“沒想到法院為我們考慮得這么周全，讓我們這么快就領(lǐng)到了全部退款和賠款。”2019年最后一天，鐘先生在遭遇“錢給出去，房沒買著”的尷尬8年之后，終于在東莞市第三人民法院清溪法庭高興地領(lǐng)到了84萬余元的退款和賠款。

近3個月來，東莞市第三人民法院清溪法庭對這起涉及10余名購房者與開發(fā)商的房屋買賣合同糾紛案不懈調(diào)解，在促成雙方達(dá)成一致意見后，還通過調(diào)解審查和風(fēng)險預(yù)警機(jī)制最大限度地保障了購房者的合法權(quán)益，真正實現(xiàn)了案結(jié)事了。

開發(fā)商易主房價上漲

新老開發(fā)商欲解除合同

2011年，鐘先生等10余人預(yù)付了20余萬元的認(rèn)購款給開發(fā)商某冠公司，認(rèn)購位于清溪鎮(zhèn)“某灣花園”的房屋，并簽訂了《住宅使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。可多年過去，開發(fā)商卻遲遲不交樓，而這幾年房價也漲了。

2017年初，鐘先生等購房者發(fā)現(xiàn)他們認(rèn)購的“某灣花園”變成了“某灣公館”，開發(fā)商也由某冠公司變成了某業(yè)公司。原來，開發(fā)商某冠公司資金不足，將項目的開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了某業(yè)公司。鐘先生等人遂與某業(yè)公司進(jìn)行溝通。

某冠公司及某業(yè)公司的股東之一某富公司共同與鐘先生等人簽訂了《住宅使用協(xié)議書》，約定因開發(fā)主體變更，某富公司愿意承擔(dān)并履行某冠公司與鐘先生等人簽訂的《住宅使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由某富公司補(bǔ)足鐘先生等人與某業(yè)公司簽訂房屋購買合同時的房屋差價部分給某業(yè)公司，某冠公司對此承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

但讓鐘先生等人沒想到的是，協(xié)議書簽訂沒多久，他們就被告上了法庭。先是某冠公司向東莞第三法院清溪法庭提起訴訟，請求確認(rèn)與他們簽訂的《住宅使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效或解除該協(xié)議，但未獲法院支持。

2019年7月，某富公司又起訴到清溪法庭，再次請求判令解除協(xié)議并退回購房款給鐘先生等人。

法庭嚴(yán)把調(diào)解審查關(guān)

向當(dāng)事人發(fā)風(fēng)險預(yù)警

鑒于雙方糾紛已長達(dá)數(shù)年，始終未得到有效解決，且涉及眾多購房者，東莞市第三人民法院清溪法庭收案后啟動訴前聯(lián)調(diào)機(jī)制，委派法庭特邀調(diào)解員、清溪鎮(zhèn)司法局工作人員先行調(diào)解這批系列案。

2019年10月，在特邀調(diào)解員的努力下，某富公司、某冠公司與鐘先生等10名購房者達(dá)成初步調(diào)解意向，由兩公司分兩期退款及補(bǔ)償差價，每位原購房者可獲退回的已付款20余萬元及補(bǔ)償?shù)牟顑r損失62萬元至80萬元不等。

之后，清溪法庭專職調(diào)解法官對該調(diào)解方案進(jìn)行審查，結(jié)合某冠公司此前的涉案情況及向政府、當(dāng)事人等多方進(jìn)行調(diào)查后的反饋，法官評估認(rèn)為，以某富公司、某冠公司目前的經(jīng)營情況，短期內(nèi)支付近千萬元的能力堪憂。而鐘先生等人一旦簽署調(diào)解協(xié)議，就意味著雙方協(xié)議解除，開發(fā)商可不再受此約束而合法地處置現(xiàn)有房產(chǎn)，若其無力按照協(xié)議支付款項，購房者將難以受償，極有可能再引發(fā)執(zhí)行案件。

為了更好地維護(hù)原購房者的合法權(quán)益，清溪法庭向鐘先生等人發(fā)出風(fēng)險預(yù)警，向其闡明利弊，提醒其審慎簽訂調(diào)解協(xié)議。同時要求某富公司、某冠公司在一定期限內(nèi)提供履約保障方案，否則將及時對這批案件進(jìn)行立案，轉(zhuǎn)入訴訟程序。

經(jīng)多次敦促，某富公司、某冠公司拿出履約誠意和保障，組織雙方進(jìn)行協(xié)商并調(diào)整調(diào)解方案，東莞市第三人民法院清溪法庭最終促成雙方達(dá)成調(diào)解，某富公司、某冠公司將兩期調(diào)解款項匯入法院賬號，到位后調(diào)解協(xié)議才生效，若有任一期未足額支付，則案件轉(zhuǎn)入立案程序。

調(diào)解協(xié)議簽訂后，某富公司、某冠公司積極籌措資金，于2019年12月30日將930多萬元調(diào)解款項匯至法院賬戶。第二天，鐘先生等10名原購房者到法庭辦理領(lǐng)款手續(xù)，順利領(lǐng)取了款項。

建調(diào)解審查機(jī)制 鏟案件后顧之憂

據(jù)清溪法庭庭長文及雙介紹，自2019年以來，該法庭建立了一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)解審查機(jī)制，確保每宗案件的當(dāng)事人都能通過調(diào)解實實在在地解決糾紛，真正實現(xiàn)案結(jié)事了。

“一旦雙方當(dāng)事人初步達(dá)成調(diào)解意向，我們會立即啟動風(fēng)險評估機(jī)制，對調(diào)解方案進(jìn)行全面審查，詳細(xì)了解當(dāng)事人的履約能力等。如發(fā)現(xiàn)問題，將立即向當(dāng)事人發(fā)出預(yù)警，并提出完善建議。”文及雙說，這種做法不僅能確保雙方當(dāng)事人的切身利益，還可避免案件因當(dāng)事人沒有如期履行而進(jìn)入到法院強(qiáng)制執(zhí)行程序，使矛盾進(jìn)一步激化，造成司法資源浪費(fèi)。(劉滿元)

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