生活中，選擇是一次機(jī)會，同時也是讓人頭痛的事。因為有選擇就會有放棄，如何做出對自己最有利的選擇更是一門學(xué)問。日前，央行給曾經(jīng)貸款買房的人送來了一個選擇的機(jī)會。

隨著利率市場化改革的推進(jìn)，央行規(guī)定，未來個人房貸利率將不再由基準(zhǔn)利率決定，而是改由LPR市場報價決定。央行要求各商業(yè)銀行原則上在2020年8月31日前完成LPR貸款切換工作。規(guī)定稱，個人可以選擇浮動利率，即未來房貸利率隨LPR報價浮動。也可以選擇固定利率，也就是未來房貸利率按當(dāng)前的利率固定不變。不過機(jī)會只有一次。個人究竟如何選擇，是浮動還是固定?

理性的選擇當(dāng)然不能拍腦子決定，個人需要綜合考慮多個因素，結(jié)合自身的具體情況才能做出最優(yōu)選擇.

首先考慮的是風(fēng)險的變化。

這次LPR轉(zhuǎn)換帶來的最大變化是改變了絕大部分房貸人的風(fēng)險。在專業(yè)的投資者眼中，風(fēng)險指的是波動性，波動越大，風(fēng)險就越大。

我們先來看看利率是如何波動的。過去個人房貸由基準(zhǔn)利率決定。有的人房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打7折，有的85折，也有的上浮10%……基準(zhǔn)利率就像一個杠桿，撬動每個人承擔(dān)的實際利率。當(dāng)基準(zhǔn)利率上漲一百個基點時， 上述三種情況的購房者實際承擔(dān)的房貸利率會相應(yīng)上漲70個基點、85個基點、110個基點。

當(dāng)完成LPR利率轉(zhuǎn)換后，市場上LPR利率上漲一百個基點時，過去個人房貸利率無論是打折的還是上浮，都將是上漲100個基點。過去享受7折利率優(yōu)惠的個人此時比過去多出了25個基點，享受85折利率優(yōu)惠的個人則比過去多出了15個基點，而上浮10%的利率的個人則減少了10個基點。

可見，對過去房貸打折的個人而言，其波動增大風(fēng)險提高了;而對房貸上浮的個人而言，風(fēng)險則下降了。也就是說，過去房貸利率有打折的客戶，完成LPR利率轉(zhuǎn)換后，如果遇到降息，將比過去更劃算，如果遇到漲息，利息也將比過去漲的更多。而利率上浮的客戶則剛好相反。

其次考慮的是未來利率的走勢。

利率的走勢分為長期走勢還是短期走勢。長期利率走勢是無法預(yù)測的。不過可以肯定的是，隨著經(jīng)濟(jì)周期的冷熱變化，長期利率走勢將像波浪一樣隨之下跌和上漲。

考慮長期利率的走勢，就像給猴子喂果子，如果早上吃3個果子晚上就吃4個果子;如果早上吃4個果子，晚上就只能吃3個果子。你現(xiàn)在趕上了降息周期，以后也會遇到加息周期，遇到了加息周期，之后也會碰到降息周期。

短期利率的走勢相對長期利率比較好判斷，隨著疫情給經(jīng)濟(jì)造成的影響，市場上對降息的預(yù)計也隨著加大，從短期看，利率水平會進(jìn)一步走低。不過值得一提的是，在中央房住不炒政策的影響下，個人房貸利率下降空間有限。

有觀點認(rèn)為，個人可以先選擇浮動利率，享受降息的好處，如果遇到加息周期，可以通過提前還款規(guī)避加息風(fēng)險。進(jìn)行這種操作還需要考慮的是房貸對個人所得稅的影響。目前的稅收政策是，房貸利息可以抵減個人應(yīng)納稅所得額1000元。如果加息對月供的影響金額沒有超過個人所得稅的減免額，提前歸還貸款其實并不劃算。

寫了這么多，在進(jìn)行次LPR轉(zhuǎn)換時，具體該如何選擇呢?

筆者認(rèn)為，如果你的貸款期限在5年以內(nèi)，你就選擇浮動利率，享受利率下降帶來的好處。如果5年內(nèi)遇到加息，當(dāng)加息對月供的影響超過個減免的影響時，就可以選擇提前還款。

如果你的貸款期限超過5年，而且享受了房貸利率折扣，假如你是風(fēng)險的愛好者，可以選擇浮動利率，如果你是風(fēng)險的厭惡者，就選擇固定利率。如果你的利率有上浮，則反之。我是風(fēng)險的厭惡者，你考慮清楚了嗎?(記者 彭江)

標(biāo)簽： 房貸選擇固定LPR浮動利率好