警惕“使用權(quán)公寓”,白云區(qū)金沙洲這個地鐵盤有風(fēng)險
來源：北京金訴律師事務(wù)所時間：2022-02-22 18:07:06
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，首先要區(qū)分好房屋所有權(quán)和使用權(quán)，前者包括占有、使用、收益、處分四大基本權(quán)利，使用權(quán)只是屬于其中一種，“使用權(quán)公寓”實際上是不能買賣的，并不能通過買賣取得所有權(quán)，與正常的房屋買賣有本質(zhì)的區(qū)別。其次，這種所謂“使用權(quán)買賣”實際上是租賃行為，而租賃的最長保護(hù)期限是20年，超過20年的部分，約定時間再久遠(yuǎn)也是無效的，對雙方?jīng)]有任何約束力。
近日，白云區(qū)金沙洲一個商業(yè)項目被官方點名。據(jù)廣州市白云區(qū)住房建設(shè)和交通局發(fā)布的《關(guān)于租賃“金沙洲一號商業(yè)樓”的風(fēng)險提示》（以下簡稱《風(fēng)險提示》），“金沙洲一號商業(yè)樓”（項目公司自命名為濱江壹號）土地權(quán)屬人為廣州市白云區(qū)金沙街沙鳳經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（以下簡稱沙鳳村）。廣州利都投資有限公司（后更名為廣州市盈升泰商業(yè)管理有限公司）承租獲得該土地開發(fā)運營權(quán)，后與廣州昊天置業(yè)有限公司簽訂《合作協(xié)議》共同運營管理。《風(fēng)險提示》顯示，該項目規(guī)劃設(shè)計無獨立雙層結(jié)構(gòu)內(nèi)容，土地和后期建成的物業(yè)權(quán)屬人為沙鳳村，合作期滿后將歸還沙鳳村。目前，該項目還處于基坑施工階段，未取得竣工驗收手續(xù)。《風(fēng)險提示》部分內(nèi)容（官網(wǎng)截圖）簡單來說，“金沙洲一號商業(yè)樓”項目的開發(fā)運營商并不是土地權(quán)屬人，而“購房者”在這里花錢“購買”的公寓實質(zhì)上只是向土地承租方（即目前的開發(fā)運營商）支付租金獲得使用權(quán)，該項目的公寓是妥妥的“使用權(quán)公寓”。項目位置優(yōu)、價格誘人，但無獨立房產(chǎn)證為什么金沙濱江壹號會備受“購房者”關(guān)注？羊城晚報全媒體記者前往該項目了解到，該項目交通便利，位于金沙洲路以北，環(huán)洲二路以南，彩濱中路西側(cè)，為地鐵上蓋項目，緊鄰地鐵6號線沙貝站B出口，據(jù)銷售人員介紹，該項目公寓樓棟距離江邊60-100米，也是可望江項目，目前該項目推出33-100㎡的復(fù)式公寓產(chǎn)品，總價55萬元起（均價1.6萬-1.9萬元/平方米）。與周邊其他的項目對比來看，廣州城投·保利金沙大都匯公寓均價約2.2萬元/平方米，而周邊二手住宅單價為2.8萬-4.8萬元不等，金沙洲目前的一手住宅項目單價則要4萬元以上，可見該項目價格較為誘人。上述銷售人員還表示：“該項目使用權(quán)為30年，承租人沒有獨立房產(chǎn)證，但合同都是有法律效應(yīng)的。”該項目產(chǎn)品之所以便宜，還與其實質(zhì)為租賃使用有關(guān)。《風(fēng)險提示》提到，廣州昊天置業(yè)有限公司對外簽訂物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為實質(zhì)為租賃行為?！睹穹ǖ洹返谄甙倭阄鍡l規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”需謹(jǐn)慎簽訂租期超過20年的租賃合同，超過法定年限的相關(guān)權(quán)益將不受法律保護(hù)，其他提醒還包括無法按時交付的風(fēng)險、慎防“長收短付”風(fēng)險、注意識別“租金貸”“現(xiàn)金貸”、核查租賃用途是否與產(chǎn)權(quán)證一致等。注意租賃的支付方式，避免“錢房兩空”情況出現(xiàn)記者了解到，為有效緩解房屋租賃壓力，近些年來，國家大力推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目，廣州作為第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市，出現(xiàn)了白云區(qū)鐘落潭長腰嶺村地塊等試點項目。據(jù)廣州市白云區(qū)住房建設(shè)和交通局的發(fā)布記錄，近兩年類似的風(fēng)險提示并不少，如《關(guān)于租賃“吉利·學(xué)府名城”的風(fēng)險提示》《關(guān)于租賃“派特斯小鎮(zhèn)”的風(fēng)險提示》等。既然是官方支持的方向，為何還要多次發(fā)布風(fēng)險提示呢？羊城晚報全媒體記者咨詢了北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣，王玉臣律師表示，首先要區(qū)分好房屋所有權(quán)和使用權(quán)，前者包括占有、使用、收益、處分四大基本權(quán)利，使用權(quán)只是屬于其中一種，“使用權(quán)公寓”實際上是不能買賣的，并不能通過買賣取得所有權(quán)，與正常的房屋買賣有本質(zhì)的區(qū)別。其次，這種所謂“使用權(quán)買賣”實際上是租賃行為，而租賃的最長保護(hù)期限是20年，超過20年的部分，約定時間再久遠(yuǎn)也是無效的，對雙方?jīng)]有任何約束力。《關(guān)于租賃“金沙洲一號商業(yè)樓”的風(fēng)險提示》顯示，土地承租方按季度支付租金獲得該土地40年（2014年10月1日——2054年8月31日）的開發(fā)運營權(quán)；慎防“長收短付”風(fēng)險。對此，王玉臣律師提醒：“租賃該公寓的市民務(wù)必要注意租賃的支付方式，是按月支付、按年支付還是一次性支付。這類公寓的出租方往往不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而只是運營方，如果承租人一次性支付過多租金，將來運營方跑路或爆雷，很容易錢房兩空，這些年類似的糾紛早已屢見不鮮。”王玉臣律師表示，即使是租賃也需要注意，承租的房屋是否屬于可以用于承租的房屋，是否具有完備的規(guī)劃手續(xù)、竣工手續(xù)，產(chǎn)權(quán)是否明晰等。比如沒有取得規(guī)劃許可的房屋是不能對外出租使用的，相關(guān)的租賃合同也是無效的。所以，在承租前對房屋的基本手續(xù)要進(jìn)行審查，尤其是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收通過文件等。“租賃時還要關(guān)注合同條款的具體約定，確認(rèn)合同是否和宣傳承諾一致，如果不一致，未來一出現(xiàn)糾紛，是要以合同為準(zhǔn)的。承諾得再好，不能寫入合同也是白搭。”王玉臣律師表示，同時務(wù)必要關(guān)注此類房屋的真正規(guī)劃用途，是工業(yè)還是商業(yè)、辦公、居住或農(nóng)用等等，“現(xiàn)實生活中，不乏一些非居住用地建成的房屋打著公寓名義出租使用，這種做法實際上是違法的。”王玉臣律師說：“建議最好還是不要‘購置’這類公寓，更不要輕易選擇租金貸等方式‘購置’。”
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風(fēng)險提示
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