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近日，國家發(fā)改委和財政部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開發(fā)布會，整體主題是“打好宏觀政策組合拳，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”。

(資料圖)

其中人民銀行提到的幾個重點，和樓市關(guān)系最密切：

指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。延續(xù)實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，同時穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

降低房貸利率的腳步越來越近了，客戶的焦灼情緒也愈發(fā)明顯。就在這幾天，居者3天內(nèi)有2單是上午簽約，下午就著急要過方案，緊接著就是抓緊看房的客戶，分析師和代購都忙瘋了.......

市場情緒回暖，是好事，但如果買錯，也不見得是好事。

說到因為焦慮情緒買錯房的人，北京市場上至少有60%的代表人物。

想起去年一位買房的群友，也是因為焦慮而沒有謹(jǐn)慎選籌，差一點當(dāng)了接盤俠的故事。

2022年，阿東剛拿到北京工作居住證，工作在復(fù)興門內(nèi)。首付預(yù)算1000萬，準(zhǔn)備以首房首貸的資格，在陶然亭中海紫御公館買一套次新兩居室。

他說：中介說現(xiàn)在是抄底的最佳時機(jī)，只要能在西城買，肯定就能漲，我甚至當(dāng)天就想簽約了。

但晚上回家越想越不對勁，還是想多問問業(yè)內(nèi)專家。

只能說，人的第六感是準(zhǔn)的。

過去幾年，璽源臺、太平里、馬連道東街、廣華軒、三義里、麗水蓮花、西豪逸景等，漲幅基本都在20-38%，居住環(huán)境也不錯。

中海紫御公館和紅山世家，過往歷年漲幅都在20%以上，其中中海紫御公館更強一些，畢竟中海是開發(fā)商第一梯隊，學(xué)區(qū)+配套屬性也夠強。

但問題在于，之前好，不代表未來好。小區(qū)品質(zhì)好，價格高，不等于未來漲幅預(yù)期好。

即便是在頭部片區(qū)里，內(nèi)部小區(qū)的價格也是有輪動的：

一，供需最失衡的小區(qū)群，通常是品質(zhì)最好的小區(qū)，這批小區(qū)很容易領(lǐng)漲；

二，當(dāng)A級小區(qū)價格漲上去了，退而求其次的B級小區(qū)就會跟漲；

三、當(dāng)A級小區(qū)和B級小區(qū)都輪動結(jié)束，剩下的基本都是無學(xué)區(qū)的老破小或者老破大，這類小區(qū)也會漲，但不能選。

這就是所謂的“板塊內(nèi)部房價輪動”。

要在這個輪動中買到保值增值能力最強的小區(qū)，就要了解區(qū)域內(nèi)的小區(qū)輪動情況，在合適的時機(jī)，買入合適的房子。

我們選房時，核心看真正的需求是什么。

阿東表示，他對于未來的房子有以下三點需求：

1、首套房，保值增值能力要強，最好能領(lǐng)漲；

2、最好在核心地段，有面子；

3、至少是兩居室，未來10年-20年不用考慮換房的事情。

根據(jù)這些需求，結(jié)合數(shù)據(jù)來看，紅山世家、朝青的天鵝灣北區(qū)等小區(qū)過去三年漲了30%，幾乎是全北京漲得最多的小區(qū)，部分樓盤已經(jīng)透支了未來幾年的漲幅。

這些房源如果買來自住，沒什么問題。但如果追求漲幅，還是要慎重。

但如果追求漲幅預(yù)期，就要看現(xiàn)階段至未來5年的學(xué)區(qū)+居住+配套+交通+人流喜好+片區(qū)輪動。它不是靜態(tài)的，大概每3-6個月要調(diào)整，漲幅過快的要緩緩，漲幅過低的要拋棄，用比價去篩選現(xiàn)在入場最劃算的小區(qū)。

中信錦園、里仁東街、一瓶、中信沁園、陶然北岸的漲幅預(yù)期，要優(yōu)于中海紫御公館，基本都在20%以上。

2022年6月，阿東以均價13萬的價格在西城買入一套102平米的兩室一廳。到2023年，這套房子的均價已經(jīng)飆升到15萬/平，且可選房源不多。

即便保守估算部分房源低于均價售出，阿東的房子至少也漲了200萬。

相比之下，同一時期的中海紫御公館，從去年到今年，基本處于橫盤狀態(tài)。

這就是在樓市分化中，選擇的重要性。

接下來，是全國樓市的轉(zhuǎn)折點，北京樓市再現(xiàn)2017年的勢頭是必然情況。

這種情況下，也難免業(yè)主焦慮，畢竟誰都不想在下一輪樓市周期中，成為接盤俠。

北京市場，有贏有輸，很殘忍。

所以我們常說：如果預(yù)算夠，盡可能選擇有產(chǎn)業(yè)的稀缺資源，比如東西城的次新房、海淀核心產(chǎn)業(yè)區(qū)的次新房，雙井、望京、太陽宮的三居室、四居室等，這些房子不僅僅能跑贏大盤，還會因為稀缺，而遠(yuǎn)超預(yù)期。

無論政策如何變動，占據(jù)產(chǎn)業(yè)、地段、教育、購買力人群的稀缺房產(chǎn)，都是10來十年大盤中的王者。

目前，已有小部分業(yè)主開始傲嬌守價了，甚至還有少量抬價/撤房源的。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在北京樓市最低迷的時刻，北京還有很多板塊非常堅挺，甚至逆勢上漲。

其中排名前10的分別是安交、定慧寺、景東、陶然亭、九龍山、西三旗、天宮院南、北工大、北新橋、白紙坊。

這些區(qū)域，論證了東西城的王者地位，以及強產(chǎn)業(yè)區(qū)域、次新房對于房價的超強支撐力。

此外，海淀產(chǎn)業(yè)帶上的溫泉-蘇家坨、西二旗、西三旗、紫竹院、萬壽路、田村、永豐-上莊、西苑、香山-四季青、永定路、羊坊店、定慧寺等區(qū)域；朝陽區(qū)望京及國貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶輻射區(qū)域，以及亦莊附近，都有值得挑選的樓盤。

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