繼2019年上半年深圳前海寫字樓空置率高達(dá)65.7%之后，日前，深圳2019年全年20%的平均空置率再次引起熱議。為平衡轄區(qū)內(nèi)商業(yè)與租賃結(jié)構(gòu)，深圳市住房和建設(shè)局(下稱“深圳住建局”)近日開始探討“商轉(zhuǎn)租”政策，并進(jìn)入征求意見程序。該政策能否扭轉(zhuǎn)深圳寫字樓供過于求的局面，還有待觀察。

深圳寫字樓空置率高企

    據(jù)CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的報(bào)告，深圳寫字樓2019年空置率高達(dá)20%，是全國一線城市空置率最高的城市。面對(duì)激烈的競爭環(huán)境，深圳寫字樓平均租金同比下降3.4%，截至2019年底，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為201.2元/月/平方米。

    早在2019年上半年，深圳寫字樓空置率就曾引發(fā)熱議。

    高力國際一份研究報(bào)告顯示，2019年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)23.3%，其中前海寫字樓空置率更高達(dá)65.7%。而2014至2015年，深圳寫字樓的空置率都為個(gè)位數(shù)，在《2018全國12個(gè)大城市的甲級(jí)寫字樓空置排名》中，深圳甲級(jí)寫字樓空置率也只有10.3%。

    供應(yīng)端和需求端的不平衡，是深圳寫字樓承壓的重要原因。報(bào)告顯示，2019年深圳寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)下歷史新高，全年錄得204.2萬平方米新增供應(yīng)，共計(jì)21個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場。其中，南山區(qū)貢獻(xiàn)6成以上新增供應(yīng)，高新科技園和前海片區(qū)是主要分布地。但需求端，全年寫字樓凈吸納量僅為80.8萬平方米。

    萊坊董事楊悅晨向《證券日報(bào)》記者表示，受貿(mào)易摩擦和全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的影響，中國主要城市甲級(jí)寫字樓的租賃需求正在減弱，2020年中國內(nèi)地的甲級(jí)寫字樓市場表現(xiàn)依然不樂觀。市場租賃需求將集中在少數(shù)傳統(tǒng)熱點(diǎn)行業(yè)和受政策支持的新興產(chǎn)業(yè)，如高端金融、先進(jìn)制造業(yè)以及前沿科技的人工智能、新能源開發(fā)等。

    從供應(yīng)來看，競爭相對(duì)激烈，除了大量新建寫字樓即將交付，市場上還將有一批存量改造項(xiàng)目進(jìn)入市場，這些新增辦公面積將給租金上漲帶來壓力，預(yù)計(jì)一線城市甲級(jí)寫字樓平均租金在2020年將有2%至3%的跌幅，同時(shí)空置率將繼續(xù)攀高。其中，深圳預(yù)計(jì)將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)入市，其甲級(jí)寫字樓租金預(yù)計(jì)繼續(xù)下降2%至2.5%。

 深圳住建局探討“商轉(zhuǎn)租”政策

    事實(shí)上，寫字樓供應(yīng)量持續(xù)高位已成為一線城市亟待解決的問題，多城市陸續(xù)出臺(tái)“商轉(zhuǎn)租”政策，以期盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房。近日，深圳住建局也發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(征求意見稿)，探討“商轉(zhuǎn)租”政策。

    該通知顯示，申請改建的既有商業(yè)和辦公用房項(xiàng)目不改變原土地用途、土地使用年限和容積率，需嚴(yán)格執(zhí)行綠色建筑相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。改建后的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理?xiàng)l件，符合本市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。改建項(xiàng)目改建后應(yīng)作為租賃住房用途，但不提供學(xué)位。自聯(lián)合會(huì)審?fù)ㄟ^之日起5年內(nèi)，改建項(xiàng)目的租賃住房用途不得改變。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策對(duì)一些不合規(guī)的商改租行為進(jìn)行了糾正，確保改造過程的順利進(jìn)行。過去很多改造更強(qiáng)調(diào)工程改造而忽視配套，深圳的政策明確改建后的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理?xiàng)l件，對(duì)此類存量物業(yè)來說，物業(yè)介入本身有助于提升居住價(jià)值，尤其是在涉及集體宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓等方面會(huì)有積極的作用。

    萊坊中國戰(zhàn)略咨詢部高級(jí)董事陳鐵東在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在當(dāng)前背景下，“商轉(zhuǎn)租”政策有利于緩解寫字樓空置壓力和擴(kuò)大現(xiàn)在略顯緊張的住宅租賃市場供應(yīng)量，可對(duì)深圳市住宅租金穩(wěn)定起到緩沖作用。但對(duì)開發(fā)商而言，由于“商改租”的物業(yè)必須滿足整體確權(quán)、不可分割轉(zhuǎn)讓等限制條件，加上“商改租”項(xiàng)目高昂的消防改造成本和不提供學(xué)位等因素，開發(fā)商不一定會(huì)優(yōu)先考慮這個(gè)選項(xiàng)，對(duì)租賃住房市場的影響有限。

(王曉悅)

標(biāo)簽： 住建局