一則重磅消息在房地產(chǎn)行業(yè)瘋傳，2020年樓市正在“松綁”?

2月24日，據(jù)多家媒體報道，浙商銀行在近日下發(fā)了個人貸款政策調(diào)整的通知，對于“非限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調(diào)降至20%。同時取消了500萬以上房貸納入非普宅標(biāo)準(zhǔn)的貸款政策。

對此，浙商銀行回應(yīng)稱，該行始終嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管部門關(guān)于限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當(dāng)?shù)胤抠J調(diào)控措施，與銀行同業(yè)執(zhí)行要求基本相當(dāng)。

浙商銀行也成為，疫情以來，第一家下調(diào)購房首付比例的商業(yè)銀行。

二成首付重出江湖?

公開資料顯示，浙商銀行是12家股份制銀行之一，于2004年8月開業(yè)，總行設(shè)在浙江杭州。2016年3月，在香港聯(lián)交所掛牌上市，后于去年11月登陸上交所，成為第13家A+H上市銀行。

房貸政策，向來牽一發(fā)而動全身。正因如此，央行對房貸首付比例有嚴(yán)格規(guī)定。

實(shí)際上，早在2016年2月，人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會在關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知中已指出：

在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。

浙商銀行相關(guān)工作人員回應(yīng)媒體稱，這項(xiàng)政策并非“一刀切”，20%只是底線，不是所有執(zhí)行過程都按照20%的比例，還要綜合考慮其他因素才能決定是否給予20%的首付比例。

若按照這一規(guī)定，浙商銀行并未“越線”。盡管如此，浙商銀行此番政策調(diào)整，仍然在業(yè)內(nèi)引發(fā)強(qiáng)震。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在目前沒有其他銀行做出調(diào)整的情況下，浙商銀行此類通知具有非常強(qiáng)的影響力。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，上述兩個政策要點(diǎn)具有積極的意義，從實(shí)際情況看，若是類似首付比例從三成下調(diào)為二成，客觀上有助于此類銀行相關(guān)客戶積極購房，畢竟首付比例下調(diào)引起的市場關(guān)注度是很高的。

若首付比例由此前的三成降至兩成，以一套總價200萬元的房子為例，意味著首付款門檻將由60萬元降至40萬元，理論上將會激發(fā)很大一部分購房者的購買力。

不過，浙商銀行的調(diào)整僅限于首套房。因?yàn)檠胄杏忻鞔_要求：

對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

2020年樓市“松綁”第一槍

實(shí)際上，受新冠肺炎疫情影響，售樓部關(guān)閉、工地停工，房地產(chǎn)行業(yè)也受到明顯沖擊。超過60個城市暫停開放售樓處，春節(jié)期間的返鄉(xiāng)促銷、開盤賣房幾乎都停止了。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)：2020年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌了95%。而且，部分房企正面臨著巨大的資金壓力。

關(guān)鍵時刻，各地政府正在出臺紓困政策，幫助中小房企，活下去，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)。

自2月11日以來，已經(jīng)有上海、無錫、西安、廈門、南昌等超過20個省市發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)“紓困”政策，從下調(diào)拿地保證金比例、暫緩繳納土地出讓金、放寬房企的預(yù)售條件、暫緩貸款償付、減免房企相關(guān)稅費(fèi)等多個維度，幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)渡過眼前的難關(guān)。

但2020年，樓市“松綁”第一槍，卻在中原一個三四線城市打響。

2月21日晚間，駐馬店市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱《意見》)，包括降低公積金購買首套房首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補(bǔ)貼等17條政策。

該意見重點(diǎn)提及了“降首付、給補(bǔ)貼、放限購”三大重磅政策：

一方面要提高住房公積金貸款額度，從45萬提升到50萬;一方面要降低首付比例，從30%下調(diào)到20%，主要針對公積金貸款及剛需用戶。

實(shí)行購房補(bǔ)助政策。各類人才補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)200元/平方米，大中專以上畢業(yè)生補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)150元/平方米，農(nóng)民工補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)100元/平方米，補(bǔ)貼資金由受益財政承擔(dān)，中心城區(qū)補(bǔ)助資金按屬地稅收受益比例由市區(qū)兩級分別按50%承擔(dān)。

推動金融機(jī)構(gòu)適度下調(diào)個人住房按揭貸款利率、降低商品房預(yù)售門檻……

上述三大政策在以往的調(diào)控政策中都不常見，而三個政策一次性出現(xiàn)更為罕見，力度前所未有。市場認(rèn)為，這無疑打響了2020年樓市“松綁”第一槍。

后續(xù)有其他銀行跟進(jìn)嗎?

