線(xiàn)坑舊村改造項(xiàng)目航拍。

專(zhuān)題

城市更新項(xiàng)目一旦開(kāi)工，便如一支開(kāi)弓的箭，只能齊心協(xié)力一直向前。

一直以來(lái)，“手續(xù)繁、拆遷慢、建設(shè)難”等痛點(diǎn)困擾著三舊改造，每個(gè)現(xiàn)象背后又牽扯到無(wú)數(shù)紛繁復(fù)雜的利益癥結(jié)。如何探索城市更新新路徑，也成為城市肌理再造的最大懸念。

作為全國(guó)首個(gè)區(qū)級(jí)“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)，同時(shí)坐擁廣州市城市更新改造規(guī)?？偭康?ldquo;半壁江山”，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變舊改思路，大膽嘗試破題。

昨日，該區(qū)正式對(duì)外發(fā)布“城市更新10條”政策，一口氣提出“快批、快拆、快建”目標(biāo)，甚至將現(xiàn)行審批流程60項(xiàng)主要審批手續(xù)壓縮為3項(xiàng)，時(shí)間流程從1年半壓縮到最快3個(gè)月內(nèi)辦成，多項(xiàng)突破性舉措將為全省“三舊”改造提供可復(fù)制、可推廣的制度性成果。

全國(guó)首個(gè)區(qū)級(jí)“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)

3月蘿峰舊村、沙步舊村，6月大塱村舊村，7月湯村舊村……今年以來(lái)，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)三舊改造捷報(bào)頻頻，迄今已有四個(gè)舊村獲批改造實(shí)施方案。這座熱氣騰騰的新興之城，正從并區(qū)之后的迅猛擴(kuò)張，慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橹厮芸臻g格局。盤(pán)活存量土地、改善城區(qū)環(huán)境、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為黃埔區(qū)更為迫切的命題。

緊鑼密鼓的節(jié)奏背后，也有著“時(shí)不待我”的緊迫感。自從2018年9月以來(lái)成為全國(guó)首個(gè)區(qū)級(jí)“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)要在兩年兩個(gè)月的短短試點(diǎn)時(shí)間內(nèi)，承擔(dān)起破解難題的任務(wù)，在“試驗(yàn)田”中闖蕩出一條新路。

眼下，改革的政策“東風(fēng)”已到。日前，廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(粵府〔2019〕71號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“71號(hào)文”)，全文十二個(gè)條文，鎖定舊改實(shí)際工作中的規(guī)劃審批、土地整合、動(dòng)遷僵局等難題，言簡(jiǎn)意賅地提出一系列針對(duì)性的解決措施。如何用足、用好、用活政策，接通省市城市更新政策“最后一公里”，黃埔區(qū)當(dāng)仁不讓要勇當(dāng)改革排頭兵。

“成為試點(diǎn)后，我區(qū)的城市更新工作可以用‘征程萬(wàn)里風(fēng)正勁，重任千鈞再奮蹄’來(lái)形容，要以城市更新為抓手，力爭(zhēng)打造全省首創(chuàng)范本，”該區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

亮點(diǎn)解讀

9月10日，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)正式發(fā)布的《廣州市黃埔區(qū) 廣州開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)工作的若干措施》，全文共10條，由“強(qiáng)化快批”“聚焦快拆”“保障快建”“嚴(yán)格監(jiān)管”四個(gè)板塊組成，簡(jiǎn)稱(chēng)“城市更新10條”。

廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局局長(zhǎng)侯奔表示，政策聚焦“快批、快拆、快建”，明確“改什么”“管什么”，確保“改得動(dòng)”“改得快”，以形成更多可供借鑒和推廣的“黃埔經(jīng)驗(yàn)”。

改什么： 加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌 首設(shè)負(fù)面清單

城市更新“第一難”，難在各類(lèi)規(guī)劃銜接之難。每批復(fù)一個(gè)項(xiàng)目，既要符合國(guó)土空間總體規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，又要著眼于全局，控制好片區(qū)整體容積率。沒(méi)有“一張藍(lán)圖繪到底”的統(tǒng)籌能力，往往到了具體實(shí)施階段，就容易左支右絀、縫縫補(bǔ)補(bǔ)。

