)二三線城市展開(kāi)，其他城市的市場(chǎng)信心仍待恢復(fù)。

多位受訪專家認(rèn)為，未來(lái)可能會(huì)有更多城市出臺(tái)類似政策，但一線及強(qiáng)二線城市大概率不會(huì)跟進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)受多重因素影響，一兩個(gè)政策出臺(tái)后，市場(chǎng)不會(huì)馬上好轉(zhuǎn)，今年三四月份全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的可能性不大。

三四線城市仍以“穩(wěn)”為主

以菏澤為例，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年6月以來(lái)，菏澤商品住宅銷售額連續(xù)八個(gè)月出現(xiàn)同比下行，2021年下半年同比下滑45％；2022年1月菏澤新房房?jī)r(jià)同比下跌0.5％，二手房房?jī)r(jià)同比下跌2.7％。

房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致房企拿地意愿下降。58房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，菏澤2018年土地出讓金規(guī)模約為240億元，而2021年該數(shù)據(jù)僅為67億元。

與此同時(shí)，菏澤地方財(cái)政對(duì)于土地出讓收入的依賴度日漸走高。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，菏澤國(guó)有土地出讓收入占廣義財(cái)政收入的比例由2012年-2015年的21％-34％，快速提升至2017年-2020年的53％-64％。2020年的全國(guó)平均水平僅為31％。

對(duì)土地出讓收入的依賴，決定了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)訴求的強(qiáng)烈程度。

2018年末，菏澤是當(dāng)時(shí)中國(guó)首個(gè)宣布取消住宅限售政策的城市；在當(dāng)前這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中，菏澤也較早出臺(tái)了降低住房貸款首付比例政策。

近期降低購(gòu)房首付比例的贛州、南寧等城，也和菏澤情況大致相同。

2018年-2020年，南寧土地出讓收入占廣義財(cái)政收入的比例均超過(guò)60％。2022年1月，南寧新房和二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比下降0.3％和0.64％。

菏澤等地是眾多三四線城市的典型縮影。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示，49個(gè)三四線城市新房銷售面積自2021年5月以來(lái)同比持續(xù)下降。2022年1月1日-2022年2月17日，同比下降44％。

中指研究院統(tǒng)計(jì)了2022年2月13日-2022年2月19日一周內(nèi)，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況。數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)整體仍處于低溫狀態(tài)，但成交規(guī)模環(huán)比回升，市場(chǎng)活躍度緩慢恢復(fù)，一線及熱點(diǎn)二三線城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏相對(duì)較快。（重點(diǎn)城市：北京、上海、深圳、廣州、寧波、武漢、福州、大連、惠州、韶關(guān)、青島、揚(yáng)州、溫州、南京、蘇州）

不過(guò)，多位受訪專家告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，對(duì)購(gòu)房需求本就不大的低能級(jí)城市，降低住房貸款首付比例對(duì)市場(chǎng)的修復(fù)效果有限。

“降低住房貸款首付比例對(duì)提振市場(chǎng)信心能起到一定作用，但也不能高估這一政策的影響。政策能否改變當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)低迷局面還是未知數(shù)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌談到。

分析師認(rèn)為，降低二套房首付比例應(yīng)比降低首套房首付比例的市場(chǎng)修復(fù)效果更明顯，因?yàn)榈湍芗?jí)城市有改善需求的用戶數(shù)量比首套剛需用戶數(shù)量大。

業(yè)內(nèi)人士提醒，部分城市推出的降低二套房首付比例政策，與“房住不炒”大方向存在一定偏差，一旦操作過(guò)頭，可能會(huì)面臨被叫停的風(fēng)險(xiǎn)。

“小陽(yáng)春”會(huì)如期而至嗎？專家這樣說(shuō)

分析師預(yù)計(jì)，在政策、金融、營(yíng)銷等多方面舉措促進(jìn)下，以一二線城市為主的多數(shù)城市將在三四月出現(xiàn)新房銷售回溫勢(shì)頭。

貝殼研究院近期對(duì)重點(diǎn)50城貝殼新房業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)人的信心進(jìn)行了調(diào)研，數(shù)據(jù)顯示，九成城市的經(jīng)紀(jì)人對(duì)新房銷量回升有信心，五成經(jīng)紀(jì)人對(duì)新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)有信心。（重點(diǎn)50城：長(zhǎng)沙、上海、合肥、寧波、北京、銀川、廈門、成都、蘭州、常州、杭州、青島、昆明、福州、沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南、西安、無(wú)錫、佛山、廣州、南京、煙臺(tái)、重慶、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、蕪湖、廊坊、呼和浩特、溫州、太原、南通、天津、嘉興、泉州、紹興、石家莊、東莞、蘇州、武漢、徐州、深圳、綿陽(yáng)、洛陽(yáng)、南昌、哈爾濱、鄭州、惠州、中山、珠海）

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月13日-2022年2月19日，一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比和同比分別上漲82.6％和316.4％，二線城市環(huán)比和同比分別上漲37.7％和92.7％。一線城市中，北京、廣州、深圳、上海的新房成交面積分別上漲

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二線城市有人口流入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等基本面的支撐，只要住房貸款審核和發(fā)放節(jié)奏維持正常，三四月份成交量提高是大概率事件。

但三四線城市需求端動(dòng)力不足，市場(chǎng)修復(fù)所需時(shí)間更長(zhǎng)，部分城市或許會(huì)在5月迎來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)。另外，今年以來(lái)房企融資形勢(shì)轉(zhuǎn)好，房企促銷力度將整體收窄，會(huì)減慢市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏。

總之，“小陽(yáng)春”或許會(huì)在部分城市和地區(qū)如期而至，但就全國(guó)范圍看，在三四月份迎來(lái)整體成交高潮難度較大。

標(biāo)簽： 首付比例 數(shù)據(jù)顯示