虎年北京首批集中供地：熱鬧、意外和大戲未完待續(xù)

來源：和訊房產(chǎn)時間：2022-02-17 13:37:10

朋友們！北京集中供地它又雙叒叕來了！

實施集中供地不到一年的時間，眼看著前一批供地還未走出視野，后一批供地已經(jīng)接踵而至映入眼簾，咱就說這操作令人眼花繚亂應(yīng)該不過分吧。

作為2022年全國集中供地的首場土拍，帝都虎年首場集中土拍意義有點“打樣”的意味。16日，作為前菜，10宗地塊被擺上餐桌，其中9宗地底價成交，總成交額約207億，而原本報名石景山首鋼東南區(qū)830等地塊的華潤并未出價，地塊或撤牌，據(jù)說，華潤放棄底價拿地是出于“綜合考慮”。

好了，閑話不多說，一起康康都是哪些寶貝進了誰的口袋。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

興創(chuàng)連中兩元

今天成交的兩宗大興地塊分別位于西紅門鎮(zhèn)和黃村鎮(zhèn)。

大興西紅門鎮(zhèn)地塊

其中，位于西紅門鎮(zhèn)B2-08地塊，位于南五環(huán)內(nèi)，是由住宅、郵政和多功能地塊組成的三宗地塊，最終被中建三局+興創(chuàng)以底價35.7億摘得，可售住宅樓面價約1.69萬/㎡。

根據(jù)出讓文件，該宗地塊建設(shè)用地面積104108.278㎡，建筑控制規(guī)?！?11367.399㎡。地塊容積率2.1，建筑控高45米，以“五通一平”形式供地，不執(zhí)行套內(nèi)7090政策。

據(jù)了解，該地塊南側(cè)是華潤中鐵的新盤橡樹灣，銷售指導(dǎo)價6.6萬/㎡，與西紅門地塊一致，此外，周邊在售新房項目還有限競房新城·熙紅印，網(wǎng)簽均價5.9萬/平，首開龍湖熙悅宸著網(wǎng)簽價6.3萬/平。

另一宗黃村鎮(zhèn)地塊則位于南五環(huán)外，鄰近地鐵4號線清源路站，東側(cè)還有京開高速，最終興創(chuàng)以48.2億元底價競得，可售住宅樓面價約2.7萬元/㎡。

大興黃村鎮(zhèn)地塊

根據(jù)出讓文件，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)6007等地塊用地性質(zhì)為R2類居住用地、F3其他類多功能用地、A334托幼用地，建設(shè)用地面積為78176.463㎡，規(guī)劃建筑面積≤178342.9㎡。其中，6007、6014地塊用地性質(zhì)為R2居住類用地，容積率分別為2.3、2.5，綠化率30%，建筑高度同為45米；6002地塊為托幼用地，規(guī)劃建設(shè)12班幼兒園；6011地塊為其他多功能用地，建筑高度不超過45米，將以“五通一平”形式供地。

據(jù)了解，附近新房項目較少，其南側(cè)的中駿金輝未來云城目前均價約5.15萬元/㎡，已售罄的招商雍合府及金地旭輝江山風(fēng)華，限均價為5.58萬元/㎡。

二手房方面，三合北巷均價約44422元/㎡，博悅府均價約49206元/㎡，康宜家園北區(qū)均價約33605元/㎡。

可能你不禁要問了，今日連中兩元的興創(chuàng)是誰？為啥出手這么闊綽？其實“興創(chuàng)”這個名字就是答案。

興創(chuàng)，大興國資委旗下企業(yè)，負責(zé)大興重要區(qū)域的一級土地開發(fā)與二級開發(fā)。所以，興創(chuàng)底價拿下大興兩宗地塊，是不是有點托底的意味呢？

城建底價摘豐臺大井新村地塊

豐臺大井新村地塊

今天豐臺就貢獻了一宗地塊：豐臺區(qū)盧溝橋街道大井新村三期土地一級開發(fā)2502-0030、2505-0031地塊，鄰近阜石路、復(fù)興路、蓮石東路、京港澳高速。參與該地塊報名的有城建、華潤兩家房企，但因只有城建一家房企出價，最終該地塊由城建以26.3億競得，銷售指導(dǎo)價約8.5萬/㎡。

該地塊建設(shè)用地面積47200平方米，建筑控制規(guī)模≤119500平方米，銷售指導(dǎo)價8.5萬/㎡。宗地內(nèi)須配建9800平方米“保障性租賃住房”。

