現(xiàn)在北京的那些房東也都在摩拳擦掌了，想著2021年北京樓市小陽(yáng)春那么火，今年北京樓市小陽(yáng)春也想要來(lái)一次。這周北京的二手房掛牌價(jià)又漲了150元，看得出來(lái)，這個(gè)春節(jié)北京房東還是比較開(kāi)心的。

“感覺(jué)12月以后成交速度明顯快起來(lái)了，中介周中發(fā)給我的房源，周末要去看的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)成交了。而且，我在一些中介網(wǎng)站上關(guān)注了挺久的20套房子也有一半成交了?！币晃魂P(guān)注北京二手房市場(chǎng)的購(gòu)房者表示。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)迎“冰點(diǎn)” 業(yè)內(nèi)對(duì)小陽(yáng)春抱信心

剛進(jìn)入虎年，地產(chǎn)人就被深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)一組“冰點(diǎn)”數(shù)據(jù)刷屏了——經(jīng)歷兩個(gè)月的短暫反彈之后，深圳的二手商品住宅成交再次跌破2000套，1月成交14.73萬(wàn)平方米（1557套）同比下跌75.04%，繼2021年10月1605套之后再創(chuàng)近10年歷史新低。

類(lèi)似的一幕去年已經(jīng)在北、上、廣等各大城市上演。數(shù)字的背后，是中介從業(yè)人員“無(wú)單可開(kāi)”的窘境，身在北京的李康（化名）對(duì)此早已深有感觸?！?月到11月是最難的，正常情況下我們一個(gè)人每月能成交一套，后來(lái)（政策收緊）可能4個(gè)月甚至5個(gè)月賣(mài)一套就不錯(cuò)了?！?但業(yè)內(nèi)也對(duì)記者表示，情況也沒(méi)大家想象中那么慘，現(xiàn)在已經(jīng)明顯回暖了，回過(guò)頭來(lái)看就那幾個(gè)月比較慘淡，挺過(guò)來(lái)了感覺(jué)也還好。對(duì)春節(jié)后以及整個(gè)上半年的二手房成交仍然抱有很大的信心。

過(guò)戶(hù)半年房東收不到房款成常態(tài)

在2021年1月房企“三道紅線(xiàn)”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求正式落地之后，先是深圳推出二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制引起多城效仿，學(xué)區(qū)房炒作又因?yàn)檎咦兓禍?，到?月國(guó)內(nèi)多地出現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)收緊現(xiàn)象，部分銀行直接暫停了二手房或新房貸款業(yè)務(wù)。

隨后，從2021年7月起，北京地區(qū)房貸開(kāi)始緊張，從過(guò)戶(hù)到放款至少需要3個(gè)月時(shí)間，過(guò)戶(hù)半年房東收不到房款也逐漸成為常態(tài)。

記者從業(yè)內(nèi)人士了解到，這是對(duì)房源供應(yīng)和需求的雙重打擊。按照正常的成交流程，中介為購(gòu)房者帶看、確定意愿后，會(huì)經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方談價(jià)格——中介審核購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)——簽合同付定金——銀行審核貸款資質(zhì)——銀行發(fā)出批貸函——買(mǎi)房人交首付完成過(guò)戶(hù)——抵押——銀行放款等多個(gè)環(huán)節(jié)。

“有改善性住房需求的換房人，大部分需要靠這套房款償還自己的新房房貸，在這種情況下，賣(mài)房最后可能面臨兩頭尷尬；閑置房屋出售一般是房主需要用錢(qián)，貸款不確定就不會(huì)賣(mài)了，客戶(hù)咨詢(xún)頻率和成交意愿很快就發(fā)生變化了?！崩羁祵?duì)記者表示，從去年7月開(kāi)始，成交的單子，銀行放款時(shí)間幾乎都要排到2022年一季度，相比此前平均4個(gè)月時(shí)間大幅拉長(zhǎng)，二手房供應(yīng)因此出現(xiàn)大幅下滑，需求端也因?yàn)橘I(mǎi)房人“等待自己喜歡的戶(hù)型”等各類(lèi)原因降溫。

