警惕“使用權(quán)公寓”,白云區(qū)金沙洲這個(gè)地鐵盤(pán)有風(fēng)險(xiǎn)
來(lái)源:北京金訴律師事務(wù)所時(shí)間:2022-02-22 18:07:06
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示,首先要區(qū)分好房屋所有權(quán)和使用權(quán),前者包括占有、使用、收益、處分四大基本權(quán)利,使用權(quán)只是屬于其中一種,“使用權(quán)公寓”實(shí)際上是不能買(mǎi)賣(mài)的,并不能通過(guò)買(mǎi)賣(mài)取得所有權(quán),與正常的房屋買(mǎi)賣(mài)有本質(zhì)的區(qū)別。其次,這種所謂“使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)”實(shí)際上是租賃行為,而租賃的最長(zhǎng)保護(hù)期限是20年,超過(guò)20年的部分,約定時(shí)間再久遠(yuǎn)也是無(wú)效的,對(duì)雙方?jīng)]有任何約束力。
近日,白云區(qū)金沙洲一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目被官方點(diǎn)名。據(jù)廣州市白云區(qū)住房建設(shè)和交通局發(fā)布的《關(guān)于租賃“金沙洲一號(hào)商業(yè)樓”的風(fēng)險(xiǎn)提示》(以下簡(jiǎn)稱《風(fēng)險(xiǎn)提示》),“金沙洲一號(hào)商業(yè)樓”(項(xiàng)目公司自命名為濱江壹號(hào))土地權(quán)屬人為廣州市白云區(qū)金沙街沙鳳經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社(以下簡(jiǎn)稱沙鳳村)。廣州利都投資有限公司(后更名為廣州市盈升泰商業(yè)管理有限公司)承租獲得該土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)權(quán),后與廣州昊天置業(yè)有限公司簽訂《合作協(xié)議》共同運(yùn)營(yíng)管理。《風(fēng)險(xiǎn)提示》顯示,該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)獨(dú)立雙層結(jié)構(gòu)內(nèi)容,土地和后期建成的物業(yè)權(quán)屬人為沙鳳村,合作期滿后將歸還沙鳳村。目前,該項(xiàng)目還處于基坑施工階段,未取得竣工驗(yàn)收手續(xù)。《風(fēng)險(xiǎn)提示》部分內(nèi)容(官網(wǎng)截圖)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),“金沙洲一號(hào)商業(yè)樓”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商并不是土地權(quán)屬人,而“購(gòu)房者”在這里花錢(qián)“購(gòu)買(mǎi)”的公寓實(shí)質(zhì)上只是向土地承租方(即目前的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商)支付租金獲得使用權(quán),該項(xiàng)目的公寓是妥妥的“使用權(quán)公寓”。項(xiàng)目位置優(yōu)、價(jià)格誘人,但無(wú)獨(dú)立房產(chǎn)證為什么金沙濱江壹號(hào)會(huì)備受“購(gòu)房者”關(guān)注?羊城晚報(bào)全媒體記者前往該項(xiàng)目了解到,該項(xiàng)目交通便利,位于金沙洲路以北,環(huán)洲二路以南,彩濱中路西側(cè),為地鐵上蓋項(xiàng)目,緊鄰地鐵6號(hào)線沙貝站B出口,據(jù)銷(xiāo)售人員介紹,該項(xiàng)目公寓樓棟距離江邊60-100米,也是可望江項(xiàng)目,目前該項(xiàng)目推出33-100㎡的復(fù)式公寓產(chǎn)品,總價(jià)55萬(wàn)元起(均價(jià)1.6萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米)。項(xiàng)目位置不錯(cuò)但無(wú)獨(dú)立房產(chǎn)證與周邊其他的項(xiàng)目對(duì)比來(lái)看,廣州城投·保利金沙大都匯公寓均價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米,而周邊二手住宅單價(jià)為2.8萬(wàn)-4.8萬(wàn)元不等,金沙洲目前的一手住宅項(xiàng)目單價(jià)則要4萬(wàn)元以上,可見(jiàn)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格較為誘人。上述銷(xiāo)售人員還表示:“該項(xiàng)目使用權(quán)為30年,承租人沒(méi)有獨(dú)立房產(chǎn)證,但合同都是有法律效應(yīng)的。”該項(xiàng)目產(chǎn)品之所以便宜,還與其實(shí)質(zhì)為租賃使用有關(guān)?!