這次土拍，大家都有錢賺！

來源：中國房評報道時間：2022-02-18 12:07:02

沒有套路，

沒有血拼，

只有實實在在的利潤

“這一次，在北京做項目，終于有錢賺了！”

一位剛剛參加了北京市2022年第一次集中供地的房企投資負(fù)責(zé)人如是說。

話語間，揚(yáng)眉吐氣！

對于熬過去年、熬到今天，又在這次集中供地中有所斬獲的房企投拓人員來說，對比前幾年“沒有利潤、只有業(yè)績”的窘境，這次土拍的結(jié)果有利潤、有業(yè)績，讓自己在公司內(nèi)部打了一個“翻身仗”。

先上表，看看誰是這次的贏家——

2022年第一次集中供地拿地房企

接下來，讓我們看看，為什么這次拿地有錢可賺——

—土地成本可控—

衡量房地產(chǎn)項目的利潤情況，一個簡單的靜態(tài)指標(biāo)是“地貨比”，計算公式為總地價/總貨值，在這里我們簡化為：

成交樓面地價/銷售指導(dǎo)價

在二線城市，地貨比在0.5-0.6屬于比較理想的狀態(tài)。三四線城市因為銷售流速慢，一般地貨比要在0.4及以下。

北京、上海這樣的一線城市，市場需求大，土地資產(chǎn)質(zhì)量好，土拍競爭激烈，一般公司給予的地貨比指標(biāo)比較寬松，0.7以下就可以做。

在前兩年土地市場競爭激烈的時候，地貨比有時候會拼到0.8，甚至0.9，這時候一般就會虧損。

因為一線城市房價比三四線城市高，所以一線城市地貨比指標(biāo)即便有時候高達(dá)0.8，還要看房價和地價之間的絕對差額。如果絕對差額在1.5萬元/平米及以上，這個項目仍然是有利潤的。

以2021年朝陽區(qū)幾塊供地情況看，地貨比均值約在0.8。

2022年第一次集中供地地貨比

這次出讓的土地，地貨比平均值在0.53左右，這對于北京市場來說，已經(jīng)是很理想的狀態(tài)了。

個別郊區(qū)或市場情況不好的地塊，地貨比更是創(chuàng)下新低。

比如北投拿下的副中心地塊，地貨比約0.39；懷柔科學(xué)城拿下的懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊地貨比只有0.29。

也就是說，哪怕這些地方國企是出于“托底”任務(wù)拿地，這些地塊的利潤厚度也是足夠的，將來或自己慢慢開發(fā)，或轉(zhuǎn)讓、找合作伙伴，都有充足的利潤空間。

當(dāng)然，這么好的地貨比指標(biāo)，跟政府定的起始地價和溢價率有關(guān)。

政府有心讓利，把起始地價和溢價率控制在比較低的區(qū)間，這一點(diǎn)在杭州、上海等城市也都在進(jìn)行，這是恢復(fù)市場信心，打造房地產(chǎn)市場良性循環(huán)必要的動作。

除了政府讓利之外，參與競爭的企業(yè)少，多數(shù)為國企，企業(yè)之間競爭不激烈，互相禮讓，也共同造就了這次土拍皆大歡喜。

這次能參加拿地的都是“家里有糧”和“劫后余生”的房企，大家惺惺相惜，再沒有以前土拍市場上你死我活的競爭，都保持默契，“文明禮讓道路寬”。

開發(fā)商非常理智，不僅沒有競爭到高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)，就連競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，都十分小心。

例如，昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期這個高流速地塊，競爭對手寧可放棄，也不染指1萬平米起的現(xiàn)房銷售。

開發(fā)商“克制”舉牌帶來的變化不僅是項目無需高標(biāo)準(zhǔn)方案，更重要的是，項目的房價和地價差（簡稱：房地差），較去年一批次集中供地有了大幅提升。

比如，2021年競爭激烈的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，不但要建2.95萬平米的公租房，還要執(zhí)行高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，成交后的房地差居然只有1萬元/平米左右。

而今年，緊挨著這塊地的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊，雖然拍到了上限價格，房地差也有2萬元/平米左右。

開發(fā)商有了利潤，才有提升產(chǎn)品品質(zhì)的動力。目測，2022年新拿地的項目品質(zhì)會比去年有所提升，買房的客戶可以期待這波新產(chǎn)品。

—有錢自己賺—

除了肉眼可見的項目利潤率提升，這次參加土拍的房企多是“單打獨(dú)斗”，聯(lián)合體拿地的現(xiàn)象很少見，這或許可以從另一個側(cè)面佐證本次土地出讓“有錢賺”。

