近期，有媒體報(bào)道，3月16日，金輝集團(tuán)開(kāi)始與各投行密切接觸，擬于2020年啟動(dòng)在港交所主板上市計(jì)劃。金輝方面未否認(rèn)赴港上市的消息。

央廣網(wǎng)房產(chǎn)也從不同渠道確認(rèn)，發(fā)軔于福州的金輝集團(tuán)，在A股IPO無(wú)望的背景下，正在尋求赴港上市。

2019年，根據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企銷(xiāo)售排行，金輝集團(tuán)以888.6億元排名第40。金輝集團(tuán)也是行業(yè)TOP40中，僅有的兩家尚未上市的企業(yè)之一。

從2016年1月金輝A股上市申請(qǐng)得到上交所確認(rèn)，時(shí)至今日，A股上市已然無(wú)望;但在金輝等待的四年中，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)有近20家房企已經(jīng)成功登陸港股。

坎坷上市路的背后，金輝這家低調(diào)的企業(yè)也越來(lái)越受到輿論關(guān)注。

2019：負(fù)債率上升 面臨“一定的集中兌付風(fēng)險(xiǎn)”

金輝集團(tuán)官網(wǎng)介紹，金輝集團(tuán)1996年發(fā)軔于福州，2009年總部遷至北京，系集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、物業(yè)租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，擁有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以及國(guó)家一級(jí)金牌物業(yè)資質(zhì)。業(yè)務(wù)重點(diǎn)扎根中國(guó)長(zhǎng)三角、中西部、環(huán)渤海、珠三角區(qū)域。截至目前，集團(tuán)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)30個(gè)城市，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超百個(gè)。

對(duì)于現(xiàn)時(shí)的金輝，公開(kāi)資料能查閱到的相關(guān)情況，主要見(jiàn)于 2019年11月面向合格投資者發(fā)行公司債券(第二期)募集說(shuō)明書(shū)及年中公司債券半年度報(bào)告等。

從2016年到2019年上半年，金輝合并資產(chǎn)負(fù)債率分別為 80.20%、83.17%、85.46%和85.82%，呈現(xiàn)明顯的穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，金輝集團(tuán)也透露房地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利率存在下降風(fēng)險(xiǎn)。從2016年到2019年上半年，公司商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率分別為 25.96%、34.81%、31.82% 和 26.24%。2016-2018年金輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為22.3億元、22.66億元以及22.7億元，盈利水平增長(zhǎng)不明顯。在現(xiàn)金流方面，金輝2016年以來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為 18.90 億元、-97.27 億元、29.50 億元和-32.71 億元，有比較明顯的波動(dòng)乃至由正轉(zhuǎn)負(fù)的反復(fù)。

2019年6月30日，金輝集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債余額為141.81億元，一年內(nèi)到期需償還借款為116.46億元，一年內(nèi)到期需償還債券25.78億元。金輝也明確指出，“面臨一定的集中兌付風(fēng)險(xiǎn)。”

不過(guò)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于金輝集團(tuán)仍顯示出一定信心。2019年10月，標(biāo)普授予金輝集團(tuán)長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)“B”，展望正面。標(biāo)普同時(shí)指出金輝債務(wù)上升、項(xiàng)目交付延時(shí)導(dǎo)致收入確認(rèn)疲弱、利潤(rùn)率可能下降等問(wèn)題。

規(guī)模增長(zhǎng)：快速與滯后同在

對(duì)于謀求上市的金輝來(lái)說(shuō)，規(guī)模成長(zhǎng)是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的排行榜，2019年，金輝集團(tuán)銷(xiāo)售金額為888.6億元;這同比2018年的746.8億元上升19%。行業(yè)排名從41位上升到40位。

如果以金輝申請(qǐng)A股上市的2016年為基點(diǎn)，4年來(lái)，金輝的銷(xiāo)售額從307.2億元增長(zhǎng)到888.6億元，行業(yè)排名從52位穩(wěn)步進(jìn)入前40。

金輝集團(tuán)近年來(lái)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)情況

　　(數(shù)據(jù)根據(jù)克而瑞歷年房企排名數(shù)據(jù)整理)

