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內(nèi)容來源:北京買房子當(dāng)下北京二手房依然在谷底徘徊,但新房市場賣一個火一個,排除數(shù)據(jù)作假,北京樓市發(fā)生了什么?上周末,北京東部兩大新盤開盤:位于通州東小馬的招商璀璨公元開盤勁銷15.6億元,打破近兩年通州副中心首開銷售金額記錄,璀璨首期122套房源,去化一大半。位于朝陽平房的三元璽悅朝陽盤銷售額高達(dá)22.3億元,99/112㎡三居基本售罄,四居122/124/150㎡僅剩低樓層,得房率最低的103㎡剩下的房源最多。連壓抑許久的通州,都能創(chuàng)造銷售神話,北京樓市發(fā)生了什么?北京新房市場,明面上風(fēng)光,大紅喜報一發(fā),掩蓋了市場不利的現(xiàn)實,實際上,這些新房開盤的熱度,很大程度上是通過「讓利」得來的。給渠道讓利,給購房者讓利。房企「讓利」賣房的背后,其實是一個不斷畸形的市場,開發(fā)商沒有利潤,憑什么要做出質(zhì)量超群的好項目?好像理解了為什么現(xiàn)在很多房企叫苦連天,現(xiàn)在開發(fā)一個項目想要獲利,真的是太難了,北京如此,其他城市可能更難。如何解局呢?01渠道的勝利今年年初,北京頭部房企和某中介公司因“渠道費用”等問題,撕了半個月之久,上演了北京樓市的開年大戲。家大業(yè)大的頭部房企,在自己的大本營北京都得屈服于渠道的淫威,實際上,北京目前除了昌南、海淀這些區(qū)域,僅個別項目不用上渠道,全北京約一半的項目直接上渠道。(2022年的數(shù)據(jù))2023年北京市場更冷,意味著上渠道的項目比例更多。渠道,簡單理解就是新房銷售的平臺,提供包括新房銷售、推廣等服務(wù)。璀璨公元這種位于郊區(qū)的大體量樓盤,開盤上渠道不意外,璽悅朝陽這樣不足300套的小盤,且位于朝陽區(qū)比較核心的地段,竟然也上了渠道。不僅如此,璽悅朝陽隔壁的保利和光煦境也直接上渠道?，F(xiàn)在的開發(fā)商主打一個求穩(wěn),哪怕割肉給渠道,只要不被項目套住,能快跑就快跑,絕不戀戰(zhàn)。地主家也沒有余糧了,現(xiàn)在的市場,多大的開發(fā)商也不能保證資金鏈絕對安全。所以你發(fā)現(xiàn),今年北京很少有人做疊拼和別墅了,做大豪宅都少,因為這樣的項目流速慢,占用資金量大。買豪宅的朋友,盯緊X47和四季青吧,今年可選的項目實在不多。02操盤的策略操盤手有時決定一個項目的成敗,尤其集中供地之后,往往一區(qū)域同時出讓2個或3個地塊,項目貼面競爭成為常態(tài)。今天的主角璀璨公元和璽悅朝陽都是如此。璀璨公元隔壁是京玥蘭園。璽悅朝陽隔壁是和光煦境。在產(chǎn)品和價格拉不開差距的情況下,操盤策略成為項目的勝負(fù)手。提前搶跑獲客不為一種上策,但是牛掰的操盤手就是敢玩后發(fā)優(yōu)勢。璀璨公元,在京玥蘭園把小戶型玩到極致的情況下,做起了剛改戶型,要知道璀璨公元樓面價比京玥蘭園高4700/㎡(京玥蘭園3.05萬/平米、璀璨公元3.57萬/平米)。招商的操盤手還是很勇的,拿出了高端的璀璨系,在精裝上也做了一定升級。開盤策略上,璀璨公元也是錯峰競爭,小戶型打不過隔壁,就先開大的,重要的是開門紅,把熱盤的“人設(shè)”立住了。璀璨公元首期開盤122套房源,77㎡2居22套,89㎡三居18套,107㎡3居30套,120㎡4居22套,140㎡4居30套。璽悅朝陽期房總共263套房源,一次開盤完事,沒那么多開盤策略可以講,但是三元嘉業(yè)作為北京新房一年級新生跟保利這樣的博士后貼面競爭,學(xué)會“虛心借勢”很有必要。保利延續(xù)了高舉高打的節(jié)奏,和光煦境開盤節(jié)奏非?？?