據(jù)了解，地塊周邊在售新房有保利·和光逸境，價格約9萬/㎡。地塊附近珠江峰景二手房價約5.8萬/㎡，西府頤園二手房價約6.7萬/㎡。這樣來看，8萬5的銷售指導(dǎo)價沒啥價格優(yōu)勢。

不過地塊周邊生活配套齊全，直線三公里內(nèi)有翠微百貨、千禧購物中心、億潼隆萬豐購物中心等；還有天元公園、小屯公園、萬豐公園等。

價格和配套這桿秤，就看購房者怎么選了。

北投拿下副中心入場券

通州副中心地塊

通州城市副中心FZX-0601-6014、6015地塊R2二類居住、6016、6017地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，位于地塊靠近東六環(huán)，距離通州商務(wù)園直線距離約1.3公里，最終由北投以13.3億拿下，無需配建保障房，銷售指導(dǎo)價5.5萬/㎡。

據(jù)出讓文件，住宅地塊建控規(guī)模37556.12平，容積率1.6/1.7，控高36米，需執(zhí)行套內(nèi)7090限制。假設(shè)以120平計算，預(yù)計將提供300余套小高層住宅產(chǎn)品。

對于很多房企來說，該宗地塊并不具備吸引力，其中B4商業(yè)金融部分占比高達40%，開發(fā)成本高，且地塊北側(cè)距離通州殯儀館較近，搬遷時間不定，隔壁禹州朗廷灣尚未售罄，加上通州限購政策可謂是全北京的高地。

據(jù)了解周邊在售新房禹州朗廷灣均價約50737元/㎡，石榴春和景明均價約71320元/㎡。

中海摘得昌平地塊

昌平中關(guān)村(000931)國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地地塊

昌平中關(guān)村國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地C-30地塊R2二類居住用地最終由中海，以32.6億拿下，無需配建保障房，資料顯示，該地塊曾在去年北京二批輪空過一次。

該地塊位于北五-六環(huán)之間，東距沙河高教園區(qū)僅1.5公里，南距生命科學(xué)園僅5公里。緊鄰京藏高速、京新高速兩條高速，東側(cè)為市郊鐵路東北環(huán)線（尚未開工），據(jù)悉項目東側(cè)可能會設(shè)站點。

根據(jù)出讓條件，地塊住宅部分建控規(guī)模131128.44平，容積率2.2，控高45米，執(zhí)行套內(nèi)7090政策。

周邊教育資源豐富，地塊南側(cè)即為規(guī)劃的幼兒園及九年一貫制學(xué)校，周邊緊鄰北京信息科技大學(xué)、北科大。

該地塊銷售指導(dǎo)價5萬/平，周邊近年無上市居住用地，二手房均價約45000元。

中建智地虛晃一槍

北京市規(guī)自委官網(wǎng)信息顯示，順義新城平各莊6046等地塊由旭輝以16億底價競得，可售住宅樓面價約1.86萬/㎡，地塊銷售指導(dǎo)價約4.4萬/㎡。

順義新城平各莊6046等地塊

該地塊位于東六環(huán)外，北側(cè)距離地鐵15號線順義站直線距離約4公里。據(jù)悉，該地塊周邊項目集中，現(xiàn)房墅院北京城建(600266)北京合院，均價約3.96萬/㎡，北側(cè)二手房均價集中在3.5萬/㎡上下，南側(cè)還有路勁御和府價格約為3.99萬/㎡，公園都會約在3.89萬/㎡等。

因掛牌競價截止時，順義新城13街區(qū)6050等地塊僅獲得一次報價，最終金地+保利聯(lián)合體以16.6億底價競得該地塊，可售住宅樓面價約1.99萬/㎡，無需配建保障性租賃住房，執(zhí)行套內(nèi)7090政策。

順義新城13街區(qū)6050等地塊

該地塊位于六環(huán)外順義馬坡板塊，銷售指導(dǎo)價仍為4.2萬/平。目前該地塊周邊新房項目較多，正北側(cè)為恒大上和府，東北側(cè)為中建宸廬，正南側(cè)是和錦華宸，東側(cè)為順義臻瓏府，中建宸廬二期云起則位于地塊東南側(cè)，均價都在40000元/㎡左右，競爭較激烈。

出讓文件顯示，順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6050、6053地塊用地性質(zhì)為二類居住用地，建設(shè)用地面積51409.62㎡，建筑控制規(guī)?！?3593.92㎡。地塊容積率1.6，建筑控高30米，以“六通一平”形式供地。

