2月14日，周一，港A兩地的地產(chǎn)股集體下跌。

有人戲言，可能是上周五曝光的郁亮在萬科2022年會上的講話把地產(chǎn)股帶崩了！

郁亮說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了“黑鐵時代”，2022年要破釜沉舟、背水一戰(zhàn)，要么死、要么活，沒有中間地帶。

與此同時，正榮地產(chǎn)遭遇“黑色星期五”，單日蒸發(fā)百億港元市值；祥生控股也傳出一筆美元債已發(fā)生實質(zhì)違約……

回想2018年9月的萬科秋季例會上，郁亮帶頭率先喊出萬科要 “活下去”，三年過去，一語成讖，求生存成為行業(yè)常態(tài)。

那么，這一次，郁亮喊出“要么生，要么死”，又意味著什么呢？

01

郁亮發(fā)言相關(guān)要點

郁亮說，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。他認為：

1、行業(yè)進入縮表出清階段，縮表出清就是去金融化?？s表出清對于房企來說，就是一場生死之戰(zhàn)。

2、如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。

3、房地產(chǎn)行業(yè)有兩個重大變化：一是市場分化會越來越明顯；二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

4、房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。“房住”，意味著政策可能會略有放松；“不炒”意味著行業(yè)回歸民生屬性，不要指望房價上漲。

5、行業(yè)到了黑鐵時代，今年大家的收入肯定是大幅下調(diào)。福利、補貼等等，要跟黑鐵時代相適應。

6、當前一切工作都圍繞回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，所有資源都要向這三大任務調(diào)配。

7、管理人員都要全部下沉，身先士卒。省吃儉用、減少浪費，帶頭營造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時氛圍。

8、只有敢“打”才能獲得一線生機；只有打了才有可能會打；只有合伙打才能打贏；做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將，才能打得特別好。

02

為啥樓市銷售不見起色

不論是1月還是春節(jié)期間，整體市場開局都非常慘淡。

城市層面看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月份百城、春節(jié)40城的成交同比都銳減了超40%，春節(jié)三四線返鄉(xiāng)置業(yè)也出現(xiàn)了 “爽約”，預計2月份樓市仍不樂觀，購房者觀望情緒依然濃重。

企業(yè)層面看，據(jù)中指院統(tǒng)計，1月份百強房企銷售額同比下降23.1%，其中銷售額超百億房企較去年同期減少14家，超50億房企較去年同期減少31家。

據(jù)經(jīng)營簡報，萬科1月份實現(xiàn)合同銷售金額356億元，同比減少50.19%，龍湖同比下降64.2%，新城控股同比減少52.75%，中國金茂同比下降50.25%……

為什么政策暖風頻吹，市場卻“不買賬”呢？

而房住不炒、行業(yè)去杠桿&去金融化的主基調(diào)仍然不變，出險和困難房企仍面臨融資環(huán)境緊張、市場出清的局面，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于下行探底過程中。

克而瑞也認為，2月份乃至一季度，整個行業(yè)下行筑底過程仍然會延續(xù)。

市場觀望情緒依然濃重，預期沒有明顯的轉(zhuǎn)變，信心的穩(wěn)定和恢復可能還需要3-6個月的傳導。

風證券研究認為，無論是并購債不計入三道紅線、保障性租賃貸款不納入兩集中、出臺全國性商品房預售資金監(jiān)管辦法，這些政策均是對前期政策執(zhí)行的短期糾偏。

03

后續(xù)政策走勢預判

業(yè)內(nèi)認為，當前政策仍以“擠牙膏”式為主，難解困境民營房企的燃眉之急，需求依然萎靡，預判后續(xù)寬松性政策還會跟進。

天風證券認為，展望后續(xù)，從需求側(cè)看：

一是信貸支持，繼續(xù)體現(xiàn)為按揭額度的寬松、房貸利率的下降和放款周期的縮短；

二是，參考部分城市公積金政策的調(diào)整方向，商業(yè)貸款的認房認貸標準不排除會有所放松，適度支持合理改善型購房需求的釋放；

三是，結(jié)合人口政策，針對多孩家庭提供更高力度的住房支持，不排除限購限貸的差異化放松；

四是，在行業(yè)基本面失速的極端情境下，不排除一二線城市限購限貸的適度寬松。

因為，無論是行業(yè)良性循環(huán)還是收并購式的行業(yè)出清，均需要需求側(cè)預期的穩(wěn)定和信心的恢復。

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