電視劇《安家》讓房屋交易、房產(chǎn)中介被廣泛關(guān)注。其實(shí)房屋買賣古即有之，早在西周已出現(xiàn)地產(chǎn)交易了，宋、元、明、清也都有政府備案房契的管理制度，尤其是清代和民國(guó)時(shí)期，房產(chǎn)買賣更是故事多多。“拉房纖兒”這個(gè)行當(dāng)則較為灰色，《北京經(jīng)濟(jì)史資料》上列各行業(yè)商會(huì)、公會(huì)名錄，并無(wú)記載。但實(shí)際上，這行歷史悠久，像《安家》里的那種大洋房買賣，在清末民初，中間人常常高達(dá)數(shù)十人甚至上百人。

八旗福利分房不得買賣

清入關(guān)后實(shí)行住房公有制，將內(nèi)城漢民房屋強(qiáng)行收購(gòu)后遷往外城，明代勛戚府邸一律沒(méi)收，并圈占西北郊區(qū)田宅。清代王公按等級(jí)入住高檔府第，八旗官佐兵民按等級(jí)無(wú)償分配住房，五品至一品，標(biāo)準(zhǔn)是七、十、十二、十五、二十間，八品至六品為三至四間，九品、無(wú)品級(jí)者一律兩間。產(chǎn)權(quán)歸朝廷，不準(zhǔn)買賣、出租，也嚴(yán)禁旗人購(gòu)置漢人住宅。對(duì)外城漢人私宅，則允許漢人之間買賣、出租，管理機(jī)構(gòu)征收契稅。

八旗及家屬按規(guī)定方位入住，分安定、德勝、東直、朝陽(yáng)、西直、阜成、崇文、宣武八座城門(mén)內(nèi)的二十四個(gè)駐防區(qū)，由左右翼八旗統(tǒng)領(lǐng)衙門(mén)按住房標(biāo)準(zhǔn)分配入駐。如作家老舍的老宅，即在西直門(mén)內(nèi)正紅旗駐防區(qū)。升職調(diào)房也不能遷出旗籍所在區(qū)域，去外地任職的旗人保留內(nèi)城住房，以保證退休回籍有房可住。

后來(lái)八旗人口增多，在康熙年間又于城外按八旗方位建造房屋一萬(wàn)六千間，每旗二千間。由工部、內(nèi)務(wù)府出資，北京有名的興、隆、廣、豐四大廠家承建，房屋樣式開(kāi)始整齊有序。如外火器營(yíng)營(yíng)房，皆坐北朝南，前后有院，蓋瓦青磚，屋內(nèi)鋪地磚，院墻砌西山出產(chǎn)虎皮石。西北郊的外三營(yíng)圓明園護(hù)軍營(yíng)、健銳營(yíng)、火器營(yíng)，其住房也各具特色，在當(dāng)?shù)爻蔀榧婢弑鵂I(yíng)和家屬居住功能的住宅區(qū)。

這些福利分房稱“官房”，由內(nèi)務(wù)府、八旗統(tǒng)領(lǐng)衙門(mén)統(tǒng)一管理。王公府第由宗人府管理，除世襲鐵帽子王可永久居住，其他輔國(guó)公以上貝子、貝勒、郡王、親王，死后后代要降等爵位，遷出另行分配府第。各等府第從建筑材料、雕刻飾物、粉飾顏色、房殿規(guī)制，細(xì)到大門(mén)上的門(mén)釘，皆有詳細(xì)規(guī)制。這類府第遍布內(nèi)城，還有公主府、外戚府等等。不過(guò)，府第也不是只增不減，如果被奪去封爵，府第就要由宗人府收回，另行分配了。

旗人“自謀生計(jì)”租售公房

旗人的住房不是“鐵桿莊稼”，若被開(kāi)除或失去旗籍，公房要被收回。江寧織造曹頫被抄家后革職，在蒜市口還留了十七間半公房，供一家老小居住。而曹雪芹失去正白旗的旗籍，就不能享受公房待遇，只能流落西山居無(wú)定所。

旗人丁口漸多，住房愈加緊張，順治初年沒(méi)收和收購(gòu)的公私房屋不到二十萬(wàn)間，早已不敷分配。于是，從康熙中期開(kāi)始，頒布規(guī)定八旗中的漢軍旗人可在外城居住。這個(gè)口子一開(kāi)，貧苦旗人紛紛出租、典當(dāng)公房甚至賣房，而且大多不經(jīng)內(nèi)務(wù)府等機(jī)構(gòu)認(rèn)可辦理稅契，買賣雙方私下交易。到乾隆年間，開(kāi)始將空置的公房?jī)?yōu)惠賣給因分家等原因的無(wú)房者，且允許分期付款，購(gòu)房款首付一半，八年還清。嘉慶登基后將買房制度固定下來(lái)，首付一半后，可根據(jù)房款多少分四年至七年付清。