提前獲客,搶占先機,取得了很好的效果,璽悅朝陽這邊沒有搶客戶、搶節(jié)奏,而是按兵不動,遲遲不肯發(fā)布項目信息。璽悅朝陽的戶型初稿到最后確定戶型,中間修改了三次,樣板間也是砸了重做,從去年年底拿到,到最近開盤足足過了9個月。三元真是沉得住氣,目送和光煦境之后,還不斷打磨產(chǎn)品方案,這樣的開盤節(jié)奏在北京真的不多見,最后結(jié)果也是非常好的。03精裝升級,加大陽臺,把附加值最大化北京新房市場是等等黨的福利。項目貼面競爭的實質(zhì)就是卷產(chǎn)品,房企的后發(fā)優(yōu)勢更多是在產(chǎn)品上做加法。璽悅朝陽戶型上沒有表現(xiàn)的機會,但是把重金砸到了園林和精裝上。園林上強調(diào)功能性和客戶的參與性,做了兒童樂園、會客廳、小花園和跑道,還做了水系,在不大的地塊能給的都給了。精裝上更是給足了誠意。空調(diào)日立的,新風(fēng)松下的,熱水器是萬家樂,廚房7件套都齊了,蒸烤一體機和冰箱都是西門子或博世;衛(wèi)生間五金花灑都是高儀的,馬桶是唯寶智能馬桶。而且這些電器的型號都可以在京東上查到,并不是開發(fā)商集中采購,“特供”的。璽悅朝陽主打一個錢多。璀璨公元樓面價高出隔壁不少,沒那么大力氣砸精裝,但是項目最終呈現(xiàn)效果還是很好的,整體設(shè)計的完整性,從色調(diào)、材料到功能,綜合產(chǎn)品力很能打。璀璨公元107㎡VS京玥蘭園100㎡璀璨公元140㎡VS京玥蘭園134㎡歷史總是給勝利者書寫,但是必須得清醒認(rèn)識到,這樣的熱銷是畸形的,是開發(fā)商互卷的結(jié)果,一旦后期算不過帳,很可能會減配或者降低建筑品質(zhì)。維權(quán)不就來了。怎么解決這個問題呢?04只能漲價當(dāng)然無論璽悅朝陽和璀璨公元,都只能在精裝和戶型上硬碰硬,考驗的房企的實力。不過在某些區(qū)域比如豐臺和順義,由于報規(guī)口放松,直接給后來者批準(zhǔn)了大陽臺,這事就不那么公平了,前面拿地的開發(fā)商怎么想,前面買房的購房者怎么辦?最近這個現(xiàn)象就特別明顯。熙華臺指導(dǎo)價8.5萬/平米,剛出爐的戶型圖,南向客廳和主臥都有大陽臺,熙華臺一出,意味著去年的宸知筑和龍樾天元只有降價一條路了。后沙峪建發(fā)·觀云的大陽臺一出,附近同戶型和光瑞府和湖光玖里150㎡戶型也很難賣了。這樣的例子這幾年出了太多,今年朝陽區(qū)報規(guī)口就松了,中建璞園、保利東壩項目南向都有大陽臺,這讓之前的項目怎么辦?這些騷操作搞得大家都想做等等黨,誰先拿地誰就輸了。何以解憂?唯有漲價。只有把后來者價格漲上去,對于前者才算公平,對于購房者也更公平。所以最近這段時間市場上不少地塊都傳出了要漲價的信息,比如昌南某地比如朝陽南部某板塊,漲價保平安,新房價格一漲,其實不用出臺什么政策,北京的新房馬上就能消化,對二手房市場也是一個積極的信號。在政策出臺之前,北京的大招很可能是漲價。。提示:公眾號平臺更改了推送規(guī)則,如果不想錯過精彩文章,記得讀完點個“贊”、點個“在看”,這樣每次新文章推送才會第一時間出現(xiàn)在你的訂閱列表里!往 期推薦:買房指南:1、北京多區(qū)發(fā)布拆遷騰退動態(tài),又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場分化行情或加劇!從20大報告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠(yuǎn)不如北五環(huán)?317政策5年了,這些盤…保障性共產(chǎn)房:小合集

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