因疫情被按下“暫停鍵”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著南京、成都、杭州等部分城市逐漸有條件開放售樓中心，樓市又準(zhǔn)備“冷啟動(dòng)”。

雖然樓市交易和工程建設(shè)在疫情期間被凍結(jié)，但是房企拿地的動(dòng)作卻并沒有停歇，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者整理了近期房企拿地信息，從今年1月至2月21日，行業(yè)TOP10房企投資拿地金額超過750億元。其中2月份以來，碧桂園、中海、保利、新城控股(601155,股吧)等拿地金額超過220億元。

此輪“抄底”攬地房企多為行業(yè)巨頭如華潤(rùn)、保利，2019年銷售額1000億元-2000億元左右的金科、綠城、旭輝、寶龍等，與此同時(shí)不少房企在四處融資找錢“自救”，盡管不少地方政府在政策上對(duì)房地產(chǎn)銷售有所放松，但融資端依然沒有扶持政策出臺(tái)。2月以來，多家房企進(jìn)行了短期融資融券，以應(yīng)對(duì)疫情帶來的短期資金緊張。

逆市拿地“抄底”

疫情中有哪些房企逆市拿地?根據(jù)近期信息可見，業(yè)內(nèi)排位靠前的央企和銷售規(guī)模處于爬坡期且有融資能力的房企，是這一輪拿地潮的主力。強(qiáng)二線、二線城市仍為房企熱衷布局的城市。

2月3日，大華集團(tuán)以總價(jià)13.49億元競(jìng)得杭州杭錢塘地塊，溢價(jià)率17.41%;眾安集團(tuán)以總價(jià)9.98億元競(jìng)得浙江杭州富陽(yáng)區(qū)1宗宅地，溢價(jià)率11.14%;中天美好集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)4.13億元競(jìng)得浙江金陽(yáng)一宗宅地，溢價(jià)率8.68%;招商蛇口(001979,股吧)以底價(jià)59億元競(jìng)得江蘇南通宅地。

盡管疫情導(dǎo)致部分城市推遲或關(guān)閉了線下土地交易市場(chǎng)，但線上拍賣依然吸引不少房企報(bào)名。以江蘇南通為例，2月19日下午4時(shí)開始，經(jīng)過8小時(shí)鏖戰(zhàn)，金科以總價(jià)7.47億元競(jìng)得南通海安一幅商住地，溢價(jià)率42.37%。此前的2月12日，金科以1.58億元競(jìng)得徐運(yùn)新河?xùn)|C地塊，溢價(jià)率47.7%。

金科在過千億權(quán)益銷售規(guī)模房企中，是唯一沒有將總部搬到一線城市的企業(yè)。與河南建業(yè)有一點(diǎn)比較接近的是，金科一度因?yàn)樵谖髂贤顿Y、銷售金額占比較大而被稱為“西南王”。但金科對(duì)于銷售規(guī)模的擴(kuò)張意圖明顯，自2018年開始，金科加大拿地力度，2018年與2019年前三季度，金科投資拿地金額分別為700億元、614億元。

與金科拿地魄力不相上下的還有綠城。2月以來，綠城分別在北京、溫州拿地，其中綠城在北京以144億元拿下三幅地塊，隨后又以25.42億元拿下溫州一商住地。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)綠城抓住了這一輪抄底機(jī)會(huì)。但在市場(chǎng)急凍的情況下，盡管一些地方政府已經(jīng)推出靈活應(yīng)對(duì)政策，此時(shí)拿地仍需要資金沉淀，房企將面臨降杠桿與加快資金周轉(zhuǎn)的考驗(yàn)。因此這名業(yè)內(nèi)人士也指出，疫情之下的拿地窗口期，或令房企出現(xiàn)彎道超車可能。

一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，目前全國(guó)售樓處幾乎全關(guān)閉，復(fù)工復(fù)產(chǎn)也剛進(jìn)入審批階段，只有少數(shù)城市的少數(shù)項(xiàng)目獲得復(fù)工機(jī)會(huì)，部分城市甚至對(duì)土地招拍掛都按下了“暫停鍵”;另一方面，房企開展線上銷售收效甚微，主要是消化老客戶需求為主。但房企對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)短期回溫抱有信心。

2月20日，綠地副總裁陸新畬對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，隨著疫情走勢(shì)明朗，市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù);受到不可抗力壓抑的消費(fèi)需求，仍會(huì)得到轉(zhuǎn)化;相信政府不會(huì)讓經(jīng)濟(jì)滑坡。最近一段時(shí)間各地出臺(tái)政策刺激土地、銷售市場(chǎng)的力度也比較大。

對(duì)此，同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，根據(jù)目前疫情發(fā)展判斷，疫情對(duì)企業(yè)影響主要集中于二、三月份，四月份之后會(huì)減弱很多，目前各個(gè)地方政府針對(duì)土地、銷售出臺(tái)了一些政策。房企如能在二、三季度抓住銷售端機(jī)會(huì)，積極回籠資金，尚可對(duì)沖2、3、4月份大概率的業(yè)績(jī)損耗。