道光年間，財(cái)政狀況已無(wú)力兜底旗人的龐大支出，朝廷再次被迫“準(zhǔn)許旗人自謀生計(jì)”，放棄公房國(guó)有產(chǎn)權(quán)以及旗人必須居住城內(nèi)、漢人必須居住城外的制度，認(rèn)可旗人與漢民買賣房屋，但必須交納契稅。

辛亥革命后，旗人已大多租房而居。小朝廷無(wú)力支付年俸，民國(guó)政府的《清室優(yōu)待條件》對(duì)王公的生活保證更難以落實(shí)。經(jīng)隆裕太后同意，王公府第可以自行出租、出售，幾乎所有坐吃山空的王公們，紛紛將府第出租、出售。如順承郡王府，民國(guó)初年將房契抵押給法國(guó)人開(kāi)的東方匯理銀行，后被張作霖強(qiáng)占為大元帥府，末代郡王文葵只好托人請(qǐng)張作霖出價(jià)七萬(wàn)五千銀元，算是賣掉了王府。上世紀(jì)五十年代初，政府從張學(xué)良親屬手中購(gòu)回，成為全國(guó)政協(xié)辦公地。

民國(guó)前房契不寫(xiě)買主姓名

房屋買賣自古就有房契證明，稱“官契”，即最初官府發(fā)放的固定格式契紙，填寫(xiě)房主姓名、地址、面積、間數(shù)等等。再買賣時(shí)簽“草契”，等于買賣合同。無(wú)論幾易房主，契紙皆隨之為房產(chǎn)憑證。草契一般只有一份，大多只書(shū)賣主、中人或經(jīng)手人姓名，而無(wú)買主姓名，民國(guó)以后才開(kāi)始書(shū)寫(xiě)買主姓名。從唐宋至清代，房契格式?jīng)]有太大變化，須書(shū)寫(xiě)賣方姓名，房屋地址、戶型、面積、間數(shù)、新舊等項(xiàng)，中人姓名，買方則常常只寫(xiě)姓，房屋交易以及成交價(jià)格。最后是賣房人、中人、經(jīng)手人簽字，日期，買房人大多不簽字。

從宋朝始，官方機(jī)構(gòu)對(duì)房屋交易予以備案，未經(jīng)備案稱“草契”，俗稱“白契”，經(jīng)備案者稱“官契”，俗稱“紅契”。正規(guī)步驟是：官方提供正式合同文本簽訂，驗(yàn)證白契，再交契稅，貼“契尾”(官方認(rèn)可標(biāo)識(shí))，最后鈐官印。紅契交由買方保存。但實(shí)際上真正辦理紅契者不多，因?yàn)槠醵惿醺?，程序繁瑣，加上衙門(mén)辦事要打點(diǎn)，求人送禮，故不少買房者皆省去備案程序。但未經(jīng)備案，白契又無(wú)買方姓名，一旦遺失會(huì)給產(chǎn)權(quán)持有者帶來(lái)極大麻煩。

“纖手”買家賣家兩頭吃

無(wú)論買賣房備案與否，都需要有人在中間說(shuō)合，“拉房纖兒”這一行當(dāng)應(yīng)運(yùn)而生，專吃買房、賣房者，常晨起聚于茶館，探聽(tīng)信息。“故人皆呼之為跑纖”，也稱“纖手”。

纖手們口齒伶俐，精熟行情，能說(shuō)會(huì)道。這個(gè)行當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，互相利用、拆臺(tái)、勾心斗角是常事，《安家》中的一些事例，不乏從前纖手的影子，如“撬單”之類。但以前纖手拉成一單買賣，很少只有一兩個(gè)人得傭金，一般至少三五人至七八人。

纖手?jǐn)埢畈蝗菀祝?ldquo;十個(gè)纖兒九個(gè)空，拉上一號(hào)就不輕”，纖手的傭金還是可觀的。從清代至上世紀(jì)五十年代前，傭金都是買房者出房?jī)r(jià)3%，賣房者出2%，俗稱“成三破二”。無(wú)論多少人參與，按勞分傭金。

