2021年底至今，地方樓市政策利好頻出，各地相繼下調(diào)住房貸款利率、首套房首付比例，樓市信貸放松的信號已經(jīng)較為明顯。

2月25日，山西省晉中將二套房公積金貸款的首付比例下調(diào)為20％；2月18日，廣西南寧將二套房公積金貸款的最低首付款比例由40％下調(diào)至30％。

不久前，晉中、菏澤、南寧等城市還下調(diào)了首套房住房貸款首付比例。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，此輪調(diào)整中，率先出臺降低住房貸款首付比例政策的基本是三四線以下低能級城市。調(diào)整后的首套房首付比例大部分可降低至20％，二套房首付比例大部分集中在20％-40％。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2021年12月至今，中國已有40多個城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

分析師認為，以上一系列放松購房政策的調(diào)整都是市場出現(xiàn)筑底的表現(xiàn)。

過去十年，中國共出現(xiàn)過兩次房地產(chǎn)市場筑底過程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”。為了讓商品房銷售止跌回穩(wěn)，在市場筑底回調(diào)過程中均伴隨一系列政策調(diào)控。

不過值得注意的是，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，筑底政策雖然到位了，回調(diào)卻主要在一線城市及熱點二三線城市展開，其他城市的市場信心仍待恢復。

多位受訪專家認為，未來可能會有更多城市出臺類似政策，但一線及強二線城市大概率不會跟進。房地產(chǎn)市場的修復受多重因素影響，一兩個政策出臺后，市場不會馬上好轉，今年三四月份全國范圍內(nèi)出現(xiàn)“小陽春”的可能性不大。

三四線城市仍以“穩(wěn)”為主

以菏澤為例，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年6月以來，菏澤商品住宅銷售額連續(xù)八個月出現(xiàn)同比下行，2021年下半年同比下滑45％；2022年1月菏澤新房房價同比下跌0.5％，二手房房價同比下跌2.7％。

房地產(chǎn)市場低迷導致房企拿地意愿下降。58房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，菏澤2018年土地出讓金規(guī)模約為240億元，而2021年該數(shù)據(jù)僅為67億元。

與此同時，菏澤地方財政對于土地出讓收入的依賴度日漸走高。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，菏澤國有土地出讓收入占廣義財政收入的比例由2012年-2015年的21％-34％，快速提升至2017年-2020年的53％-64％。2020年的全國平均水平僅為31％。

對土地出讓收入的依賴，決定了地方政府對房地產(chǎn)市場維穩(wěn)訴求的強烈程度。

2018年末，菏澤是當時中國首個宣布取消住宅限售政策的城市；在當前這輪房地產(chǎn)市場下行周期中，菏澤也較早出臺了降低住房貸款首付比例政策。

近期降低購房首付比例的贛州、南寧等城，也和菏澤情況大致相同。

2018年-2020年，南寧土地出讓收入占廣義財政收入的比例均超過60％。2022年1月，南寧新房和二手房價格分別環(huán)比下降0.3％和0.64％。

菏澤等地是眾多三四線城市的典型縮影。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示，49個三四線城市新房銷售面積自2021年5月以來同比持續(xù)下降。2022年1月1日-2022年2月17日，同比下降44％。

中指研究院統(tǒng)計了2022年2月13日-2022年2月19日一周內(nèi)，重點城市新建商品住宅成交情況。數(shù)據(jù)顯示，市場整體仍處于低溫狀態(tài)，但成交規(guī)模環(huán)比回升，市場活躍度緩慢恢復，一線及熱點二三線城市市場恢復節(jié)奏相對較快。（重點城市：北京、上海、深圳、廣州、寧波、武漢、福州、大連、惠州、韶關、青島、揚州、溫州、南京、蘇州）

不過，多位受訪專家告訴《財經(jīng)十一人》，對購房需求本就不大的低能級城市，降低住房貸款首付比例對市場的修復效果有限。

“降低住房貸款首付比例對提振市場信心能起到一定作用，但也不能高估這一政策的影響。政策能否改變當?shù)胤康禺a(chǎn)低迷局面還是未知數(shù)。”中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌談到。

分析師認為，降低二套房首付比例應比降低首套房首付比例的市場修復效果更明顯，因為低能級城市有改善需求的用戶數(shù)量比首套剛需用戶數(shù)量大。

業(yè)內(nèi)人士提醒，部分城市推出的降低二套房首付比例政策，與“房住不炒”大方向存在一定偏差，一旦操作過頭，可能會面臨被叫停的風險。

“小陽春”會如期而至嗎？專家這樣說

分析師預計，在政策、金融、營銷等多方面舉措促進下，以一二線城市為主的多數(shù)城市將在三四月出現(xiàn)新房銷售回溫勢頭。

貝殼研究院近期對重點50城貝殼新房業(yè)務經(jīng)紀人的信心進行了調(diào)研，數(shù)據(jù)顯示，九成城市的經(jīng)紀人對新房銷量回升有信心，五成經(jīng)紀人對新房價格企穩(wěn)有信心。（重點50城：長沙、上海、合肥、寧波、北京、銀川、廈門、成都、蘭州、常州、杭州、青島、昆明、福州、沈陽、大連、濟南、西安、無錫、佛山、廣州、南京、煙臺、重慶、長春、貴陽、蕪湖、廊坊、呼和浩特、溫州、太原、南通、天津、嘉興、泉州、紹興、石家莊、東莞、蘇州、武漢、徐州、深圳、綿陽、洛陽、南昌、哈爾濱、鄭州、惠州、中山、珠海）

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月13日-2022年2月19日，一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比和同比分別上漲82.6％和316.4％，二線城市環(huán)比和同比分別上漲37.7％和92.7％。一線城市中，北京、廣州、深圳、上海的新房成交面積分別上漲

業(yè)內(nèi)人士認為，一二線城市有人口流入和經(jīng)濟發(fā)展等基本面的支撐，只要住房貸款審核和發(fā)放節(jié)奏維持正常，三四月份成交量提高是大概率事件。

但三四線城市需求端動力不足，市場修復所需時間更長，部分城市或許會在5月迎來市場轉機。另外，今年以來房企融資形勢轉好，房企促銷力度將整體收窄，會減慢市場復蘇節(jié)奏。

總之，“小陽春”或許會在部分城市和地區(qū)如期而至，但就全國范圍看，在三四月份迎來整體成交高潮難度較大。

標簽： 首付比例 數(shù)據(jù)顯示