短期融資受房企青睞

從克而瑞研究中心一份調(diào)研結(jié)果來看，各規(guī)模房企認(rèn)為疫情影響到4月底占比最高;50億元以下小規(guī)模房企及3000億元以上超大規(guī)模房企相對(duì)樂觀，大部分受訪者認(rèn)為疫情影響會(huì)持續(xù)到4月底;500億-3000億元之間的中部房企超過三成的企業(yè)較為悲觀，認(rèn)為疫情會(huì)持續(xù)到6月底及以后。

2月12日以來，佛山南海、成都、杭州、沈陽(yáng)、南京等地相繼發(fā)文“有條件開放售樓處”。對(duì)此，張宏偉認(rèn)為市場(chǎng)開始進(jìn)入“冷啟動(dòng)”狀態(tài)。2月底到3月初全國(guó)部分城市售樓處開始有條件開放，雖然市場(chǎng)還處于預(yù)熱階段，但也極大提振了市場(chǎng)信心。

線上售樓處作為新型銷售模式，雖能導(dǎo)流，但總體成交量有限，客戶轉(zhuǎn)化率低。一家銷售規(guī)模2000億元的房企對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，2月份以來的成交量相當(dāng)于往年的20%、30%左右。

疫情當(dāng)前，線下售樓處的開放也并非一蹴而就。實(shí)際上，2月12日以來，佛山南海、成都、杭州、沈陽(yáng)等地相繼發(fā)文“有條件開放售樓處”，根據(jù)最新的通知，沈陽(yáng)全市售樓處及房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開放不再需要審批和備案。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道通過多方信源求證獲悉，地方政府在出臺(tái)售樓處逐步開放政策的同時(shí)，也擬定了一份可銷售樓盤名單。這些項(xiàng)目售樓處的開放大多已進(jìn)入審批流程。多家房企相關(guān)人士透露，售樓處開放要準(zhǔn)備的工作也比較多，限制也很嚴(yán)格。

以某TOP10房企杭州區(qū)域?yàn)槔刂聊壳?，該房企杭州區(qū)域在售9個(gè)項(xiàng)目，已有2個(gè)項(xiàng)目于2月20日開放，其余項(xiàng)目在申請(qǐng)復(fù)工，預(yù)計(jì)月底前會(huì)全部重新開放。據(jù)透露，該公司早在一周前已啟動(dòng)線上售樓處小程序，因此售樓處重新開放后的現(xiàn)場(chǎng)來訪成交不能直接判斷為市場(chǎng)的反應(yīng)。比如浦江某項(xiàng)目，通過線上售樓處，2天就銷售12套。

從房企手握土地儲(chǔ)備，可以保證后續(xù)融資、發(fā)展這一角度出發(fā)，不難理解房企借這次拿地窗口期儲(chǔ)能，但參照房企負(fù)債情況，降杠桿仍然是房企主要命題。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，行業(yè)償債規(guī)模保持高位，疊加疫情帶來的銷售回款驟減，資金壓力進(jìn)一步加劇。其中，2020年房企債券(包括海外債)償還總規(guī)模為7493.9億元，2021年償還規(guī)模將超萬億至10496.2億元(公司債規(guī)模達(dá)4438.8億元，海外債規(guī)模達(dá)3174.3億元)，2022年行業(yè)償還規(guī)模開始回落，但仍高達(dá)7350億元。

要想借此次疫情“彎道超車”，房企需要在土地儲(chǔ)備與資金儲(chǔ)備中間找到平衡。目前，融資端口并未出現(xiàn)政策放松信號(hào)，唯一的利好是，中央下調(diào)LPR，將對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極作用，特別是在緩解企業(yè)融資成本等方面，房地產(chǎn)企業(yè)也將從中受益。

從克而瑞提供的數(shù)據(jù)可見，2020年春節(jié)期間，95家典型房企完成海外發(fā)債融資為4筆，涉及金額不足百億元人民幣，同比去年減少了86%。

一名金融人士分析認(rèn)為，從短期來看，絕大部分資金機(jī)構(gòu)(含內(nèi)資和外資)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和投資熱情都沒有減退，目前各機(jī)構(gòu)仍在積極消化存量業(yè)務(wù)，同時(shí)在積極準(zhǔn)備疫情減輕后的業(yè)務(wù)開展計(jì)劃。盡管如此，房企們?nèi)匀粏?dòng)了超短期融資債券的發(fā)行。

2月20日，濱江集團(tuán)(002244,股吧)在上海清算所發(fā)布杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2020年度第二期短期融資券發(fā)行披露文件。募集說明書顯示，濱江集團(tuán)已注冊(cè)30億元短期融資券，用于歸還發(fā)行人存續(xù)期債務(wù)融資工具。本期發(fā)行金額9億元，發(fā)行期限366天。此前的1月7日，濱江集團(tuán)發(fā)行9億元超短期融資券，期限366日，票面利率4%;2月18日，濱江集團(tuán)發(fā)行12億元中期票據(jù)，期限3年，票面利率4%。截至募集說明書簽署日，發(fā)行人待償還債務(wù)融資工具余額為124.56億元;1月17日，金融街(000402,股吧)宣布發(fā)行29億元超短期融資券。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，今年以來房企發(fā)債規(guī)模近400億，其中短期融資規(guī)模超過80億。

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