原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 2

短短半個(gè)月內(nèi)，菏澤、重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、贛州等12個(gè)城市的銀行或公積金中心先后將首付比例下調(diào)到20%，其中不僅包括首套房，還包括二套房。

與此同時(shí)，廣州、杭州、蘇州、上海等一二線城市的銀行紛紛下調(diào)房貸利率，其中蘇州首套房貸利率累計(jì)下調(diào)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。

從量到價(jià)，房貸正在持續(xù)寬松，眼看房地產(chǎn)行業(yè)的“水”越來(lái)越多。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2022年1月份，居民房貸增加了7424億元。據(jù)悉，央行等金融監(jiān)管部門還對(duì)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求加快加大房貸放貸，后續(xù)每個(gè)月新增房貸不能少于1月份。

俗話說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控就是“面多了加水，水多了加面”。如今，“加水”的動(dòng)作是越來(lái)越猛，那么房地產(chǎn)這爐面包能烤起來(lái)嗎？

其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在還存在很大爭(zhēng)議。

謹(jǐn)慎的專家認(rèn)為，1月份的社融數(shù)據(jù)雖然很大，但是進(jìn)入房貸的不多，7424億元的居民房貸同比2021年1月份減少了2000多億。

當(dāng)前，銀行批貸款速度很快，額度充裕。北京可以做到三個(gè)工作日內(nèi)完成按揭貸款審批，次月就能放款，但是申請(qǐng)貸款的人不足，也就是買房人不足。

這個(gè)情況在三四線城市尤為嚴(yán)重。放松調(diào)控的三四線城市都面臨房子庫(kù)存積壓嚴(yán)重和土地出讓金下降等問(wèn)題。

億翰智庫(kù)最新政策點(diǎn)評(píng)文章認(rèn)為：銀行的政策調(diào)整信號(hào)價(jià)值大于實(shí)質(zhì)，限貸政策放寬對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有促進(jìn)作用，但是影響有限。

現(xiàn)在，信貸政策調(diào)整幅度較大的多是三四線不限購(gòu)城市，都是春節(jié)后人口流出的城市，返鄉(xiāng)置業(yè)時(shí)間已經(jīng)結(jié)束，此時(shí)放松貸款，效果有限。

不過(guò)，以券商為主的研究機(jī)構(gòu)則堅(jiān)定認(rèn)為，這輪房貸放松會(huì)形成類似2013年那樣的小反彈周期，至少樓市的“小陽(yáng)春”預(yù)期不遠(yuǎn)。

中信證券的一份研報(bào)做了統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)規(guī)律：

1、每當(dāng)房地產(chǎn)銷售額大幅度下降，就會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控反轉(zhuǎn)。

2008年，房地產(chǎn)累計(jì)銷售額同比下跌19.8%，隨后政策進(jìn)行了放松；2014年，房地產(chǎn)累計(jì)銷售額同比下跌15.8%，隨后啟動(dòng)了棚改，形成新一輪房地產(chǎn)繁榮周期。

2021年7月份之后，房地產(chǎn)銷售額環(huán)比降幅日益擴(kuò)大。

僅從2022年1月份看，中信證券跟蹤的全國(guó)大中城市房屋銷售套數(shù)同比下降31.9%，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降39.6%。

2、房貸利率下調(diào)會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，時(shí)間差約7個(gè)月。

觀察2008年、2014年兩輪房地產(chǎn)周期復(fù)蘇演變可以發(fā)現(xiàn)，每次都是從房貸利率下調(diào)開(kāi)始刺激購(gòu)房需求，進(jìn)而形成市場(chǎng)交易量的復(fù)蘇，這兩者相差時(shí)間約7個(gè)月。

本輪房貸利率的頂點(diǎn)在2021年9月份，全國(guó)個(gè)人按揭房貸平均綜合成本約為5.63%，為同期5年期LPR利率的1.21倍。此后，房貸平均利率不斷下行，應(yīng)該在今年4月份形成樓市成交量的復(fù)蘇，正好就是“小陽(yáng)春”的到來(lái)。

還有一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)是，菏澤過(guò)去幾次試探放松房地產(chǎn)調(diào)控，都被監(jiān)管機(jī)構(gòu)叫停，放松政策“一日游”，而這次菏澤帶頭下調(diào)首套房首付比例，不但沒(méi)有被叫停，還有十余個(gè)城市跟進(jìn)。