北京住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年6月～10月，北京存量房網(wǎng)上簽約數(shù)量一路滑坡，10月一度跌破萬(wàn)套。貝殼研究院日前發(fā)布的報(bào)告也顯示，客源不足是經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中遇到的最大難題，去年調(diào)控政策下“沒(méi)有客源”和“沒(méi)有帶看”分別占比75%和58.7%。

北京朝陽(yáng)、海淀這種屬于比較熱門(mén)的區(qū)域，5環(huán)以外的話(huà)每人一年能賣(mài)出10～20套，5環(huán)內(nèi)因?yàn)榭們r(jià)高一年大概有個(gè)5～10套。李康舉例稱(chēng)，一套總價(jià)400萬(wàn)元的房子成交后中介大概可以拿到4萬(wàn)元中介費(fèi)，員工根據(jù)個(gè)人綜合表現(xiàn)能提成30%～70%不等。

但從平均每月每人賣(mài)出1套房，到4～5個(gè)月賣(mài)出1套，還是有很多人扛不住選擇跳槽，李康帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)在這期間不斷走人又招人，但為了保證團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)一般會(huì)維持在10人以上。考慮到行業(yè)大環(huán)境，李康周?chē)x職的同事很少有人跳槽到同行，加上學(xué)歷以本科為主，也幾乎沒(méi)人愿意“屈身”做網(wǎng)約車(chē)司機(jī)、外賣(mài)員等。

購(gòu)房者信心回升

留下來(lái)也意味著要迎接更大的挑戰(zhàn)。前述貝殼報(bào)告顯示，面對(duì)2021年下半年低迷的市場(chǎng)環(huán)境，43.9%的經(jīng)紀(jì)人表示市場(chǎng)波動(dòng)后留下來(lái)的是強(qiáng)者，有信心逆流而上；40%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為市場(chǎng)下行需要辯證看待，危機(jī)中蘊(yùn)藏著機(jī)會(huì)。

去年以來(lái)，北京海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)等多區(qū)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行“多校劃片”政策，遭到熱炒的學(xué)區(qū)房有所降溫。李康透露，盡管多校劃片之后原本“板上釘釘”的學(xué)區(qū)房有了較大不確定性，但“可以確定的是買(mǎi)了昌平的肯定上不了海淀的學(xué)?！薄！八约议L(zhǎng)的剛需還是在，成交下滑是整體不只是學(xué)區(qū)房，海淀和西城確實(shí)受到影響，但成交還在，尤其是很多房主在短暫觀(guān)望后對(duì)價(jià)格有所妥協(xié)，投機(jī)（投資）少了而已，價(jià)格整體趨于穩(wěn)定了?！崩羁到Y(jié)合最近幾年的工作經(jīng)驗(yàn)粗略計(jì)算，在所有客戶(hù)成交中，剛需、改善性住房、投機(jī)/投資分別占到40%、55%、5%，雖然總量下降，但這一比例并未因?yàn)檎{(diào)控政策發(fā)生明顯改變。

這一切自去年10月以來(lái)逐漸好轉(zhuǎn)，監(jiān)管層頻繁釋放信號(hào)糾偏后，地產(chǎn)融資明顯邊際放寬，剛性需求逐漸得到滿(mǎn)足。此前了解到，北京地區(qū)各銀行首套二手房從申請(qǐng)到放款可以提速到2個(gè)月左右，購(gòu)房者信心逐漸回升，成交量和價(jià)格雙雙回暖。“但現(xiàn)在還沒(méi)有恢復(fù)到去年上半年的水平，距離正常成交還有一段距離，一般過(guò)完春節(jié)是旺季，今年上半年應(yīng)該會(huì)慢慢好起來(lái)。”李康向記者透露，他和團(tuán)隊(duì)成員也在時(shí)刻關(guān)注、交流政策的變化，這幾個(gè)月大家跑單又有了新動(dòng)力。

據(jù)記者了解，當(dāng)前有大行的二手房房貸預(yù)約已經(jīng)排到了今年6、7月份。2021年12月，北京二手住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)30.3%達(dá)到15442套。

標(biāo)簽： 北京 二手房