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成都是調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市之一，市場周期與全國房地產(chǎn)市場周期運行情況一致，均在下半年進入下行周期。但由于成都及成渝城市群在國家規(guī)劃中的能級較高，城建配套仍按預(yù)期兌現(xiàn)，人口持續(xù)流入，下行周期對成都房地產(chǎn)市場需求的調(diào)整相對有限，2021年成都市房地產(chǎn)市場的全年量級仍保持增長態(tài)勢。

從政策端來看，成都市2021年的政策調(diào)整節(jié)奏與全國一致，前三季度收緊，年末略有放松。其中3月份發(fā)布的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》定調(diào)了全年的調(diào)控基調(diào)。新政從土地供應(yīng)、房地聯(lián)動、交易管理、金融政策、秩序監(jiān)管等方面提出了針對性措施，隨后的幾個月又對具體措施進行調(diào)整和細化。其中影響較大的方面是確定“兩集中”土地出讓方式、建立二手房指導(dǎo)價和差別化信貸調(diào)整首付比。

成都市2021年的土地市場表現(xiàn)為前熱后冷，首批次集中供地較熱，隨著拿地規(guī)則調(diào)整，加之房企償債壓力明顯加大，第二批次集中供地迅速轉(zhuǎn)冷，流拍及終止出讓增加，拿地企業(yè)以國央企為主，三批次延續(xù)二批次拿地特征。綜合考慮成都各批次集中供地的真實房地價差（折算人才公寓與產(chǎn)業(yè)用地成本），成都三批次房地價差分別為4683元/㎡、6721元/㎡、8916元/㎡，政府給到的利潤空間逐次放大。

圖：成都各批次土拍要求

整體來看，土地市場量級仍保持增長態(tài)勢，涉宅用地供應(yīng)面積約1245萬㎡，同比上升15.0%。成交約1087萬㎡，同比上升14.3%。涉宅用地成交樓面均價達7335元/㎡，平均溢價率為5.0%，較去年同期回落9.5百分點。

圖：成都涉宅用地供求關(guān)系變化

成都市2021年的商品住宅市場表現(xiàn)為前高后低，5月起市場開始轉(zhuǎn)冷，連續(xù)7個月成交量同比下降。從全年情況來看，供應(yīng)量有所下降，需求端仍旺盛，成交量連續(xù)二年同比增長。全年累計成交2514萬㎡，同比上升2.4%，連續(xù)兩年同比上升。受調(diào)控影響供應(yīng)節(jié)奏有所控制，供應(yīng)面積為2293萬㎡，同比下降18.2%。銷供比為1.1，2018年以來首次超過1.0。

圖：成都市商品住宅年度供需情況

隨著二手房指導(dǎo)價三批次的出爐，成都市二手房市場逐步轉(zhuǎn)冷。全年二手住房成交1294萬㎡，同比下降7.4%。7月起“11+2”區(qū)域二手住房成交量價回落，10月量價已跌至近20個月最低值，下半年各月成交量均同比下降。

整體來看，2022年，成都落實“三穩(wěn)”目標(biāo)不變，政策保持延續(xù)性，消費者購房動作將進一步理性。但得益于成都戰(zhàn)略地位及城市價值快速提升，人口大量涌入，置業(yè)需求充足。2021年宅地供應(yīng)充足，政策管控下價格穩(wěn)定，預(yù)計2022年成都商品住宅市場量平價穩(wěn)。由于2021“兩集中”格局，未來國企市場份額將有提升。

2021年重慶房地產(chǎn)市場和土地市場波動較大，為保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，針對租賃住房、學(xué)區(qū)房、土拍規(guī)則和預(yù)售資金監(jiān)管等方面適時出臺了政策進行調(diào)整。其中影響較大的是預(yù)售資金監(jiān)管方面，為保障購房者權(quán)益，預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定。

土地市場方面，2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交規(guī)劃建筑面積1470.6萬㎡，同比下降22.1%。盡管成交量下滑，但在各城市市本級宅地成交量排名中，保有第四的名次。從容積率來看，2021年重慶中心城區(qū)宅地平均容積率維持1.6水平，容積率在2.5以上地塊占比不足一成，持續(xù)深化打造市區(qū)品質(zhì)住宅，提升居住體驗。從成交樓面均價來看，2021年重慶中心城區(qū)住宅用地成交樓面均價TOP10板塊均破萬，多位于核心區(qū)，核心區(qū)價值優(yōu)勢顯著。

圖：2012-2021年重慶中心城區(qū)宅地成交可建體量及容積率

從土地成交熱度來看，2021年重慶中心城區(qū)宅地成交在一批次表現(xiàn)突出，成交占全年比例近四成，平均溢價率43.0%，處于年內(nèi)高位。年初正是開發(fā)商一年增儲的開始，需求旺盛。二批次受土拍規(guī)則調(diào)整影響，疊加市場環(huán)境變化，土地市場熱度快速降溫，七成左右土地底價掛牌成交。三批次盡管土拍規(guī)則優(yōu)化，但市場未見轉(zhuǎn)向，成交形勢基本與二批次一致。

圖：2021年重慶中心城區(qū)宅地月度成交情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊試用）

2021年重慶中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)1662.1萬㎡，同比下降14.7%；成交1859.2萬㎡，同比下跌4.7%。從月度成交數(shù)據(jù)來看，2021年月均成交面積為154.9萬㎡，二季度是全年成交高峰，一方面受成都、西安等城市調(diào)控加碼影響，部分需求外溢，另一方面受土拍市場高熱帶動，商品住宅成交量沖高。下半年房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)整，成交量快速下降，房企雖積極促銷，但市場整體低迷。

