生活中，選擇是一次機(jī)會(huì)，同時(shí)也是讓人頭痛的事。因?yàn)橛羞x擇就會(huì)有放棄，如何做出對(duì)自己最有利的選擇更是一門學(xué)問。日前，央行給曾經(jīng)貸款買房的人送來了一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)。

隨著利率市場化改革的推進(jìn)，央行規(guī)定，未來個(gè)人房貸利率將不再由基準(zhǔn)利率決定，而是改由LPR市場報(bào)價(jià)決定。央行要求各商業(yè)銀行原則上在2020年8月31日前完成LPR貸款切換工作。規(guī)定稱，個(gè)人可以選擇浮動(dòng)利率，即未來房貸利率隨LPR報(bào)價(jià)浮動(dòng)。也可以選擇固定利率，也就是未來房貸利率按當(dāng)前的利率固定不變。不過機(jī)會(huì)只有一次。個(gè)人究竟如何選擇，是浮動(dòng)還是固定?

理性的選擇當(dāng)然不能拍腦子決定，個(gè)人需要綜合考慮多個(gè)因素，結(jié)合自身的具體情況才能做出最優(yōu)選擇.

首先考慮的是風(fēng)險(xiǎn)的變化。

這次LPR轉(zhuǎn)換帶來的最大變化是改變了絕大部分房貸人的風(fēng)險(xiǎn)。在專業(yè)的投資者眼中，風(fēng)險(xiǎn)指的是波動(dòng)性，波動(dòng)越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

我們先來看看利率是如何波動(dòng)的。過去個(gè)人房貸由基準(zhǔn)利率決定。有的人房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打7折，有的85折，也有的上浮10%……基準(zhǔn)利率就像一個(gè)杠桿，撬動(dòng)每個(gè)人承擔(dān)的實(shí)際利率。當(dāng)基準(zhǔn)利率上漲一百個(gè)基點(diǎn)時(shí)， 上述三種情況的購房者實(shí)際承擔(dān)的房貸利率會(huì)相應(yīng)上漲70個(gè)基點(diǎn)、85個(gè)基點(diǎn)、110個(gè)基點(diǎn)。

當(dāng)完成LPR利率轉(zhuǎn)換后，市場上LPR利率上漲一百個(gè)基點(diǎn)時(shí)，過去個(gè)人房貸利率無論是打折的還是上浮，都將是上漲100個(gè)基點(diǎn)。過去享受7折利率優(yōu)惠的個(gè)人此時(shí)比過去多出了25個(gè)基點(diǎn)，享受85折利率優(yōu)惠的個(gè)人則比過去多出了15個(gè)基點(diǎn)，而上浮10%的利率的個(gè)人則減少了10個(gè)基點(diǎn)。

可見，對(duì)過去房貸打折的個(gè)人而言，其波動(dòng)增大風(fēng)險(xiǎn)提高了;而對(duì)房貸上浮的個(gè)人而言，風(fēng)險(xiǎn)則下降了。也就是說，過去房貸利率有打折的客戶，完成LPR利率轉(zhuǎn)換后，如果遇到降息，將比過去更劃算，如果遇到漲息，利息也將比過去漲的更多。而利率上浮的客戶則剛好相反。

其次考慮的是未來利率的走勢(shì)。

利率的走勢(shì)分為長期走勢(shì)還是短期走勢(shì)。長期利率走勢(shì)是無法預(yù)測(cè)的。不過可以肯定的是，隨著經(jīng)濟(jì)周期的冷熱變化，長期利率走勢(shì)將像波浪一樣隨之下跌和上漲。

考慮長期利率的走勢(shì)，就像給猴子喂果子，如果早上吃3個(gè)果子晚上就吃4個(gè)果子;如果早上吃4個(gè)果子，晚上就只能吃3個(gè)果子。你現(xiàn)在趕上了降息周期，以后也會(huì)遇到加息周期，遇到了加息周期，之后也會(huì)碰到降息周期。

短期利率的走勢(shì)相對(duì)長期利率比較好判斷，隨著疫情給經(jīng)濟(jì)造成的影響，市場上對(duì)降息的預(yù)計(jì)也隨著加大，從短期看，利率水平會(huì)進(jìn)一步走低。不過值得一提的是，在中央房住不炒政策的影響下，個(gè)人房貸利率下降空間有限。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，個(gè)人可以先選擇浮動(dòng)利率，享受降息的好處，如果遇到加息周期，可以通過提前還款規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行這種操作還需要考慮的是房貸對(duì)個(gè)人所得稅的影響。目前的稅收政策是，房貸利息可以抵減個(gè)人應(yīng)納稅所得額1000元。如果加息對(duì)月供的影響金額沒有超過個(gè)人所得稅的減免額，提前歸還貸款其實(shí)并不劃算。

寫了這么多，在進(jìn)行次LPR轉(zhuǎn)換時(shí)，具體該如何選擇呢?

筆者認(rèn)為，如果你的貸款期限在5年以內(nèi)，你就選擇浮動(dòng)利率，享受利率下降帶來的好處。如果5年內(nèi)遇到加息，當(dāng)加息對(duì)月供的影響超過個(gè)減免的影響時(shí)，就可以選擇提前還款。

如果你的貸款期限超過5年，而且享受了房貸利率折扣，假如你是風(fēng)險(xiǎn)的愛好者，可以選擇浮動(dòng)利率，如果你是風(fēng)險(xiǎn)的厭惡者，就選擇固定利率。如果你的利率有上浮，則反之。我是風(fēng)險(xiǎn)的厭惡者，你考慮清楚了嗎?(記者 彭江)

標(biāo)簽： 房貸選擇固定LPR浮動(dòng)利率好