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內(nèi)容來源:子木聊房近日,經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)第七版刊登文章稱《化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要有定力》,里面提到:要保持定力,在發(fā)展中穩(wěn)步、有序化解風(fēng)險(xiǎn)。外科手術(shù)只是暫時(shí)消除了病灶,若要讓肌體長期保持健康狀態(tài),必須推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這個(gè)會(huì)議很重要,為什么要保持定力呢?是因?yàn)樽罱S著“宇宙第一開發(fā)商”暴雷,整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)又緊張了起來,尤其是這兩年買了“民營期房”的購房者,這段時(shí)間,只能雙手合十,祈望不要染及自身。當(dāng)然對(duì)于這些開發(fā)商的高層,你說難嗎?也不難。沒錢就躺平,用爛尾、裁員來逼宮,成功了,就繼續(xù)在國內(nèi)做房地產(chǎn)大佬;失敗了,就腳底踩油,繼續(xù)國外做巨富。當(dāng)然上面的人也明白了這套把戲,救還是得救,但是不能白救……板子一敲,別哭了,站起來聽話!必須走新發(fā)展模式。什么是新模式?現(xiàn)房銷售,有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位,防止資金抽逃。只要現(xiàn)房落地,購房者安全拿到房子,不到衙門里鬧事,樓市就能穩(wěn)健運(yùn)行,開發(fā)商也沒了逼宮的籌碼,優(yōu)勝劣汰,干不明白就滾蛋。之前預(yù)售制無法退出市場,是因?yàn)榇蠖鄶?shù)城市依賴土地財(cái)政,預(yù)售有風(fēng)險(xiǎn),但可以增加土地的流動(dòng)性。而現(xiàn)在主動(dòng)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房制度,也變相承認(rèn)了土地財(cái)政的不可持續(xù)性,與其帶來風(fēng)險(xiǎn),不如降速提質(zhì)。所以購房者心心念念的“取消期房銷售制度”,腳步越來越快,可能在2024年前就會(huì)實(shí)現(xiàn)了,這對(duì)于四十年房地產(chǎn)周期來說,是跨時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。打了板子,也得給顆蜜棗?；耧j幾十年,好的地塊都開發(fā)結(jié)束了,郊區(qū)呢,也沒那么多人買,拿了地如果賣不出去,又是一筆爛賬。誰都知道,地產(chǎn)不好干。所以住建部直屬機(jī)構(gòu)中規(guī)院,召集多家房企開了個(gè)會(huì),表面上調(diào)研了深圳城中村改造和保障房情況,實(shí)際上是在研究:城中村改造到底能帶來多少油水。一研究嚇一跳,拆建部分可以占到待改造城中村 60%,新增公建配套建筑 1.7億平米,產(chǎn)業(yè)和商服 10 億平米,回遷住宅 7.5 億平米,可供商品化的建筑 6.8 億平米。由此定調(diào),城中村改造打開了解決房企發(fā)展中長期空間的重要路徑。之前我一直以為城中村改造就是改造升級(jí),只有危房進(jìn)行拆遷,大小文件中也強(qiáng)調(diào)如此,但實(shí)際落地后,遠(yuǎn)比想象中更激進(jìn)——基本是能拆盡拆……根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計(jì),近期已有山東青島、安徽合肥、江蘇南京、浙江蘭溪、河南鄭州、河南輝縣、江西南昌等七地表態(tài),在當(dāng)?shù)赝菩胁疬w后貨幣化安置。今年下放到21個(gè)特大超大城市的城中村改造政策,基本也敲定是棚改 2.0 ,會(huì)釋放足額的購買力到市場,大家一定要警覺起來:一旦一線領(lǐng)跑,扭轉(zhuǎn)預(yù)期,很容易讓疊加棚改2.0的二線城市,趁勢輪動(dòng)。別看現(xiàn)在市場靜悄悄,恰恰每次轉(zhuǎn)變都是:“無聲勝有聲”。除了現(xiàn)房銷售這種跨時(shí)代的改變正在悄然孕育,最近還有一個(gè)非常明顯的信號(hào)在發(fā)生:限跌令。四川省雅安市近期推出救市十五條,措施提出:雅安經(jīng)開區(qū)全力支持房企積極開展針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購買商品房的團(tuán)購活動(dòng),開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格,不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。