圖：重慶中心城區(qū)商品住宅年度供需情況

2021年重慶樓市在多重因素共同作用下，市場熱度前后不均，整體呈現(xiàn)量收價漲的態(tài)勢。土地市場三次集中出讓兩極化明顯，但三批次土地市場逐漸回歸理性。2022年在保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基調(diào)下，重慶房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松態(tài)勢，針對性出臺政策完善住房保障體系。但市場預(yù)期仍存較多不確定性，受土地成交縮水影響，預(yù)計供應(yīng)水平將小幅收縮，成交量隨供應(yīng)同向調(diào)整。價格方面，重慶中心城區(qū)商品住宅受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地成本上漲等影響，價格剛性仍存。

2021年昆明房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了波蕩起伏的一年。階段性、結(jié)構(gòu)性成為市場的鮮明特征，冰與火的分化格局貫穿全年。房地產(chǎn)市場政策環(huán)境整體偏溫和寬松，主要通過加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，肅清市場亂象，逐步向房地產(chǎn)市場長效機制過渡。

4月，昆明市發(fā)布《昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)綱要》，明確了昆明城市發(fā)展格局及功能定位，即打造城市功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)三大各具特色、競相發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟板塊，有序推動昆明核心區(qū)“東進、西拓、南控、北延、中優(yōu)”的未來發(fā)展格局。

同時，布局產(chǎn)業(yè)升級，聚力發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)，著力發(fā)展千億級產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)重點產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈現(xiàn)代化水平，加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；推動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)專業(yè)化高端化發(fā)展、生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)化精細化發(fā)展，加快新經(jīng)濟新業(yè)態(tài)新模式發(fā)展，發(fā)展高質(zhì)量現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，推進“數(shù)字昆明”建設(shè)，全面融入新的發(fā)展格局。

自2019年昆明主城區(qū)商品房用地供需創(chuàng)新高后，商品房用地供需開始收縮。進入2021年，昆明主城區(qū)住宅用地供需大幅縮減，并創(chuàng)近幾年新低。具體來看，2021年昆明主城區(qū)住宅用地推出規(guī)劃建筑面積為465.2萬㎡，同比下跌72.6%；成交規(guī)劃建筑面積287.2萬㎡，同比下跌80.9%；成交樓面均價為3277元/㎡，波動相對較小。

圖：昆明主城區(qū)涉宅用地供求關(guān)系變化

2021年昆明主城區(qū)商品住宅供需縮量明顯，商品住宅供應(yīng)774.5萬㎡，同比下跌超三成，達32.6%，成交655.1萬㎡，同比下滑28.9%。一季度市場整體供應(yīng)不足，市場出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求局面；二季度市場供應(yīng)放量，促進需求釋放；三季度受宏觀環(huán)境變化，市場迅速降溫，供需同步縮水；年末宏觀調(diào)控政策略有松動，同時受環(huán)滇項目解禁及年末房企沖刺的影響，市場成交出現(xiàn)回升。

圖：昆明主城區(qū)商品住宅供需情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊試用）

綜合而言，2021年市場環(huán)境不佳，消費者持幣觀望，房企資金緊張，加速去化回籠資金，商品住宅市場總體保持供大于求的局面。著眼于未來，昆明依托于區(qū)域優(yōu)勢，通過構(gòu)建更具競爭力的現(xiàn)代經(jīng)濟體系，塑造城市空間格局，以謀求城市發(fā)展破局。2022年預(yù)計昆明房地產(chǎn)市場持續(xù)盤整，供應(yīng)量和價格水平有望保持平穩(wěn)，成交量小幅回升。

2021年南寧樓市兩極分化明顯，政策適時調(diào)整，尤其是公積金政策先緊后松。1月，廣西區(qū)直公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，購房限制增多，房貸壓力增加抑制市場熱度。下半年市場下行，11月南寧住房公積金管理中心發(fā)布《南寧住房公積金個人住房貸款管理辦法》，減輕購房壓力，減少還貸利息。整體來看，南寧上半年政策相對較“緊”，在堅持房住不炒的基調(diào)下，出臺系列政策，下半年受樓市下行影響，適時放寬，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年南寧土地市場分為三個階段：一二季度的高熱期、三季度的理性期和四季度的冰凍期。上半年市場熱度高，房企拿地較為激進，樓面價和溢價率水平均較高。全年來看，南寧主城區(qū)供應(yīng)57宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積1183.5萬㎡，同比下跌7.2%；成交30宗，規(guī)劃建筑面積605.5萬㎡，僅占供應(yīng)的51.2%；成交樓面均價4586元/㎡，同比上漲7.4%。

圖：南寧商品住宅供需情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點擊試用）

從商品住宅成交來看，全年成交縮水明顯。2021年南寧主城區(qū)共成交商品住宅60202套，同比下跌24%，成交面積為 656.3萬㎡ ，同比下跌25%。2021年成交量與2017年水平相當(dāng)。月度來看，除1月外，同比基本均為下跌，但上半年成交熱度仍明顯好于下半年，下半年各月成交量均處于低位。

圖：2020和2021年南寧商品住宅成交面積月度對比

結(jié)語

在平衡城市發(fā)展格局、構(gòu)建中國戰(zhàn)略后方的發(fā)展機遇下，2021年西南區(qū)域城市價值持續(xù)提升，但樓市分化加劇，成都和重慶作為成渝雙城經(jīng)濟圈的極核城市，市場抗壓能力相對較強。展望2022年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策略有放松的預(yù)期下，西南區(qū)域房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)理性回歸趨勢，但各城市區(qū)域分化仍將延續(xù)，極核城市市場抗性猶存。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)市場 市場