原創(chuàng) 顧問君 北京樓盤測評(píng) 2

前幾天，顧問君參加了某項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位的專家會(huì)，受邀提了一些建議，沒成想還受到了開發(fā)商朋友們的好評(píng)。應(yīng)大家要求，顧問君將主要內(nèi)容“脫敏”后分享在這里，歡迎大家批評(píng)指正。

54天！2021年12月24日拿地的項(xiàng)目，有的已經(jīng)完成產(chǎn)品定位，有的已經(jīng)釋放案名。今年北京的開發(fā)商行動(dòng)格外快，甚至有可能刷新百日開盤的紀(jì)錄。

但是，開發(fā)商在提速的時(shí)候，該要強(qiáng)調(diào)貨地匹配、產(chǎn)品和需求匹配。因?yàn)?021年的市場情況已經(jīng)說明了如果產(chǎn)品定位不精準(zhǔn)，很可能造成集中開盤后項(xiàng)目陷入滯銷，進(jìn)而打亂企業(yè)的投資節(jié)奏。

一、北京的家庭數(shù)量上升了

《北京人口藍(lán)皮書·北京人口發(fā)展報(bào)告（2021）》顯示，北京常住人口總量為2189.3萬，其中常住外來人口達(dá)到841.8萬人，較2019年增加了96.2萬人，同比增長12.9%。

雖然北京已完成2020年人口總數(shù)不超2300萬的目標(biāo)，但還保持著疏解的趨勢。因?yàn)榍皟赡瓯本┦谐巴瓿闪艘恍┤丝谑杞獾闹笜?biāo)，為人口結(jié)構(gòu)置換騰出了空間，所以在積分落戶、新畢業(yè)大學(xué)生落戶等指標(biāo)上，北京仍然延續(xù)了上升的態(tài)勢。人口控制范圍內(nèi)，仍有增長空間。

正是在這個(gè)前提下，北京市新增人口和住房需求仍然保持增長的趨勢，開發(fā)商在北京做項(xiàng)目仍然有信心。

1、老齡化程度加深

數(shù)據(jù)顯示，2020年北京16-59歲勞動(dòng)年齡人口為1490.7萬人，相比2010年第六次全國人口普查減少了44.3萬人。北京60歲以上老齡人口已經(jīng)達(dá)到429.9萬人，正在以每年15%的速度遞增。這說明北京市退休人口增加了，退休后的享受、養(yǎng)老住房需求會(huì)增加。

北京自2017年開始實(shí)施的人口疏解加劇了勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員離京，同時(shí)，新入北京的外來人口呈現(xiàn)出家庭化趨勢。

與早些年北漂打工的年輕人不同，近年來北京的常住外來人口多為白領(lǐng)或高級(jí)藍(lán)領(lǐng)，有著長期留京發(fā)展或加入京籍的目標(biāo)。此類人群擁有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，置業(yè)后會(huì)選擇舉家搬遷，讓孩子來京接受優(yōu)質(zhì)教育。

新增人口當(dāng)中，以往一個(gè)人打拼，從一居室開始的全生命周期置業(yè)步驟可能會(huì)被打亂。以家庭為單位進(jìn)入北京的常住外來人口，首次置業(yè)可能就是二居室、三居室，而且首次置業(yè)年齡也在后延。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2021年北京市買房人群的平均年齡上升了2歲。

要充分重視這個(gè)變化，例如在剛需戶型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上改變經(jīng)濟(jì)性、性價(jià)比為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)理念，要考慮在客廳、社交場景上做出適應(yīng)新婚家庭和小太陽家庭置業(yè)偏好的設(shè)計(jì)。

2、家庭變“小”了

2020年，北京市家庭戶規(guī)模已由1982年的3.7人/戶降低至2.3人/戶，低于全國2.62人/戶的平均值。

在北京，由于生育習(xí)慣、生育意愿、生活成本、居住成本、居住習(xí)慣等原因，人們生育子女的意愿不強(qiáng)，而且更習(xí)慣不與父母同住，反映在家庭戶規(guī)模上就是每戶人口數(shù)量的減少，這在未來或是長期不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

北京戶均人數(shù)平均值的下降還有一個(gè)因素，就是人口出生率下降。

根據(jù)北京市衛(wèi)健委信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京2020年一人口出生數(shù)約為10萬人，創(chuàng)下十年來新低，相當(dāng)于一年少生3.2萬人。

貝殼研究院發(fā)布《2021婚房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告》顯示，54%的受訪者拒絕租房結(jié)婚，過半受訪者表示，更愿意選擇新房。

此外，現(xiàn)階段主力置業(yè)人群90后依舊是獨(dú)生子女為主，婚后與父母同住的比例較低。

北京未來家庭人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

2010年北京家庭戶共668.1萬戶；2020年，北京家庭戶數(shù)量增至823.1萬戶。

因此，總購房需求并沒有因勞動(dòng)人口的減少而縮減，反而因家庭變“小”而增加。

北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2021年，北京（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房）成交72643套，成交面積862.2萬平米。單套面積平均值為118.69平米。

而2020年北京（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房）成交62031套。以當(dāng)時(shí)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年北京市房地產(chǎn)市場住宅銷售面積為733.6萬平方米計(jì)算。單套面積平均值為118.26平米。

