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內(nèi)容來(lái)源:居者老莫講買房上周梳理出7月份小區(qū)掛牌量環(huán)比漲幅TOP10的小區(qū),其中天通苑北三區(qū)排名第一?？赡芎芏嗳瞬恢?掛牌量≈在售房源數(shù)量;成交量≈近3個(gè)月成交量;流通性=成交量/掛牌量。也就是說(shuō),掛牌量多,成交量少,意味著這個(gè)小區(qū)的流通性有一些問(wèn)題。掛牌量多,成交量也多,就說(shuō)明這個(gè)小區(qū),還相對(duì)受歡迎。1各小區(qū)掛牌量環(huán)比漲幅TOP10根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),7月份掛牌量環(huán)比漲幅前十的小區(qū),分別是天通苑北三區(qū)、天竺花園、珠江拉維小鎮(zhèn)、新悅家園、龍湖長(zhǎng)城源著1號(hào)院、菊?qǐng)@、小南莊社區(qū)、南湖中園二區(qū)、城建上河灣北區(qū)、萬(wàn)科城市花園。這幾個(gè)小區(qū),有的昌平,有的在順義,有的在通州,還有幾個(gè)在海淀和朝陽(yáng)望京。看似天南地北,但都有一個(gè)共同點(diǎn)——都是剛需盤。除了城建上河灣北區(qū)和龍湖長(zhǎng)城源著1號(hào)院總價(jià)在100多萬(wàn),其他小區(qū)都是總價(jià)在300-700萬(wàn)之間的剛需房。北京的剛需房,普遍特點(diǎn)是流動(dòng)性大。畢竟北京房?jī)r(jià)貴,均價(jià)4萬(wàn)的房子,只能買到老破小或者遠(yuǎn)大新。很多人買的時(shí)候圖便宜,住進(jìn)去之后卻后悔,發(fā)現(xiàn)物業(yè)、品質(zhì)一點(diǎn)沒(méi)有,房子價(jià)格還跟不住大盤,還是得換。所以對(duì)很多買房的剛需,我們都希望能擦亮眼睛,別踩雷。畢竟北京買房難,剛需買房,更是難上加難。如果把流通性展開(kāi),可拆分為三個(gè)層級(jí):① 掛牌極多,成交極少屬于大眾盤,流通性不好,即便在北京,房子也不是閉眼買的,買時(shí)容易賣時(shí)難,加上現(xiàn)在分化加劇,尤其要慎重② 掛盤、成交均衡屬于一般的香餑餑,可入法眼③ 掛盤幾乎為0,成交不低屬稀缺香餑餑,出一套沒(méi)一套,甚至都來(lái)不及上架就內(nèi)部消耗了在有限的預(yù)算下,流通性的數(shù)值越高越好。另外三部分分別是:時(shí)機(jī)、區(qū)域、漲幅預(yù)期,權(quán)重依次降低,最后是流通性。這四個(gè)權(quán)重雖有優(yōu)先級(jí)之分,但都是必要條件,好比心腦臟手。2剛需買房,難上加難慧子在順義的體制內(nèi)工作,丈夫在西城國(guó)企,都解決了北京戶口。聊房子那會(huì)兒,他們?cè)陧樍x的政策房里居住,每個(gè)月房租不到2000塊,預(yù)計(jì)還能住三年。他們想在城六區(qū)買一套剛需房,或者去通勤更便利的通州。但具體到預(yù)算上,慧子家里出了70萬(wàn),丈夫家里出了100萬(wàn),兩個(gè)人只湊出了170萬(wàn)首付,這筆錢要在北京買一套像樣的房子,只能是遠(yuǎn)郊?；圩幼约喝?5號(hào)線的后沙峪、花梨坎、國(guó)展看了房,能買得起的只有國(guó)展的天恒花園、天竺花園這幾個(gè)小區(qū),但距離慧子單位很遠(yuǎn),開(kāi)車都要40分鐘,更別提慧子的丈夫了。他們也去通州看了房,比如梨園的京玥蘭園、物資學(xué)院的國(guó)譽(yù)朝華,但目前工作還沒(méi)定,萬(wàn)一出了差錯(cuò),真是賠了夫人又折兵,孩子上學(xué)的問(wèn)題也很難解決。一籌莫展。其實(shí)在北京,從300萬(wàn)到3000萬(wàn),都能買到房子。只是這套房子能不能提升你的幸福指數(shù)、居住品質(zhì),或者幫助家庭資產(chǎn)保值增值,就不一定了。300萬(wàn)以下買房,只能追求有個(gè)地方住,想保值增值還需要提高預(yù)算。至少在500萬(wàn)-800萬(wàn)至少,才有避開(kāi)雷的機(jī)會(huì)。畢竟北京的房子,不僅僅有居住屬性,還有金融屬性。這是很多剛需購(gòu)房群體想上車又不敢上車的原因。很多剛需群體在買房時(shí)非常謹(jǐn)慎,一方面怕工資的漲幅跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度;另一方面,又因?yàn)槭掷锏腻X不夠,買不到兼顧居住品質(zhì)和位置的次新房。如果湊合買了,未來(lái)有可能跌,或者5年左右置換,又是一筆成本?；圩臃蚱薜氖赘峨m低,但家庭月收入8萬(wàn)左右的優(yōu)勢(shì)不可忽略,且外地還有閑置資產(chǎn)。賣掉外地保值增值能力一般的房子+資金周轉(zhuǎn)之后,慧子的首付提升到了300萬(wàn),總預(yù)算在700萬(wàn)-800萬(wàn)之間。平均算下來(lái),月供2萬(wàn)左右,兩個(gè)人公積金很高,完全不影響家庭生活,也不影響生娃養(yǎng)娃?