“在同行都在追求規(guī)模時，陽光100放棄了規(guī)模膨脹的方向，把住宅開發(fā)交給同行合作，把同質(zhì)化競爭變成互補，追求自身業(yè)務(wù)能力的提升和個性化的成長道路，揚長避短做長項。”3月31日，在陽光100的2019年業(yè)績說明會上，陽光100董事會主席易小迪表示，“未來5年負債降至200億元以下，主營收入超過200億元，租金收入超過20億元，這就是我們轉(zhuǎn)型的方向。”

    事實上，在近期內(nèi)房股密集亮出2019年成績單時，極少數(shù)房企掌舵人將2020年銷售目標(biāo)增速定得超過20%，同比15%以內(nèi)的規(guī)模增速是大多數(shù)房企的選擇。同時，眾多房企高管也釋放出一個共識，房地產(chǎn)增量市場已經(jīng)告別高增長時代，接下來是緩增長時代，企業(yè)要實現(xiàn)的是，圍繞主業(yè)謀篇布局多元化業(yè)務(wù)，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

    從這一戰(zhàn)略方向看，在強手環(huán)伺的房地產(chǎn)市場，經(jīng)過幾年努力，陽光100已經(jīng)探索出了自身獨特的發(fā)展路徑，找到了支撐企業(yè)業(yè)績發(fā)展的第二增長曲線，即非住宅產(chǎn)品合約銷售提升至50%，這表明其商業(yè)配套、文旅產(chǎn)品和提升土地價值后變現(xiàn)等多元化業(yè)務(wù)步入收獲期。

    凈利潤達32億元增長12倍

    非住宅多元收入占比達一半

    據(jù)財報顯示，截至2019年底，陽光100銷售總額為220億元，其中合約銷售金額為103.38億元，出讓資產(chǎn)產(chǎn)生的收益為117億元;凈利潤大幅增長12.2倍至32.15億元;歸屬權(quán)益股東的應(yīng)占年度溢利增加至18.048億元;毛利率上升了4.3個百分點至25.3%;總負債率下降至79.9%。

    對于業(yè)績增長的原因，易小迪指出主要有三方面，第一，公司以前長期投資的資產(chǎn)效益和其他綜合效益在逐漸變現(xiàn)，過去陽光100做遠郊大盤，在長三角、珠三角和京津冀都市圈儲備了很多優(yōu)質(zhì)土地，加快住宅資產(chǎn)出售和與同行合作后增厚業(yè)績;第二，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來毛利率增加，喜馬拉雅、街區(qū)等高毛利產(chǎn)品比例不斷增加后開始結(jié)轉(zhuǎn);第三，未來業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展，在2020年乃至于今后五年內(nèi)，還會持續(xù)有比較可觀的一級土地開發(fā)收入。

    作為內(nèi)房股中少有的以非住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的房企，陽光100戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之后，更加聚焦產(chǎn)品的創(chuàng)新和專業(yè)主義，街區(qū)商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓和文旅小鎮(zhèn)三大成熟產(chǎn)品線構(gòu)成了其非住宅業(yè)務(wù)的主力，助力其提升在二、三線城市的拿地話語權(quán)，留下綜合地塊中的商用部分自己運營，再通過合作或轉(zhuǎn)讓方式快速變現(xiàn)住宅地塊，成為其第二個利潤增長極。

    值得一提的是，2019年，在陽光100的103億元合約銷售金額中，非住宅產(chǎn)品為51.34億元，占比提升至約50%，這被管理層視為轉(zhuǎn)型的一個重要節(jié)點。據(jù)易小迪透露，三大主力產(chǎn)品(上文提及)毛利達到40%以上，因為交房節(jié)點帶來的數(shù)據(jù)滯后性原因，未來實際利潤率將會繼續(xù)上升，這些非住宅產(chǎn)品的建設(shè)和交付，也能同步提高住宅土地的價值。

    收入多元化、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在同行中獨創(chuàng)的商業(yè)模式，讓陽光100在不確定的市場中規(guī)避了單一化業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。

    開拓土地一級開發(fā)收益

    優(yōu)化多元業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)

    “在環(huán)京和長三角兩個區(qū)域，陽光100土儲規(guī)模比較大，目前其土地價格上漲百分之二三十，有助于實現(xiàn)效益增長。”易小迪表示，2020年，陽光100的土儲和一級開發(fā)土地供應(yīng)量會達到新高，收入多元化有利于在特殊時期抗風(fēng)險。

    據(jù)財報顯示，截至2019年底，陽光100的總土儲面積約1234萬平方米，貨值超過1500億元。此外，在環(huán)京的河北興隆和溫州鹿城區(qū)分別有逾6000畝和逾2000畝的一級開發(fā)土地，文旅項目合約及意向土地則超3000畝。其中2020年獲準上市交易的一級開發(fā)土地超2000畝?？梢灶A(yù)見，在今后十年內(nèi)，土地一級開發(fā)將成為公司持續(xù)盈利的一個增長點。

    在這場業(yè)績說明會上，易小迪也坦言，出售大體量項目中的住宅開發(fā)部分權(quán)益不是臨時行為，公司開發(fā)運營的商業(yè)部分的推進速度可拉高住宅用地溢價空間，開拓一級開發(fā)收益，會成為陽光100實現(xiàn)多元化收入的長期戰(zhàn)略，公司會通過一級開發(fā)和住宅用地合作轉(zhuǎn)讓來提高變現(xiàn)能力和節(jié)奏，不斷改變陽光100的收益結(jié)構(gòu)。易小迪說，“未來五年內(nèi)我們會持續(xù)堅持這樣的策略。”

    “像我們這個規(guī)模的企業(yè)在北京拿住宅，沒有競爭力，因為資金成本拼不過那些大國企和頭牌企業(yè)，但陽光100的喜馬拉雅產(chǎn)品可以競爭任何一個同行和其他資本合作的單位。”易小迪說，2020年，陽光100將抓住在多地的一級土地成熟上市的機遇，積極推進住宅項目轉(zhuǎn)讓與合作，強化現(xiàn)金流收入，降低負債優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，支持主力產(chǎn)品的拓展和競爭力的提升。“要跑出一條自己的路子，成為以專業(yè)產(chǎn)品開發(fā)見長的企業(yè)。”

(王麗新)

標(biāo)簽： 住宅