讹L(fēng)險(xiǎn)提示》提到,廣州昊天置業(yè)有限公司對(duì)外簽訂物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為實(shí)質(zhì)為租賃行為?!睹穹ǖ洹返谄甙倭阄鍡l規(guī)定,“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效。”需謹(jǐn)慎簽訂租期超過(guò)20年的租賃合同,超過(guò)法定年限的相關(guān)權(quán)益將不受法律保護(hù),其他提醒還包括無(wú)法按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)、慎防“長(zhǎng)收短付”風(fēng)險(xiǎn)、注意識(shí)別“租金貸”“現(xiàn)金貸”、核查租賃用途是否與產(chǎn)權(quán)證一致等。注意租賃的支付方式,避免“錢(qián)房?jī)煽?rdquo;情況出現(xiàn)記者了解到,為有效緩解房屋租賃壓力,近些年來(lái),國(guó)家大力推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目,廣州作為第一批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市,出現(xiàn)了白云區(qū)鐘落潭長(zhǎng)腰嶺村地塊等試點(diǎn)項(xiàng)目。據(jù)廣州市白云區(qū)住房建設(shè)和交通局的發(fā)布記錄,近兩年類(lèi)似的風(fēng)險(xiǎn)提示并不少,如《關(guān)于租賃“吉利·學(xué)府名城”的風(fēng)險(xiǎn)提示》《關(guān)于租賃“派特斯小鎮(zhèn)”的風(fēng)險(xiǎn)提示》等。既然是官方支持的方向,為何還要多次發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示呢?羊城晚報(bào)全媒體記者咨詢了北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣,王玉臣律師表示,首先要區(qū)分好房屋所有權(quán)和使用權(quán),前者包括占有、使用、收益、處分四大基本權(quán)利,使用權(quán)只是屬于其中一種,“使用權(quán)公寓”實(shí)際上是不能買(mǎi)賣(mài)的,并不能通過(guò)買(mǎi)賣(mài)取得所有權(quán),與正常的房屋買(mǎi)賣(mài)有本質(zhì)的區(qū)別。其次,這種所謂“使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)”實(shí)際上是租賃行為,而租賃的最長(zhǎng)保護(hù)期限是20年,超過(guò)20年的部分,約定時(shí)間再久遠(yuǎn)也是無(wú)效的,對(duì)雙方?jīng)]有任何約束力。《關(guān)于租賃“金沙洲一號(hào)商業(yè)樓”的風(fēng)險(xiǎn)提示》顯示,土地承租方按季度支付租金獲得該土地40年(2014年10月1日——2054年8月31日)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)權(quán);慎防“長(zhǎng)收短付”風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,王玉臣律師提醒:“租賃該公寓的市民務(wù)必要注意租賃的支付方式,是按月支付、按年支付還是一次性支付。這類(lèi)公寓的出租方往往不是房屋的產(chǎn)權(quán)人,而只是運(yùn)營(yíng)方,如果承租人一次性支付過(guò)多租金,將來(lái)運(yùn)營(yíng)方跑路或爆雷,很容易錢(qián)房?jī)煽?,這些年類(lèi)似的糾紛早已屢見(jiàn)不鮮。”王玉臣律師表示,即使是租賃也需要注意,承租的房屋是否屬于可以用于承租的房屋,是否具有完備的規(guī)劃手續(xù)、竣工手續(xù),產(chǎn)權(quán)是否明晰等。比如沒(méi)有取得規(guī)劃許可的房屋是不能對(duì)外出租使用的,相關(guān)的租賃合同也是無(wú)效的。所以,在承租前對(duì)房屋的基本手續(xù)要進(jìn)行審查,尤其是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收通過(guò)文件等。樓盤(pán)接待處公示的相關(guān)聲明和文件“租賃時(shí)還要關(guān)注合同條款的具體約定,確認(rèn)合同是否和宣傳承諾一致,如果不一致,未來(lái)一出現(xiàn)糾紛,是要以合同為準(zhǔn)的。承諾得再好,不能寫(xiě)入合同也是白搭。”王玉臣律師表示,同時(shí)務(wù)必要關(guān)注此類(lèi)房屋的真正規(guī)劃用途,是工業(yè)還是商業(yè)、辦公、居住或農(nóng)用等等,“現(xiàn)實(shí)生活中,不乏一些非居住用地建成的房屋打著公寓名義出租使用,這種做法實(shí)際上是違法的。”王玉臣律師說(shuō):“建議最好還是不要‘購(gòu)置’這類(lèi)公寓,更不要輕易選擇租金貸等方式‘購(gòu)置’。”
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風(fēng)險(xiǎn)提示
實(shí)際上是