同樣報名了該地塊的中建智地最終并未報價，轉(zhuǎn)而在房山市場上有所斬獲。以8.1億元底價摘得房山區(qū)拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊R2二類居住用地，建設(shè)用地面積3.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.13萬平方米，可售住宅樓面價約1.58萬／㎡。

據(jù)土地出讓文件顯示，該項目居住用途全部建設(shè)商品住房，不再配建保障性住房。

地塊位于西六環(huán)內(nèi)，距離地鐵房山線廣陽城站直線距離約1.5公里。地塊周邊新房眾多，在售紅盤中建京西印玥目前價格約在3.74萬/㎡，首創(chuàng)伊林郡、韓建觀山源墅價格約在3.66萬/㎡，金地璟宸約在4.12萬/㎡。

去年10月和12月中建智地都曾與房山競得土地，其中，10月份拿到的項目中建學(xué)府印悅銷售指導(dǎo)價同為4.5萬/㎡。

懷柔雁棲鎮(zhèn)地塊

此外，懷柔雁棲鎮(zhèn)01-01、01-02、01-03、01-04地塊F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地最終由懷柔科學(xué)城以12.1億拿下，無需配建保障房，但需全部自持20年。

根據(jù)出讓條件，地塊建控規(guī)模112700平，控高12米，不執(zhí)行套內(nèi)7090政策，大概率住宅部分將以別墅產(chǎn)品為主。地塊住宅部分銷售指導(dǎo)價為3.7萬/㎡。

點評

克爾瑞：央企、國企為競拍主力

首批集中供應(yīng)18宗土地中，參與報名數(shù)量最多的企業(yè)是華潤置地，參與10宗；其次是中海地產(chǎn)，參與7宗，相比去年的低調(diào)，今年中海土拍參與度大增。

中建系旗下中建智地、中建二局、中建三局也都出現(xiàn)在報名房企中。北京國資首開、城建、建工、興創(chuàng)也多有參與。

也有部分民企逆勢而上，在北京市場有回歸之勢，金地、旭輝、綠城、珠江合生系、融創(chuàng)、龍湖等知名企業(yè)在三年內(nèi)均在積極參與土地競買。在本次的土地競拍中，綠城報名了6宗地塊，旭輝、金地、路勁和東亞新華也都參與其中。

貝殼研究院：半數(shù)進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)

北京于1月初就啟動了今年的首批集中供地，掛出18宗土地，根據(jù)報價情況，9宗進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)、8宗底價成交、1宗流拍。

對比2021年，北京土地供應(yīng)工作啟動較早，受關(guān)注區(qū)域如朝陽、豐臺、石景山等區(qū)域的土地在逆勢之下依然收到多家房企的報名。其中朝陽的兩宗土地、昌平生命科學(xué)園三期、經(jīng)開舊宮鎮(zhèn)4地塊受關(guān)注程度較高，收到5家以上報價。可見傳統(tǒng)熱門區(qū)域的土地依然受到更多關(guān)注。

中海、華潤、保利、城建、首開等企業(yè)參與熱情較高，這與穩(wěn)健型房企的資金狀況相對較好直接相關(guān)。年初獲取的地塊有機會本年內(nèi)形成銷售儲備貨值，也成為房企關(guān)注的本輪土拍的重要因素之一。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：其他城市土地市場有小復(fù)蘇可能

此次北京土拍有三個特點：

第一是屬于全國較早進行集中供地的城市，充分說明北京供地工作成熟和準備到位。

第二依然可以看出一些央企拿地，也還是說明當前土地市場也有一定的阻力和壓力。

第三是部分地塊還是有一定的溢價率，說明部分土地供應(yīng)的質(zhì)量不錯，吸引了房企拿地。

北京土拍市場后，隨著全國其他政策的放松，預(yù)計后續(xù)其他城市土地市場也有小復(fù)蘇的可能。但大復(fù)蘇確實不具備條件和基礎(chǔ)。

土拍大戲未完待續(xù)

剩余9宗地塊花落誰家將在明天揭開謎底。來自朝陽、豐臺、石景山5宗地將于上午端上餐桌，下午則將確認昌平、順義、經(jīng)開區(qū)4宗地的最終歸屬。

數(shù)據(jù)來源：北京市規(guī)自委官網(wǎng)

提前預(yù)告一下，吸引10家房企圍獵的昌平北四村地，及吸引了8家房企報名的朝陽崔各莊地塊最具看點。

好啦朋友們，我們明天接著圍觀，接著嘮！