牢牢抓住創(chuàng)建全省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)的契機(jī)，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)破題第一步，是將涉及城市更新的控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整職能由國(guó)土規(guī)劃部門(mén)劃轉(zhuǎn)至城市更新部門(mén)，加強(qiáng)統(tǒng)籌能力，進(jìn)一步推行系統(tǒng)化、精細(xì)化管理。

今年2月，該區(qū)率先全市成立區(qū)級(jí)城市更新規(guī)劃專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，廣納專(zhuān)家匯聚智庫(kù)，優(yōu)化與規(guī)范區(qū)城市更新總體規(guī)劃。通過(guò)多次召開(kāi)專(zhuān)家評(píng)審會(huì)議，對(duì)城市更新項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行評(píng)審，確保了城市更新的權(quán)威性與科學(xué)性。

值得注意的是，本次“城市更新10條”首創(chuàng)城市更新項(xiàng)目負(fù)面清單，提出按季度開(kāi)展區(qū)城市更新年度計(jì)劃編報(bào)，重點(diǎn)項(xiàng)目隨時(shí)申報(bào)，有效破解改造項(xiàng)目準(zhǔn)入門(mén)檻缺失、城市更新年度計(jì)劃跟不上政府重大決策等問(wèn)題。允許“商改商”等類(lèi)型項(xiàng)目參照舊廠(chǎng)改造政策執(zhí)行，有效破解該類(lèi)項(xiàng)目升級(jí)改造目前沒(méi)有政策依據(jù)的問(wèn)題。

改得動(dòng)：創(chuàng)新土地整合置換實(shí)現(xiàn)連片改造

從城市上空俯視，舊城鎮(zhèn)、舊廠(chǎng)房、舊村莊如同一塊塊低矮的“陰影”。如果改造進(jìn)程“東一榔頭西一棒子”，效益往往不明顯，也會(huì)容易留下根治不掉的“傷疤”。因此連片改造逐步成為社會(huì)共識(shí)，但是土地的權(quán)屬、類(lèi)型紛繁復(fù)雜，土地整合歸宗難度之大讓人望洋興嘆。

敢于啃下“硬骨頭”，又要有善于“啃”的能力。在“城市更新10條”中，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)提出了合理配置、連片改造的“一攬子”解決方案。該區(qū)提出試行整地塊、整村納入標(biāo)圖建庫(kù);允許用地空間騰挪整合、土規(guī)規(guī)模及轉(zhuǎn)用指標(biāo)置換;留用地、預(yù)支留用地可按政策納入舊村改造;支持市場(chǎng)主體收購(gòu)相鄰零星入庫(kù)建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)多宗地塊整合后統(tǒng)一協(xié)議出讓等措施，有效破解舊村改造項(xiàng)目土地零散整合難，動(dòng)力不足拆遷難，項(xiàng)目資金平衡難等問(wèn)題。

三舊改造的土地價(jià)值評(píng)估一直是難以掌握平衡點(diǎn)的難題。當(dāng)前舊村改造項(xiàng)目融資樓面地價(jià)的評(píng)估是逐個(gè)項(xiàng)目按需開(kāi)展的，科學(xué)性、客觀性、公平性和準(zhǔn)確性有待提高。地價(jià)高企無(wú)疑會(huì)影響市場(chǎng)主體參與改造的積極性，地價(jià)過(guò)低也影響經(jīng)濟(jì)回報(bào)率。

對(duì)此，“城市更新10條”提出試行舊村改造項(xiàng)目全區(qū)域網(wǎng)格化基準(zhǔn)融資樓面地價(jià)公示制度，有效破解逐個(gè)項(xiàng)目評(píng)估地價(jià)各自為戰(zhàn)的問(wèn)題。

改得快：審批流程從1年半縮到最快3個(gè)月

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，城市更新改造有許多“槽點(diǎn)”，審批手續(xù)繁瑣死板是導(dǎo)致改造效率低下的重要原因。事實(shí)上，部分政策規(guī)定啟動(dòng)拆遷的簽約率條件和實(shí)施建設(shè)的條條框框，已不適應(yīng)當(dāng)前“三舊”改造需求，要實(shí)現(xiàn)快拆快建就必須再造審批流程。