而在新一輪政策帶來的正面影響之余，也有人保持著相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。

被認(rèn)為在“降首付”環(huán)節(jié)第一個“吃螃蟹”的駐馬店，其降低的是公積金貸款首付比例。

有房企營銷人士強(qiáng)調(diào)，在公積金貸款方面，其實(shí)每個城市的使用情況不一樣，有城市用得多也有城市用得少，“目前在我們的成交占比里面，公積金貸款占不到10%”。而無論占比如何，商貸始終是主流，因?yàn)楣e金貸款使用比例有限，帶來的影響也相對有限。

浙商銀行盡管已經(jīng)在商業(yè)房貸層面降低了首付，但目前只針對非限購城市。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英分析指出，在此之前，浙商銀行的房貸政策非“限購”城市首付比例為30%，比央行等監(jiān)管部門的要求還要高。

“住房不炒”一直是監(jiān)管重申的重點(diǎn)，2月20日，央行公布的最新一期LPR(貸款市場報價利率)報價中，1年期降10基點(diǎn)，5年期以上降5基點(diǎn)，兩個期限LPR第一次出現(xiàn)非對稱下降。

對此，2月22日，央行副行長劉國強(qiáng)表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。在改革完善LPR形成機(jī)制過程中，要堅決貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，若浙商銀行政策落地，那么或也說明后續(xù)商業(yè)銀行貸款政策降首付也會成為主流。

對于房地產(chǎn)市場而言，這將是投向平靜湖面的一個大石子。10%杠桿率的提升將大大刺激非限購城市的房地產(chǎn)市場。2015-2016全國性房地產(chǎn)去庫存引起房價大漲之際，就是利率打折和20%的首付，效果立竿見影。

多地政策促房地產(chǎn)復(fù)工

除此之外，在一些非重點(diǎn)疫情區(qū)域，當(dāng)?shù)卣懤m(xù)出臺多項(xiàng)措施，逐步、有序引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營恢復(fù)正常。

其中，廣東省、河南省紛紛發(fā)文，有條件“放行”線下售樓和項(xiàng)目復(fù)工。

2月17日，廣東省住建廳發(fā)布《關(guān)于全力支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的通知》，通知明確要求各地住建主管部門，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)落實(shí)疫情防控方案后，有序有度恢復(fù)商品房正常銷售。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，截至目前，廣州市已經(jīng)有超過100個售樓處恢復(fù)開放。

同時，河南省住建廳、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的若干意見》，該意見出臺了18條具體政策，以落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

該意見還明確，在確保疫情防控情況下，以縣域?yàn)閱卧С址科髲?fù)工復(fù)產(chǎn)。

實(shí)際上，房企們早已開始行動，并將銷售現(xiàn)場由線下搬到了線上。春節(jié)期間，各大開發(fā)商紛紛加入線上賣房行列。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，目前全口徑榜單中的兩百強(qiáng)有151家房企在做線上營銷，僅廣州就有超過168個項(xiàng)目開通線上銷售。

其中，最具代表的為恒大集團(tuán)，該公司于2月13日推出了定金低至5000元的“網(wǎng)上購房”活動，僅三天時間就認(rèn)購了4.75萬套房，總價值約580億元。按照恒大估算，網(wǎng)上認(rèn)購總額或突破10萬套，以70%的轉(zhuǎn)換率計算，銷售額將超600億元。

此外，土地市場也在逐漸復(fù)蘇，據(jù)媒體報道，疫情爆發(fā)之后北京部分土地拍賣延期，但自2月11日至2月18日，北京已連續(xù)進(jìn)行了三場大型土地拍賣，土地出讓金總收入已超過363億元，而2月18日的那場拍賣中，有兩幅土地溢價成交，溢價率分別為49.8%、34%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在疫情中，土地拍賣的競爭熱度不減，從側(cè)面說明了房企對市場的信心正在恢復(fù)中。

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