強化市場韌性 做高質量發(fā)展排頭兵

  房地產行業(yè)深度調整之下，房企業(yè)績表現(xiàn)持續(xù)分化?？v觀2023全年，房企銷售整體呈現(xiàn)“前高后低”走勢，一季度銷售迅速恢復，二季度以來銷售持續(xù)走弱。

  在市場持續(xù)低迷的環(huán)境下，保利發(fā)展展現(xiàn)了足夠的韌性：市場排名升至行業(yè)第一，是行業(yè)唯一一家過4000億的房企，市場占有率提升0.2個百分點。

  而對于行業(yè)龍頭企業(yè)，銷售規(guī)模和經營質量正在受到同等重視?？硕鸬陌駟物@示，2023年保利發(fā)展權益銷售規(guī)模4222億，同比基本持平，相關數(shù)據(jù)印證了保利發(fā)展的銷售質量在提高，銷售金額得到保障。保利發(fā)展在保持規(guī)模的同時也更加注重回籠質量，保利發(fā)展內部多次強調要“有現(xiàn)金的銷售”。全年回籠率高達102%，充足的回籠資金為抵御行業(yè)波動和公司經營發(fā)展提供堅實基礎。

  2023年城市房地產市場表現(xiàn)分化加劇，在這一背景下，穩(wěn)守核心城市即意味著確定性。從區(qū)域業(yè)務布局上看，保利發(fā)展對于周期性恢復動能更強的熱點城市，以及經濟基礎扎實、人口凈流入較多的核心城市，深入“因城施策”的頂層基調，審時量度地實行“一地一策”，深化新拓項目的差異性亮點，拉開有效市占競爭幅度。

  由此帶來的，是發(fā)展確定性持續(xù)提升：當年38個核心城市的銷售金額占總銷售金額的比例為88%，連續(xù)4年提升；38個核心城市的市場占有率達6.8%，同比提升0.7個百分點。據(jù)不完全統(tǒng)計，保利發(fā)展市占率超過10%的城市至少有27個。市占率提升的背后，是保利發(fā)展始終以客戶為中心，市場美譽度不斷提升，為保利未來高質量發(fā)展進一步夯實穩(wěn)固護城河。

  強化財務安全 杜絕流動性風險

  在行業(yè)調整期，企業(yè)的安全比發(fā)展更重要。2023年，保利發(fā)展謹守財務制度，強化了財務安全管控。作為龍頭房企，保利發(fā)展在保持經營現(xiàn)金流為正的前提下實現(xiàn)了資源補充和債務結構優(yōu)化，在快速動態(tài)變化的市場中確保安全和發(fā)展的平衡。

  根據(jù)年報數(shù)據(jù)，保利發(fā)展2023年末在手貨幣資金1480億元。而對相應的是，2023年末保利發(fā)展的有息負債規(guī)模降低271億至3543億，有息負債規(guī)模的下降將直接有效降低償債風險。

  不僅如此，保利的綜合融資成本也從2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。既降本，又降息，抗風險能力大大提升。

  而強勁的經營活動現(xiàn)金流，有助于保證企業(yè)收支的良性循環(huán)與自我平衡。2023年，保利發(fā)展經營現(xiàn)金流139億，已經連續(xù)第六年為正。流入端有穩(wěn)健的銷售規(guī)模作回籠保障，支出端不僅能支付剛性建安，落實保交樓，還有資金保障拓展拿地，甚至還有錢做10億量級的回購。表明企業(yè)能夠依靠自身經營，實現(xiàn)自身造血的正循環(huán)。

  經過一系列主動優(yōu)化財務結構動作，保利發(fā)展2023年期末資產負債率76.55%、扣預收資產負債率67.14%、凈負債率61.20%，分別較期初下降1.34和2.37個百分點，現(xiàn)金短債比1.28，“三道紅線”保持一貫綠檔水平。

  綜合保利發(fā)展整體表現(xiàn)，多家券商機構相關研報認為，在一二線核心城市及熱點地區(qū)頻頻拿下優(yōu)質增量資產，為保利發(fā)展后續(xù)打造品質項目鋪墊區(qū)位紅利基礎。隨著新增拿地奠定利潤空間，未來公司結轉毛利率有望邊際改善。

  強化核心競爭力 產品服務體系化提升

  當行業(yè)發(fā)展邏輯從重規(guī)模向重品質回歸，保利是率先提出行業(yè)進入品質時代的房企，也是較早落實產品制勝理念的公司。目前保利發(fā)展已經形成了“天悅人和”三大產品系十二大子品牌，根據(jù)其年報數(shù)據(jù)，2023年保利發(fā)展落地產品系項目79個，產品系建設進入成勢階段。在注重產品多元化和價值疊加性，既要兼顧剛需、剛改、改善各類住房需求，同時更突出了優(yōu)質項目的亮點特色，打造現(xiàn)象級優(yōu)質項目標桿，市場競爭力不斷提升。

  細化到產品品質升級方面，保利發(fā)展根據(jù)不同地區(qū)人文特色打造的“天-悅-和”三大產品系，可滿足不同客戶的差異化需求。

  圍繞向客戶提供“好產品、好服務、好生活”的核心目標，保利發(fā)展在2023年持續(xù)增強經營管理內功，樹立“發(fā)展之樹”體系化建設體系。通過打造項目全生命周期的管理鏈路，深化產品品牌服務標準化、投資定位一體化等，進一步提升了開發(fā)效率。2023年，保利發(fā)展完成29.1萬套產品交付，在交付量同比增加12%的情況下，客戶滿意度不斷提升。

  中指研究院分析觀點認為，2023年，保利發(fā)展堅守“品質時代下的品牌思維”，實現(xiàn)穩(wěn)健高質量發(fā)展，主要得益于：一、正確的戰(zhàn)略方向與堅定的戰(zhàn)略執(zhí)行。保利發(fā)展始終堅持普通住宅開發(fā)和核心城市深耕，近年來重點布局的38個核心城市貨量儲備近70%，住宅貨量占比超95%。二、以客戶為中心的產品服務體系化提升。從“全生命周期居住系統(tǒng)”，到“人文社區(qū)”理念的提出及“天悅人和”產品服務體系的升級，保利發(fā)展深度發(fā)掘人民群眾對美好生活向往和需求，不斷升級迭代產品服務體系。三、行業(yè)領先的品牌信用。保利發(fā)展強大的品牌信用進一步提升了市場的信賴與認可。多年來，保利發(fā)展持續(xù)通過優(yōu)質的產品與服務不斷增強客戶的認可，推動品牌價值持續(xù)提升。

  行業(yè)觀察人士表示，2024年房地產行業(yè)持續(xù)深度調整，眾多城市出臺限購限售松綁政策、并降低首付比例及房貸利率，房地產市場預期和信心得到一定修復提振。以保利發(fā)展為代表的房企正積極開啟創(chuàng)新營銷，搶攻“五一”“雙十一”等重要傳統(tǒng)消費營銷節(jié)點，以高品質產品助推營收業(yè)績穩(wěn)增長。

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