樂(lè)觀的研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前銀行房貸政策還存在很大的放松空間：

1、房貸首付比例降低范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

按照2016年央行有關(guān)規(guī)定，在非限購(gòu)城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)時(shí)期，各個(gè)城市紛紛加碼房貸首付政策，首套房首付比例普遍在30%及以上，二套房首付比例則在40%-80%之間。

因此，對(duì)于非限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，首套房和二套房貸首付比例下調(diào)空間都很大，尤其是二套房首付比例下調(diào)，可以有效激發(fā)改善需求。南寧市就將公積金購(gòu)買二套房首付比例下調(diào)到了20%。

以北京為代表的一線城市二套房首付比例更高，北京市80%的首付比例如果能夠下調(diào)，激發(fā)的購(gòu)房需求會(huì)很大。

2、房貸利率存在很大下調(diào)空間。

如上所述，房貸利率自2021年9月份達(dá)到高點(diǎn)以后，正在逐漸下調(diào)，其中蘇州首套房貸利率下調(diào)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。而按照券商研報(bào)的分析，目前全國(guó)房貸利率的下調(diào)空間在1.27-2.23個(gè)百分點(diǎn)之間。

如南京等熱點(diǎn)城市，過(guò)去房貸緊張，房貸利率高于全國(guó)平均水平，隨后下調(diào)的幅度會(huì)較大，因此房屋成交數(shù)量會(huì)明顯增長(zhǎng)。

除此之外，有些銀行因?yàn)榉刨J壓力大，缺乏合格借款人，還推出了各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)性放貸措施，并且恢復(fù)過(guò)去的抵押貸、轉(zhuǎn)按揭等被禁止的業(yè)務(wù)。這更刺激了南方部分投資氣氛比較濃厚的城市的買房人，投資性買房如果加入，樓市的氣氛可能會(huì)被提前烘托起來(lái)。

例如，有媒體報(bào)道稱，某中部農(nóng)商行推出了轉(zhuǎn)按揭貸款。只要房貸結(jié)清，可以將房子抵押，獲得最高500萬(wàn)元的貸款，貸款年限最長(zhǎng)25年，利率只有4.6%，這遠(yuǎn)比現(xiàn)在平均5.63%的房貸利率合適。

再如，上海有銀行推出了房貸“二押”的貸款。沒(méi)有結(jié)清貸款的房子，可以給銀行重新評(píng)估，如果評(píng)估的貸款額度比房子現(xiàn)在的貸款多，可以給予多余部分的貸款。對(duì)房子的要求是按揭已滿18個(gè)月。這種貸款利率只有3.7%，遠(yuǎn)低于上海的首套房貸利率4.95%。

說(shuō)到這里，估計(jì)大家都心動(dòng)了。結(jié)合以前的規(guī)律，政策寬松初期，往往“有很多空子可以鉆”，隨著政策寬松步入穩(wěn)定期，一些不規(guī)范或者風(fēng)險(xiǎn)較高的政策又會(huì)被叫停。

因此，對(duì)于自住型的買房人來(lái)說(shuō)，肯定要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)窗口。

最后，總結(jié)如下：

雖然這輪房地產(chǎn)調(diào)控很慘烈，但是大家必須要知道房地產(chǎn)調(diào)控的初衷從來(lái)不是否定房地產(chǎn)行業(yè)，而是為了這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。

同樣的道理，這輪房地產(chǎn)調(diào)控中倒下的房企都是膽子大、杠桿大的，正常經(jīng)營(yíng)的房企沒(méi)有受影響。那些無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)，自認(rèn)為大而不能倒的企業(yè)，必須要給予教訓(xùn)。

出于這樣調(diào)控的基調(diào)，這次房地產(chǎn)信貸的寬松是矯正行為。寬松的目的不是為了大水漫灌，而是矯正前期過(guò)于悲觀的市場(chǎng)預(yù)期和過(guò)低的房貸，穩(wěn)定樓市發(fā)展。

從短期看，在新的稅收體制建立之前，房地產(chǎn)依然是地方政府不可或缺的土地財(cái)政工具，具有高度的財(cái)政屬性，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

基于以上判斷，這輪銀行主導(dǎo)的房地產(chǎn)信貸寬松是一次正常的政策糾偏，不必對(duì)它期望過(guò)高，但是它的確會(huì)帶來(lái)一次“小陽(yáng)春”。

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