最近，國海證券研究團隊發(fā)布了研究報告，報告主要針對國內(nèi)三四線樓市的發(fā)展情況進行了深入研究，報告認為，三四線城市樓市分化加大，熱點地區(qū)將回歸健康。

2021年，東莞、常州等41個三四線樣本城市的全年商品房銷售總面積達到1.5億平方米，同比下降5％，且銷售均價同比增速走勢和銷售總面積維持一致，即2021年1-5月份同比增速均超過10％，之后回落至個位數(shù)，但銷售均價同比增速仍維持正增長。

2021年，伴隨著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展波動，國內(nèi)三四線城市商品房銷售整體表現(xiàn)較為低迷，土地市場持續(xù)回落，且不同經(jīng)濟發(fā)展水平的城市表現(xiàn)出明顯差異化。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)以下幾個主要特點。

2022年開年，三四線城市的商品房成交持續(xù)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，30大中三線城市的商品房成交面積為271.4萬平方米，同比下降51.5％；除夕到大年初五成交面積為2.1萬平方米，與2021年同期相比下滑57.1％，下滑態(tài)勢較為嚴重。

三四線房地產(chǎn)市場市場分化明顯

2014年以來，棚改貨幣化撬動了三四線城市的房地產(chǎn)市場。2020年，三四線房地產(chǎn)市場銷售面積占全國的66％。

從調(diào)研來看，三四線城市的房地產(chǎn)市場主要有四類需求：本地居民住房需求、外地務(wù)工人員置業(yè)需求、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

近兩年來，由于疫情導致部分在外務(wù)工人員無法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔憂、三四線城市房價跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚，但這并不意味著這類需求已經(jīng)消失。中指研究院2022年的萬人調(diào)查結(jié)果顯示，有70％的受訪者有返鄉(xiāng)置業(yè)意愿。

三四線城市居民購房需求順利釋放需要兩大條件：有購房能力、有購房意愿。從購房能力看，三四線城市房屋購買難度與大城市相比偏低，疊加2021年下半年多數(shù)三四線城市調(diào)整了住房公積金貸款政策，降低了三四線城市置業(yè)門檻。從購房意愿看，隨著高杠桿房企風險出清，地方政府三令五申“保交樓”，購房者的信心在不斷修復(fù)。

值得注意的是，三四線城市房地產(chǎn)市場分化在加大。發(fā)達城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北區(qū)域等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線城市人口則會持續(xù)大幅凈流出，導致需求持續(xù)萎縮。我國城市化發(fā)展也依循國際發(fā)展路徑，近年來人口持續(xù)向一二線城市人口流入，三線城市基本維持平衡，四線城市則在持續(xù)凈流出，這也將在很大程度上影響市場未來發(fā)展格局。

總之，經(jīng)過這一輪市場調(diào)整后，三四線城市的居民購房將會更加理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產(chǎn)市場將回歸健康。一些臨時性的限購政策存在放寬空間，其它如金融信貸支持，購房補貼、打折等政策也會持續(xù)跟進。

三四線城市是否值得買房？

其實貨幣化棚改政策，已經(jīng)落下帷幕。對于舊改政策來說，早就已經(jīng)開始實施，只不過因為規(guī)模較小，所以無法與貨幣化棚改政策相媲美。在2020年，各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。而對于今年來說，符合舊改標準的老小區(qū)，都會按照舊改政策進行。

這就意味著未來5年的時間，都不會有“拆遷戶”出現(xiàn)了，最多是城市發(fā)展時，那些鄉(xiāng)村拆遷。這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)也不會有拆遷戶的支撐了，這對于樓市來說，也是使得房價比以前平穩(wěn)了很多。尤其是對于那些三四線城市來說，因為貨幣化棚改的緣故，使得房價比較高昂。但實際上，一些城市的房價太過虛高，使得當?shù)鼐用窀揪唾I不起房。但現(xiàn)在棚改政策已經(jīng)落下帷幕，這些城市虛高的房價也就沒有了支撐。

對于剛需購房者來說，買房也是為了居住，所以選擇三四線城市的房子也是無可厚非。畢竟自己也不可能選擇賣房子，房價的漲跌和自己沒有太大的關(guān)聯(lián)。而且對于大城市來說，房價已經(jīng)非常高昂了，使得很多人都買不起大城市的房子。因此在三四線城市買房自住的話，也是非常不錯的選擇。而且因為現(xiàn)在這些小城市的供需關(guān)系發(fā)生了改變，使得人們買房更加容易。所以對于剛需購房者來說，有足夠的時間挑選適合自己家庭居住的房子。

對于投資者來說，三四線城市的房子投資風險已經(jīng)非常大了，部分城市的房價還處于下跌階段。在這樣的情況下，投資三四線城市的房子，無疑是有著非常大的風險，稍有不慎的話，就會被房子所套牢。如果真的想買房投資的話，最好選擇那些發(fā)展?jié)摿Υ?，人口不斷流入的城市，房子還有很大的升值空間。

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