；圩游磥?lái)想要孩子,考慮教育問(wèn)題,那么,在新北苑、亞運(yùn)村、亞運(yùn)村小營(yíng)等板塊內(nèi)選籌次新房,享受居住品質(zhì)的同時(shí),兼顧一定的學(xué)區(qū)屬性。按照漲幅排序,新北苑漲幅最靠前的小區(qū)分別是潤(rùn)澤莊園、華貿(mào)鉑金墅、潤(rùn)澤莊園墅郡、中國(guó)鐵建國(guó)際城、世華泊郡、天潤(rùn)福熙大道、潤(rùn)澤公館、華貿(mào)城等。亞運(yùn)村和亞運(yùn)村小營(yíng)漲幅最靠前的小區(qū)分別為潤(rùn)楓德尚苑、慧忠北里、陽(yáng)光新千線、干楊樹(shù)、榮尊堡國(guó)際俱樂(lè)部公寓、康斯丹郡、小營(yíng)路5號(hào)、育慧里二區(qū)、安慧東里、新榮家園、亞運(yùn)新新家園竹溪園、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城A區(qū)等。無(wú)論是漲幅還是房?jī)r(jià)走勢(shì),都遠(yuǎn)超昌平和通州。2023年4月,慧子入手了新北苑的世華泊郡南向兩居,總價(jià)740萬(wàn),2011年的次新房,對(duì)口朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校(來(lái)廣營(yíng)校區(qū)小學(xué)部)。對(duì)于他們夫妻來(lái)說(shuō),通勤問(wèn)題緩解了,居住品質(zhì)提升了,未來(lái)孩子上學(xué)如果追求學(xué)區(qū)可以去東西城買一套占坑房,如果相對(duì)佛一點(diǎn),新北苑的學(xué)區(qū)也是朝陽(yáng)區(qū)比較出挑的。一步解決三個(gè)問(wèn)題。3剛需買房,很多人都買錯(cuò)了在一線城市買房,首先要有宏觀邏輯。我們常說(shuō)500萬(wàn)以下的房子盡量不要買,經(jīng)常招致罵聲一片,但只需要說(shuō)出三個(gè)基礎(chǔ)邏輯,明白的人就知道為什么不能買了:1、市場(chǎng)的基本面在逐漸發(fā)生變化。經(jīng)濟(jì)放緩、人口退潮、城鎮(zhèn)化風(fēng)向轉(zhuǎn)變。這些都讓很多精準(zhǔn)的剛需接盤俠放棄了北京,轉(zhuǎn)而去二三線城市奮戰(zhàn)。也就是說(shuō),你手里的剛需房,沒(méi)人接盤了。2、資產(chǎn)的邏輯在變化。奢侈品之所以貴,是因?yàn)樗鼘?duì)標(biāo)富人圈層,對(duì)于這個(gè)圈層來(lái)說(shuō),買一只愛(ài)馬仕的錢和普通人買一雙耐克鞋的錢差不多。在資產(chǎn)逐步分化的背景下,房產(chǎn)中的奢侈品——改善房、大平層等,即便是被拍賣,價(jià)格也不會(huì)跌。3、想買500萬(wàn)以下房產(chǎn)的人,總有撿筍思維。如果追求居住的舒適度,買什么價(jià)位的房子都無(wú)可厚非,但很多購(gòu)房者是帶著撿筍思維去看便宜房子的。但在當(dāng)下基本面已經(jīng)定型的情況下,這種思維幾乎相當(dāng)于賭博。選房四大要素:時(shí)機(jī)、區(qū)域、漲幅預(yù)期、流通預(yù)期,每個(gè)環(huán)節(jié)都有優(yōu)化的空間,每個(gè)步驟都有坑可踩。有限的預(yù)算,總能找到最優(yōu)解,絕不能將就,這也是居者咨詢的固有價(jià)值。另外,方法是死的,人是活的,選房方法論之上,還要疊加最優(yōu)金融方案,確保杠桿度不高不低。選房方法論之下,還要配合實(shí)操經(jīng)驗(yàn),畢竟市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,若臨門一腳沒(méi)處理好,同樣另人扼腕。提示:公眾號(hào)平臺(tái)更改了推送規(guī)則,如果不想錯(cuò)過(guò)精彩文章,記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”,這樣每次新文章推送才會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里!往 期推薦:買房指南:1、北京多區(qū)發(fā)布拆遷騰退動(dòng)態(tài),又一批“拆二代”要誕生?2、100平的房子跌了107萬(wàn)?!三季度北京二手房漲跌榜單揭曉!3、三批次過(guò)半,央國(guó)企也躺下了……北京熱度卻反超上海4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情或加劇!從20大報(bào)告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向5、京樓干貨|是不是南三環(huán)永遠(yuǎn)不如北五環(huán)?317政策5年了,這些盤…保障性共產(chǎn)房:小合集

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