但如果與同期具有可比性較強(qiáng)的企業(yè)相比，金輝的增長(zhǎng)速度明顯是滯后的。

根據(jù)克而瑞2016年發(fā)布的房企銷(xiāo)售排名，當(dāng)年，金輝地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售307.2億元，處于行業(yè)52位。在300-350億元陣營(yíng)中，還包括尚未上市的中梁地產(chǎn)等多家企業(yè)，中梁當(dāng)年銷(xiāo)售336.8億元，領(lǐng)先金輝地產(chǎn)不到20億元，金輝與中梁銷(xiāo)售金額之比為1：1.09。當(dāng)時(shí)，同為閩系的陽(yáng)光城、融信銷(xiāo)售規(guī)模也不過(guò)處于460億-500億之間的水平，金輝與融信銷(xiāo)售金額之比為1：1.5.

但到了2019年，金輝實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額888.6億元，中梁控股已經(jīng)達(dá)到1525億元，兩者銷(xiāo)售規(guī)模相差從不到20億元，增加到超過(guò)636億元，兩者的比例關(guān)系變成1：1.7;在閩系企業(yè)中，不必和已經(jīng)躋身2000億陣營(yíng)的陽(yáng)光城相比，和融信的1413億元相比，絕對(duì)值差距也已經(jīng)拉開(kāi)超過(guò)500億元，兩者比例關(guān)系變成1：1.6。

戰(zhàn)略選擇：錯(cuò)失的四年與十年

從2016年嘗試登陸A股至今，多家房企已經(jīng)先行一步登陸港股市場(chǎng)。諸如2019年的中梁控股、新力控股、德信中國(guó);2018年的正榮、大發(fā)、弘陽(yáng)等。

有媒體評(píng)論認(rèn)為這是金輝“錯(cuò)失的4年”，上市緩慢一方面影響了企業(yè)融資、一方面影響了戰(zhàn)略擴(kuò)張。

但在接近金輝的人士看來(lái)，金輝錯(cuò)失的不僅是“4年”，而是“過(guò)于穩(wěn)健”風(fēng)格影響下的十年。

金輝集團(tuán)2009年將總部遷入北京，是其開(kāi)始全國(guó)化的一大標(biāo)志。在此之前，金輝已經(jīng)進(jìn)駐西安、南京、合肥等地，實(shí)現(xiàn)東西部中心城市站位。

2009年到2019年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)快速增長(zhǎng)的十年，一批優(yōu)質(zhì)的企業(yè)都是在這十年中快速成長(zhǎng)起來(lái)。例如，在2009年，同樣進(jìn)京開(kāi)始全國(guó)化發(fā)展的還有一家知名企業(yè)就是當(dāng)時(shí)的方興地產(chǎn)、如今的中國(guó)金茂。2009年，融創(chuàng)的成名項(xiàng)目西山壹號(hào)院還處于前期階段。

接近金輝人士認(rèn)為，回過(guò)頭看，相對(duì)于金茂、融創(chuàng)等企業(yè)的快速崛起，金輝的全國(guó)化、金輝的擴(kuò)張都出現(xiàn)了戰(zhàn)略上的保守;相對(duì)于當(dāng)時(shí)方興地產(chǎn)打造的“金茂府”、融創(chuàng)打造的“壹號(hào)院”系列，金輝的產(chǎn)品缺少明顯的標(biāo)識(shí)。

而到了近年，對(duì)比曾經(jīng)相差不大的中梁控股，金輝同樣顯得過(guò)去保守。

截至2018年8月，為沖擊上市，中梁儲(chǔ)備了316個(gè)項(xiàng)目、3500萬(wàn)平米的體量。為支持規(guī)模的擴(kuò)張，中梁采用了明顯的高周轉(zhuǎn)、高杠桿戰(zhàn)略。2015年、2016年、2017年，中梁的凈負(fù)債率曾分別高達(dá)1335%、1790%、339%。

對(duì)比來(lái)看，截至2019年上半年，金輝擁有土地儲(chǔ)備建筑面積僅1888萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于中梁上市前土儲(chǔ)一半多點(diǎn)的水平。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，穩(wěn)健保守固然對(duì)一家企業(yè)有一定益處，但也會(huì)制約發(fā)展速度和未來(lái)盈利空間。未來(lái)無(wú)論能否成功登陸港股，金輝集團(tuán)的戰(zhàn)略選擇是否會(huì)發(fā)生變化，都值得關(guān)注。(文/楊光)

標(biāo)簽： 金輝集團(tuán)