這意味著“限跌令”解除,且鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)……即使在 2008 、2015 年,都未出現(xiàn)如此政策,因?yàn)閷?duì)于三四線城市來說,“限跌”會(huì)導(dǎo)致踩踏,房價(jià)雪崩,可能是穩(wěn)住房價(jià)最后一根稻草。而現(xiàn)在主動(dòng)放棄,意味著要放棄房價(jià)(地價(jià))而保全流動(dòng)性,以價(jià)換量,政府對(duì)購房者做出讓步,出現(xiàn)了真正的轉(zhuǎn)折。雅安是前奏,今年年底,會(huì)有大量的三四線城市破防,被迫選擇犧牲房價(jià)、保全流動(dòng)性,上演真正的“雙殺二重奏”——新房普調(diào),聯(lián)動(dòng)二手房價(jià)格下探,最終會(huì)在 6-9K 左右震蕩,除了長三角的經(jīng)濟(jì)大市大縣以外,都會(huì)如此。想買新房的朋友,今年年底可以撿到大漏,但前提是一定要對(duì)開發(fā)商的安全性有所了解。7月的數(shù)據(jù)不太好看。樓市開始全線躺平,全國商品房銷售面積環(huán)比下跌 46%,超過 5 年同期環(huán)比跌幅。一線領(lǐng)跌,帶動(dòng)二三四線城市全線下墜,70 城,二手房價(jià)格上漲者已經(jīng)不足 1 成。我前幾天特地做了一個(gè)調(diào)查問卷——大部分準(zhǔn)購房者不出手,是因?yàn)槎荚诘日?少部分在等價(jià)格繼續(xù)回調(diào),還有一部分房子賣不出去,等時(shí)機(jī)想置換改善。這跟 2015 年前夕一模一樣,全國購房者都陷入了靜止時(shí)刻,等待觀望,猶豫徘徊。當(dāng)流動(dòng)性極其微弱的時(shí)候,這時(shí)候非?？简?yàn)一個(gè)城市的真實(shí)購買力:比如二手房價(jià)格環(huán)比下跌最多的是鄭州、吉林、貴州,跌幅為 1%;其次是南京、青島、徐州、襄陽,在 0.9%左右;宜昌、大連、重慶、無錫、溫州、煙臺(tái)跌幅在 0.8%左右。其中鄭州和宜昌,新二手房價(jià)格跌幅最大。這時(shí)候領(lǐng)跌的,還有房價(jià)下探的余地。但也有上漲的城市,比如對(duì)于新房來說,西安、北京、重慶、北海和大理,環(huán)比漲幅全國前列。北海和大理新房賣得好,主要是因?yàn)槁糜问袌龌鸨?外地人入場購買旅居房所致,事實(shí)證明,無論行情好壞,市場都不缺乏有情懷的人和韭菜?？傮w來看,70城數(shù)據(jù)比較符合實(shí)際?？梢哉f,現(xiàn)在能做到這樣的“脫水”數(shù)據(jù),并不容易,也證明房地產(chǎn)徹底進(jìn)入了新階段:實(shí)事求是。這跟 724 大會(huì)的表述,“適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”,基本一致。而且今天央行發(fā)布 2023 年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告,關(guān)于房地產(chǎn),再次定調(diào):適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。相較于第一季度報(bào)告,也徹底刪除了“房住不炒”、“不將地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等表述?？辞?、適應(yīng)、求真、務(wù)實(shí),房地產(chǎn)雖然過了高爆發(fā)的紅利階段,但現(xiàn)在這個(gè)階段,更讓人安心。知道哪里有問題,才能「因病施藥」。結(jié)合著7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看,整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤已經(jīng)徹底進(jìn)入最受考驗(yàn)的階段,全國也都在等那場決定前途命運(yùn)的大招,樓市更是如此。讓我們拭目以待吧。提示:公眾號(hào)平臺(tái)更改了推送規(guī)則,如果不想錯(cuò)過精彩文章,記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”,這樣每次新文章推送才會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里!往 期推薦:買房指南:1、北京多區(qū)發(fā)布拆遷騰退動(dòng)態(tài),又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過半,央國企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場分化行情或加劇!從20大報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠(yuǎn)不如北五環(huán)?317政策5年了,這些盤…保障性共產(chǎn)房:小合集

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