一般在飯館簽約付款，賣房者寫(xiě)“賣字兒”(賣房說(shuō)明)，同時(shí)將房契、房屋圖紙交買房者。買房者寫(xiě)“倒字兒”(買房說(shuō)明)，明確交房手續(xù)、保證如期付清余款之類。文字一般單有人代筆，纖手則以中保人身份在雙方的“字兒”上畫(huà)押、蓋私章。買賣雙方即刻交付傭金。最后一道程序是酒席，大多固定是“豬八樣”或“花九樣”。按上世紀(jì)三十年代出版的《北平指南》說(shuō)法，纖手“此項(xiàng)人素?zé)o正業(yè)”，但“較買房人自己辦理，尤妥”。

清代時(shí)買房分期付款只是朝廷對(duì)旗人的優(yōu)惠，民國(guó)以后的北京，買房一般需一次性付清。那時(shí)房?jī)r(jià)不高，一次性付款可以限制房地產(chǎn)交易量。上世紀(jì)三十年代，上海開(kāi)始出現(xiàn)扺押付清余款，即將房契抵押于錢(qián)莊，由錢(qián)莊代付余款。

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名人買房有記錄

普通人買賣房，只有房契，不見(jiàn)過(guò)程。而名人買房，或有日記，或有他人回憶文字，使今人可見(jiàn)交易過(guò)程，是房地產(chǎn)業(yè)的珍貴史料。

如魯迅先生買房，似乎并未經(jīng)過(guò)纖手。據(jù)《魯迅日記》載，他花了約半年時(shí)間，從1919年2月起，請(qǐng)齊壽山、林魯生、徐吉軒、張協(xié)和各處看房源，計(jì)有報(bào)子街、鐵匠胡同、廣寧伯街、辟才胡同、蔣宅口、護(hù)國(guó)寺等約十處，最后看中八道灣的一處。8月19日于“廣和居收契，并先付見(jiàn)泉(錢(qián))一千七百五十元，又中保泉一百七十五元”。雖然魯迅未找纖手，但無(wú)中保人不合法，所以請(qǐng)朋友做中保，而且也要付傭金(前面提到的順承郡王賣房，更無(wú)纖手，中保人是京師警察廳督察長(zhǎng)李達(dá)三、攝政王載灃管家張彬舫和貝勒載濤)。

兩三個(gè)月后，房屋到手，兩次付清全款。魯迅在日記中數(shù)次記載走法律程序，到市政、稅務(wù)部門(mén)“驗(yàn)新契”，“取得買房憑單并圖，合粘一枚”，“納屋稅”，“取官契紙”。手續(xù)完成后，產(chǎn)權(quán)才真正歸屬買家。八道灣房?jī)r(jià)三千五百銀元，宮門(mén)口西三條八百銀元(付稅四十五元)，房?jī)r(jià)以當(dāng)時(shí)論尚算公道。

作家劉紹棠在世時(shí)，我常去他光明胡同家中。這是個(gè)一進(jìn)院子，九間房，但不是標(biāo)準(zhǔn)四合院，是他上世紀(jì)五十年代以稿費(fèi)人民幣兩千四百元買下的。今天這所院子以其地段價(jià)值可觀，劉先生在逝世前捐給公家了。如同魯迅購(gòu)置的宮門(mén)口私宅，后由夫人許廣平捐給國(guó)家，即今魯迅博物館所在地。

一般來(lái)說(shuō)，買賣房屋雙方還有中保人都皆大歡喜，但也有悲劇發(fā)生。當(dāng)年徐志摩雖是名教授，但因夫人陸小曼花錢(qián)大手大腳，常感入不敷出。蔣百里先生(錢(qián)學(xué)森岳父)欲賣上海洋房，價(jià)十萬(wàn)元，好意請(qǐng)徐志摩來(lái)上海，在律師公證時(shí)，當(dāng)個(gè)介紹人簽字，干拿五千大洋。事畢，徐志摩急于回京，搭乘郵政小飛機(jī)，不料失事，令所有朋友扼腕嘆息!

買賣房屋有段時(shí)期可以物折價(jià)。如“七七事變”時(shí)期的宛平縣長(zhǎng)王冷齋，抗戰(zhàn)勝利曾出席東京國(guó)際法庭作證。他在南長(zhǎng)街的新式大四合院，臨街六間西房，外院兩間，里分東西院，各有三東三西房加北房。解放后被公家收購(gòu)作宿舍，價(jià)折一千六百五十匹“綠陽(yáng)光”牌布。當(dāng)時(shí)物價(jià)不穩(wěn)，遂以布計(jì)值。據(jù)熟悉老北京房市掌故的鄧云鄉(xiāng)先生說(shuō)，這些布以銀元折達(dá)萬(wàn)元以上。(朱小平)

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