往年淡季的8月樓市，今年并不平靜。數(shù)個樓盤傳來降價消息，為“金九銀十”傳統(tǒng)旺季前的廣州樓市帶來新的關(guān)注點。

廣州樓盤降價是不是普遍現(xiàn)象?降價背后的原因是什么?據(jù)統(tǒng)計，目前有明確降價消息的樓盤，主要分布在番禺、白云、荔灣和增城4個區(qū)、9個樓盤，降價區(qū)間從單價直降數(shù)百元至數(shù)千元，降價原因也各有不同，其中，以“特定樓層和特定戶型”的“特價單位”為主。從8月廣州一手樓市的整體情況來看，樓盤降價并非普遍現(xiàn)象，價格未出現(xiàn)全面下調(diào)。

最高降價8000元/平方米

據(jù)統(tǒng)計，在出現(xiàn)降價的4區(qū)9盤中，降價幅度最大的是番禺區(qū)的祈福繽紛匯，現(xiàn)價3.4萬-3.6萬元/平方米，而此前樓盤售價為4.2萬元/平方米，降價幅度高達(dá)8000元/平方米。對此，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，降價主要原因是“原定價與地段價值不符，降價屬于合理情況，回歸理性”。

白云和荔灣降價幅度較大的盤包括：建發(fā)央璽和北大資源博雅1898，降價在4000-5000元/平方米的區(qū)間，降價多是由于板塊熱度原因，開發(fā)商促銷優(yōu)惠。此外，白云的綠地柏玥晶舍也降價2000-3000元/平方米，但針對的是“特定樓層戶型”。

此外，降價樓盤大多是推出“特價單位”吸引客流，降價區(qū)間在500元-1500元/平方米為主;也有開發(fā)商為了吸納大戶型和改善置業(yè)的購房者，采取贈送車位策略去貨，屬于定價不變的“暗降”。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，目前廣州市場上項目調(diào)價仍屬于“個別行為”，而且調(diào)價主要方式為“特價房促銷”，即主要針對“特定樓層、特定戶型”;單個項目全面下調(diào)價格的占比較少，且調(diào)價的主要原因為早前定價過高，目前理性回歸。

從調(diào)價項目區(qū)域分布來看，促銷行為主要集中在距離市中心較遠(yuǎn)、區(qū)位條件一般的樓盤。從8月網(wǎng)簽情況來看，這一類帶有明顯缺點的項目調(diào)價并未對實際成交帶來明顯刺激，當(dāng)前環(huán)境下，購房者入市判斷更加理性，不會因為價格調(diào)整而“一窩蜂”入市。

另一方面，市內(nèi)不少熱門板塊項目價格基本保持穩(wěn)定。如廣鋼貨量充足的項目，整體優(yōu)惠幅度、促銷力度反而比上半年3-5月有所收窄;增城朱村、黃埔知識城部分臨近地鐵的項目，借21號線即將貫通至天河的東風(fēng)，價格強勢，但仍吸引不少購房者入手。

一手成交整體平淡

根據(jù)監(jiān)控顯示，8月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為7292宗，環(huán)比上升3%;總成交面積為76.64萬平方米，環(huán)比上升1%。從5月起，廣州一手成交基本維持在7000宗(約75萬平方米)關(guān)口，市場交易氣氛相對平淡。

另一方面，本月全市新批供應(yīng)僅5159宗(55萬平方米)，創(chuàng)春節(jié)月(2月)以來年內(nèi)第二新低，面積環(huán)比下跌16%。主要原因為部分開發(fā)商在完成半年業(yè)績沖刺后，6-8月保持靜觀其變的心態(tài)，待“金九銀十”視市場情況再調(diào)節(jié)推貨、定價策略。

從各區(qū)情況來看，本月供貨區(qū)域個數(shù)比上個月有所增加，7月“零供應(yīng)”的天河、荔灣兩區(qū)本月各有一個項目推貨。

但一手主力區(qū)南沙、增城、番禺等供應(yīng)環(huán)比“全線下降”，其中“東大倉”增城本月僅供應(yīng)11.55萬平方米(1117套)，環(huán)比下跌34%，整體供應(yīng)量被南沙超越;除跑量大盤外，增城下半年以來全新盤開盤推貨力度偏弱。

雖然近年增城商住地供應(yīng)明顯增加，但通勤、配套條件較佳的新項目較少，大多集中在荔城、中新鎮(zhèn)等外圍板塊，在當(dāng)前平淡市場環(huán)境下，即使大批入市亦難以吸引購房者關(guān)注，故開發(fā)商調(diào)整推盤策略，延后推貨或以小批量入市的方式試探市場反應(yīng)。

南沙成交環(huán)比增超五成

8月成交較為搶眼的區(qū)域為南沙，該區(qū)成交15.3萬平方米(1538宗)，環(huán)比增52%，為8月成交增幅最大的區(qū)域。得益于貨量充足、4號線通勤優(yōu)勢、推貨板塊生活配套成熟度較高，越來越多購房者關(guān)注南沙。

成交第一大區(qū)增城本月成交18.85萬平方米(1886宗)，環(huán)比增加9%，科慧花園、綠湖國際城以及譽山國際三個跑量大盤累計成交7.4萬平方米(801宗)，占區(qū)域39%的成交總面積。除上述三盤外，增城其他項目月度成交均不過百宗，與南沙“百花齊放”的情況相比，增城提供給主流剛需上班族人群的選擇空間有待改善。

由于新批供應(yīng)速度放緩，8月全市整體消化周期回落至9.7個月，整體庫存為777.57萬平方米，環(huán)比跌2%。

從各區(qū)情況來看，成交大區(qū)南沙消化周期從7月的9.6個月回落至8.4個月，該區(qū)大盤集中、性價比高的優(yōu)勢越來越吸引買家置業(yè)，本月表現(xiàn)出供不應(yīng)求的情況。(盧琳綿)

標(biāo)簽： 廣州樓盤