內(nèi)容來(lái)源：居者老莫

(資料圖片僅供參考)

這幾天觀測(cè)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不少頂級(jí)樓盤(pán)降價(jià)非常厲害，比如海淀的西山壹號(hào)院、太陽(yáng)宮的紅璽臺(tái)，有樓盤(pán)掛牌價(jià)直接掉了1000萬(wàn)。

群友問(wèn)：這是什么情況？這還敢買(mǎi)嗎？

買(mǎi)當(dāng)然是可以買(mǎi)，但在現(xiàn)在的行情下，方案、選籌、斟酌，是一個(gè)都不能少了。

今天有報(bào)道稱，京滬廣深幾個(gè)一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)議，要在8月召開(kāi)了，具體情況要等會(huì)議后揭曉。

不過(guò)根據(jù)內(nèi)部消息，北京的調(diào)控，應(yīng)該還需要點(diǎn)時(shí)間確定。

畢竟現(xiàn)在還沒(méi)放開(kāi)呢，開(kāi)發(fā)商、外地的購(gòu)房者都已經(jīng)開(kāi)始往北京跑了。一旦大面積放開(kāi)，勢(shì)必帶來(lái)樓市的混亂。

所以在這里再次提醒大家，現(xiàn)在在北京買(mǎi)房，不要太賭政策，根據(jù)基礎(chǔ)邏輯和規(guī)律去買(mǎi)，才能穩(wěn)健。

7月各種政策信號(hào)出臺(tái)以來(lái)，改善置換的購(gòu)房者激增。

因?yàn)榇蠹叶贾雷约合胭I(mǎi)的房子是稀缺房源，在北京，老破小遍地，五環(huán)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)次新房，卻是價(jià)格穩(wěn)健上漲的香餑餑。

所以一部分置換購(gòu)房人為了能加快腳步成交，直接選擇先買(mǎi)后賣(mài)，先占位核心次新，再針對(duì)性做賣(mài)房方案把房子出掉。（比如去年上海一位房東用建群 + 發(fā)紅包 + 重酬方式，10天把自己房子賣(mài)掉）

由于市場(chǎng)動(dòng)蕩，樓市中的降價(jià)房源和帶看量上漲的房源也出現(xiàn)了不同的變化。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京7月掛牌量環(huán)比漲幅前十的區(qū)域，分別是羊坊店、瀛海 、體育場(chǎng)、六里橋、大椿天、右安門(mén)外、中央別墅區(qū)、景東、八里莊、香山-四季青區(qū)域。

這其中，羊坊店、體育場(chǎng)、六里橋、景東、八里莊、大椿天都有一定的學(xué)區(qū)屬性，很多老破小。8月-11月是北京學(xué)區(qū)房成交小高峰，這期間掛牌量多、流通性大，屬于市場(chǎng)正?，F(xiàn)象。

雖然這些年一直倡導(dǎo)北京“無(wú)學(xué)區(qū)”，但真到自己的孩子要上學(xué)，沒(méi)有幾個(gè)家長(zhǎng)不想努力給孩子鋪路的。

根據(jù)北京市教委公布的《2022-2023學(xué)年度北京教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)概況》，光是西城區(qū)6年級(jí)的在校人數(shù)就有18606人，未來(lái)可能有1.8萬(wàn)+的人參加2024年西城小升初。

并且在未來(lái)四年，小升初人數(shù)也會(huì)接連增長(zhǎng)。

學(xué)區(qū)教育的競(jìng)爭(zhēng)依舊存在。

樓市亂象叢生的第二個(gè)現(xiàn)象，就是部分頂級(jí)改善樓盤(pán)出現(xiàn)掛牌價(jià)暴跌的情況。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的，掛牌價(jià)降低最多的樓盤(pán)，分別是萬(wàn)科星園、西山壹號(hào)院南區(qū)、太平家園、提香草堂、悅君家園、蓮怡園二區(qū)、紅璽臺(tái)、中駿西山天璟、皂君西里、密云橡樹(shù)灣西區(qū)、晴雪園、漪龍臺(tái)、歐陸經(jīng)典、西山甲一號(hào)等，其中60%都是中高端改善盤(pán)。