成交套數(shù)大幅上升，單套面積平均值略有上漲。

新生兒出生率下降，將引發(fā)小面積多室空間產(chǎn)品向大面積強(qiáng)功能產(chǎn)品過渡的趨勢。

與此同時(shí)，外來人口的消費(fèi)力提升，也有助于更大戶型面積產(chǎn)品的銷售。

馮侖曾說，“住宅面積較大的家庭，幸福感比較強(qiáng)，這部分人感情比較好，不容易離婚?！?/p>

未來除去很“剛”的上車產(chǎn)品，小兩居、小三居將被大兩居、大三居取代。

針對(duì)以上人口變化，北京未來住房需求將呈現(xiàn)以家庭為單位住房需求上漲，以個(gè)人為單位（單身）住房需求下降的趨勢。北京人的客廳在變大。

二、人口繼續(xù)“外遷”

單身住房需求下降，開發(fā)商更要看緊本地改善客群。

億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京常住人口的居住地在近10年間發(fā)生較大變化。城六區(qū)的常住人口占全市比重均有不同程度下降，而臨近城六區(qū)的通州、昌平、大興、順義、房山等地的占比上升。

城六區(qū)人口減少是政策引導(dǎo)的作用，也是市場選擇的結(jié)果。

截至2020年，北京六城區(qū)人口總數(shù)為1098.87萬人，與此前北京總規(guī)提出的“到2020年城六區(qū)人口總量將控制在1085萬人左右”的目標(biāo)還有13.87萬人的差距，具體到各區(qū)：

因此，北京城六區(qū)中朝陽、豐臺(tái)將成為下一階段常住人口疏解的重點(diǎn)。

此外，因首都功能核心區(qū)（東西城）計(jì)劃到2035年常住人口規(guī)?？刂圃?70萬人左右，到2050年常住人口規(guī)模控制在155萬人左右，還將通過鼓勵(lì)戶口外遷和棚改搬遷繼續(xù)疏解人口。

1、年輕人的軌道置業(yè)圈

北京近幾年軌道交通建設(shè)成績顯著，運(yùn)營總里程已達(dá)783公里、車站459座。便捷的軌道交通讓人們在面臨工作和生活時(shí)有了更多選擇。比如，房山線+十號(hào)線讓工作在CBD的朝陽年輕人敢于在房山置業(yè)。

另一方面，北京各區(qū)之間房價(jià)差異較大，因此產(chǎn)生了明顯的邊際效應(yīng)。比如：海淀五環(huán)外新房單價(jià)8.3萬元/平米（中海匯德里77平米戶型總價(jià)約640萬元），與之相鄰的昌平新房單價(jià)6.2萬元/平米（北清云際83平米戶型總價(jià)約500萬元）。

因此，在海淀（中關(guān)村、西三旗），甚至在朝陽（望京）上班的大量年輕剛需會(huì)選擇昌平的地鐵盤安家。

2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的外遷

產(chǎn)業(yè)搬遷帶來的人口遷移也很明顯。比如，2019年北京市政府遷至通州后，約有2萬辦公人口進(jìn)住通州。今年北京市政府二期進(jìn)入施工階段，而安貞醫(yī)院、首都兒研所也將遷至通州新院址，未來將有40萬人陸續(xù)進(jìn)住城市副中心。

因此，六環(huán)外的通州新房項(xiàng)目金地北京壹街區(qū)取得了比通州老城區(qū)項(xiàng)目更好的銷售成績。

金地北京壹街區(qū)項(xiàng)目具有單價(jià)低，面積段廣（73平米兩居-186平米四居）、產(chǎn)品得房率高等特點(diǎn)，尤其在產(chǎn)品定位上，提升了125平米及以下戶型的精裝，創(chuàng)造出購買家具就能入住的條件。吸引到大批周邊剛需置業(yè)。

同時(shí)金地的洋房產(chǎn)品也讓城區(qū)改善置業(yè)人群，在同樣總價(jià)范圍內(nèi)擁有更大面積的洋房產(chǎn)品和品質(zhì)社區(qū)，接待親朋好友更有面兒。

除以上兩點(diǎn)外，外來人口參與北京積分落戶人群的置業(yè)需求也在城六區(qū)外。

北京2021年積分落戶政策中，在城六區(qū)外擁有住房且落戶的可按居住累計(jì)月數(shù)獲取相應(yīng)積分，最高可獲12分。

綜上所述，大興、昌平、順義、通州等臨近六城區(qū)的區(qū)域，依舊可以享受到北京人口流動(dòng)的紅利。但對(duì)于常住人口還要減少的朝陽、豐臺(tái)，樓市競爭將更加激烈。

但是，隨著去年年底以來的市場變化，城市核心區(qū)二手房價(jià)格下降等因素，帶來城市核心區(qū)購房回流的趨勢。郊區(qū)的剛需、剛改型新房如果失去價(jià)格上的優(yōu)勢，會(huì)滯銷。郊區(qū)的改善、豪宅類型產(chǎn)品，因?yàn)殚_發(fā)商控制成本等原因，產(chǎn)品品質(zhì)不高，因此也難刺激購房者出城改善的欲望。

當(dāng)下，北京市購房面臨去郊區(qū)雖然依然是趨勢，但是產(chǎn)品和需求不匹配，導(dǎo)致了改善類置業(yè)回流城市核心區(qū)。純?yōu)榉e分落戶需求來郊區(qū)買房的剛需，也未必會(huì)買新房，反而是選擇淘更便宜的二手房。所以在郊區(qū)做產(chǎn)品設(shè)計(jì)，要回歸居住需求，從客戶體驗(yàn)出發(fā)，想好定位，做好匹配的品質(zhì)。

以上，是對(duì)2022年新房市場的簡單思考，供大家參考。

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