對(duì)此，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)提出構(gòu)建靈活多樣的拆遷保障體制，試行“先簽約、后審批”的審批流程，允許項(xiàng)目方先行墊付的符合政策的拆遷費(fèi)用可納入改造成本。該區(qū)甚至提出了按“靈活分片、動(dòng)態(tài)調(diào)整”的原則，實(shí)現(xiàn)“簽一片、拆一片、建一片”，有效破解項(xiàng)目改造方案批復(fù)后批而不拆、拆不徹底、拆后不建的問(wèn)題，可視為城市更新“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”模式的2.0版。

“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后，由于其特殊性，建設(shè)實(shí)施階段報(bào)批、報(bào)建、辦證耗時(shí)很長(zhǎng)，對(duì)此，該區(qū)提出試行城市更新項(xiàng)目容缺并聯(lián)審批方式，一口氣將現(xiàn)行審批流程60項(xiàng)主要審批手續(xù)壓縮為3項(xiàng)主要審批手續(xù)，從原來(lái)所有程序必須花費(fèi)1年半的時(shí)間壓縮到最快3個(gè)月內(nèi)辦成。

城市更新既要關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展也要關(guān)注文化延續(xù)，既要激發(fā)城市創(chuàng)新活力又要實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境改善。為此，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)允許項(xiàng)目實(shí)施方案中修繕活化利用的公益性質(zhì)歷史文化遺產(chǎn)建筑面積不計(jì)入項(xiàng)目新建計(jì)容建筑面積，有效破解“三舊”改造項(xiàng)目中保護(hù)利用歷史建筑缺乏激勵(lì)的問(wèn)題，力求“魚(yú)與熊掌兼得”。

管什么：為打破動(dòng)遷僵局找到突破口

舊改動(dòng)遷最為現(xiàn)實(shí)的難題，是不像政府征收土地有法定強(qiáng)制程序作為后盾，使得“釘子戶(hù)”成為三舊改造舉步維艱的重要原因。以往的舊改政策，鮮有實(shí)際性涉及動(dòng)遷難題，黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)的“城市更新10條”，嘗試為打破動(dòng)遷僵局找到突破口。

對(duì)此，該區(qū)提出對(duì)極少數(shù)被拆遷人為謀求不當(dāng)利益阻撓拆遷損害大多數(shù)被拆遷人利益的行為，村集體可制訂符合實(shí)際的“村規(guī)民約”對(duì)其采取必要的處置措施，涉及違法違紀(jì)的，村集體應(yīng)及時(shí)移送線(xiàn)索交由有關(guān)部門(mén)依法查處，進(jìn)一步解決項(xiàng)目拆遷協(xié)商難度大的問(wèn)題。

其實(shí)在廣東省出臺(tái)的“71號(hào)文”中，著重提出了強(qiáng)化行政司法保障的內(nèi)容。若黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)能延續(xù)改革創(chuàng)新試點(diǎn)期限，可落實(shí)兌現(xiàn)省的辦法，選取一兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行先行先試，通過(guò)司法裁決這種“硬”的手段去解決拆遷糾紛，防范舊改爛尾。

“城市更新10條”

蘊(yùn)藏著

“十個(gè)一”亮點(diǎn)

一是搭建“一個(gè)架構(gòu)”：形成科學(xué)完善的區(qū)級(jí)城市更新管理架構(gòu)

二是繪好“一張藍(lán)圖”：編制全區(qū)城市更新總體規(guī)劃

三是列明“一份清單”：首創(chuàng)城市更新項(xiàng)目負(fù)面清單管理機(jī)制

四是整合“一片空間”：鼓勵(lì)重點(diǎn)區(qū)域連片成片改造

五是制定“一本地價(jià)”：統(tǒng)一編制全區(qū)網(wǎng)格化舊村改造融資樓面地價(jià)報(bào)告

六是新增“一種模式”：“商改商”項(xiàng)目參照舊廠(chǎng)改造政策執(zhí)行

七是明確“一種標(biāo)準(zhǔn)”：編制全區(qū)各片區(qū)舊村改造拆遷安置補(bǔ)償方案統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)模板

八是優(yōu)化“一套程序”：舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案有固定流程步驟

九是兌現(xiàn)“一次獎(jiǎng)勵(lì)”：“三舊”改造獎(jiǎng)勵(lì)用地指標(biāo)分配與拆遷進(jìn)度緊密掛鉤

十是強(qiáng)化“一起監(jiān)管”：制定重要事項(xiàng)的全流程監(jiān)管措施

標(biāo)簽： 城市更新