其中紅璽臺(tái)、西山壹號(hào)院南區(qū)、晴雪園已經(jīng)在豪宅范疇了。

樓盤(pán)大幅度降價(jià)的情況，原因一般有三個(gè)：

1、業(yè)主非常著急用錢(qián)，拋售

2、業(yè)主沒(méi)把持住，被市場(chǎng)行情嚇退了

3、有了更好的保值增值渠道，相比于新的渠道，這套房可以適當(dāng)折損

不過(guò)不管是什么原因，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上出現(xiàn)中高端樓盤(pán)降價(jià)都是好事。因?yàn)樵谥苓叜a(chǎn)業(yè)情況夯實(shí)，沒(méi)有暴雷要素的情況下，誰(shuí)買(mǎi)了降價(jià)樓盤(pán)，就意味著撿到了筍盤(pán)。

所以當(dāng)有置換群友焦慮的時(shí)候，我們會(huì)說(shuō)：筍盤(pán)難得，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，買(mǎi)到就是賺到。

但和筍盤(pán)相對(duì)應(yīng)的，市場(chǎng)上也有許多帶看量非常大的，看似筍盤(pán)的樓盤(pán)。

比如7號(hào)線以南的部分房源，因?yàn)閮r(jià)格便宜，是很多剛需最先看的一個(gè)區(qū)域。

這個(gè)區(qū)域的房子不是完全不能買(mǎi)，只是買(mǎi)了，就要做好未來(lái)不好賣(mài)的準(zhǔn)備。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，目前市場(chǎng)上帶看量最高的房子，分別是西山藝境7號(hào)院、葡萄園、泳池路、水口子村51號(hào)院、花園路10號(hào)院、柏林胡同、永定路18號(hào)院、花園路8號(hào)院、金鴿園小區(qū)、銀錠橋胡同、西三環(huán)北路109號(hào)、方家胡同、月季園1號(hào)院、勝古馨園、蓮花池西里6號(hào)院、文興街2號(hào)院、柴棒胡同、麓景嘉園北里、通瑞嘉苑西區(qū)、中鐵西城等小區(qū)。

大部分都是老破小。

老破小的優(yōu)勢(shì)在于，很多房子看起來(lái)地段不錯(cuò)，如果原業(yè)主保養(yǎng)得宜，總覺(jué)得裝修一下就能住。

但以均價(jià)10萬(wàn)的葡萄園為例，1955年的房子，現(xiàn)在已經(jīng)68歲了。你住個(gè)5-10年再賣(mài)出去，誰(shuí)會(huì)買(mǎi)呢？

賣(mài)房時(shí)，建議業(yè)主優(yōu)化帶看過(guò)程，盡量精準(zhǔn)帶看，而不是讓中介海量帶看。

原因在于，如果你是買(mǎi)家，發(fā)現(xiàn)眼前的這套房子帶看了那么多次還沒(méi)賣(mài)出去，你會(huì)怎么想？

大概率猜測(cè)房子有硬傷，或者業(yè)主不太好搞。

特別是看到這種帶看量100多次的小區(qū)，誰(shuí)看了心里不嘀咕一下？

這時(shí)候就需要有辨別樓盤(pán)到底是硬傷盤(pán)，還是高流通性小區(qū)的能力，有了這個(gè)能力，才能在買(mǎi)房的路上不踩坑。

說(shuō)到這，也就有人問(wèn)了，什么樣的樓盤(pán)是硬傷盤(pán)，什么又是高流通性樓盤(pán)呢？

簡(jiǎn)單判斷，有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

1、有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)

有產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，就有規(guī)劃建設(shè)，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房子的品質(zhì)、流通性、購(gòu)買(mǎi)人群，都不會(huì)太差。

2、有沒(méi)有地鐵

北京的剛需和剛改家庭，離不開(kāi)地鐵。地鐵不止能方便通勤，更重要的是會(huì)帶來(lái)人群和建設(shè)規(guī)劃。

3、對(duì)標(biāo)人群

天通苑東和回龍觀國(guó)風(fēng)美唐的區(qū)別，很大程度差距就在這里。

一個(gè)對(duì)標(biāo)剛需，另一個(gè)對(duì)標(biāo)的是碼農(nóng)改善家庭。兩個(gè)小區(qū)在不同的樓市周期內(nèi)，價(jià)格可能都會(huì)有所上漲，但從購(gòu)買(mǎi)人群的能力上看，800萬(wàn)的房子漲50萬(wàn)很輕松；400萬(wàn)的房子漲50萬(wàn)，可就難了。

說(shuō)實(shí)在的，現(xiàn)在的行情，一方面是很容易踩坑的老破小或者遠(yuǎn)大新，另一方面是逐漸搶手的稀缺次新房，在這種供需不平衡的大背景中買(mǎi)房，容易踩的坑挺多的。

希望大家都能獨(dú)具慧眼，多多交流分享經(jīng)驗(yàn)，買(mǎi)房不踩坑！

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