為什么大家都喜歡自己拿了呢？

房小評做了個小調(diào)研，參與調(diào)研的房企反映的原因集中于以下方面：

1、這次競爭對手少了

很多“黑馬”房企還在“躺平”或“爬坑”過程中，本次集中供地較2021年第一批次集中供地競爭烈度降低了不少。

2021年北京第一批次供地30宗，涉及12個區(qū)，總建筑規(guī)模約345萬平米，掛牌總價約1035億元。

2022年北京第一批次供地18宗，涉及10個區(qū)，總建筑規(guī)模約169萬平米，掛牌總價約492億元。

2021年和2022年第一次集中供地結(jié)構(gòu)變化

其中，熱點(diǎn)地塊也少了很多。

以前民企都選擇第一批次集中供地拿地，主要是年內(nèi)可形成銷售業(yè)績，在規(guī)模為王的時代，大家寧可不要利潤，也要業(yè)績，所以去年第一批次集中供地是競爭最激烈的。

經(jīng)歷2021年下半年的供給側(cè)改革之后，行業(yè)回歸利潤為王的經(jīng)營理念。能在2022年初拿出錢在北京拿地的房企，都是實力雄厚，但是從參與者數(shù)量、競爭烈度來說，都是下降的。

過去，因為地塊算賬沒利潤，大家干脆合作，分擔(dān)虧損，分成業(yè)績，各自實現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)，減少資金壓力和虧損壓力，所謂“吃虧喜歡拉同伙兒”，而看到這次地塊有錢賺，但凡有錢的房企，當(dāng)然選擇獨(dú)享。

2、合作伙伴躺平了

在北京土拍市場上，大家經(jīng)常看到熟悉的聯(lián)合體身影，有些房企合作習(xí)慣了，合作也很順暢，喜歡一起出面拿地。

但是，在去年的行業(yè)供給側(cè)改革當(dāng)中，有的合作伙伴信用爆雷了，或者這次沒錢參與（請原諒在這里不好點(diǎn)名舉例），只剩下有錢的房企單打獨(dú)斗了。

3、過往合作矛盾多

除了少數(shù)順利的合作之外，合作開發(fā)過程中的矛盾糾紛并不少。

因為，現(xiàn)在的合作開發(fā)，本質(zhì)都是大家分權(quán)：你拿操盤，我拿工程，不是一家公司，管理風(fēng)格也不一樣，最終都是“鐵路警察各管一段”，在產(chǎn)生矛盾的時候，爭執(zhí)得不可開交。大家都認(rèn)為自己牛，專業(yè)上無法爭高下，最后只能領(lǐng)導(dǎo)出面和諧。

有時候，合作過程中還會遇到不講武德的伙伴，談判的時候說得好好的，到真正操作的過程中損人利己的事情不少干，尤其趕上市場不好的時候，自己偷偷降價跑路，把合作伙伴扔在山腰上。

據(jù)說，合作伙伴鬧起脾氣，互相不給面子，搶公章、封工地的事情也時有發(fā)生。

—房子不愁賣—

在供地結(jié)構(gòu)當(dāng)中，北京市政府有意避開了房子存貨比較多的區(qū)域。例如，2021年供地當(dāng)中，朝陽區(qū)占比較高，目前存貨較多，今年首次集中供地，朝陽供應(yīng)明顯減少。

此外，海淀不供地，對于石景山和昌平就是利好。因此，2月17日的土拍現(xiàn)場，緊鄰海淀的昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊受到追捧，10家房企參與競拍。

在觸及地價上限的最后一手舉牌時，因為手持2號牌的建發(fā)代表與手持81號牌的綠城代表幾乎同時舉牌，競拍一度中斷，后經(jīng)公證處人員與拍賣工作人員視頻回放確認(rèn)，才確認(rèn)地塊歸屬。

2021年和2022年第一次集中供地分布

從供地分布來看，昌平、朝陽都沒有加大供應(yīng)，為去年開盤的項目去庫存留出了時間，而且地塊越來越向中心城區(qū)和優(yōu)質(zhì)區(qū)域靠攏。

比如，這次豐臺供應(yīng)的紀(jì)家廟和大井新村地塊，明顯優(yōu)于去年同期張郭莊和張家墳地塊，區(qū)域供應(yīng)量大的問題將逐步化解。

2021年北京新建商品住宅批準(zhǔn)上市套數(shù)為96598，集中供貨時間為9月份，也就是土拍4個月之后可以上市。

由此推斷，北京2022年第一批供地項目集中入市時間將在6月底。

截至2022年1月份，北京住宅存量7.3萬套左右，以2021年平均每月3000-3500套的去化速度計算，6月份集中供地之前，北京新房存量將會低于6萬套，此時項目集中推盤十分有利于市場成交放量，從而影響成交價格。