繼前不久，央行表態(tài)支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款后，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整又有消息了。

(資料圖)

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。會(huì)議認(rèn)為，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)深化金融改革，切實(shí)改進(jìn)金融服務(wù)，全面加強(qiáng)黨的建設(shè)，各方面工作取得新成績(jī)。其中最重要的一點(diǎn)就是提到了存量房貸利率的調(diào)整。

1、存量房貸利率下調(diào)將成大概率事件。

這次，央行表述是指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，而上次是“支持和鼓勵(lì)”，現(xiàn)在是“指導(dǎo)……依法有序……”，很明顯從表述來(lái)看，基本也就意味著存量房貸利率下調(diào)板上釘釘了。而這一次央行直接提到的就是存量房貸利率。

有人可能會(huì)說了，直接下調(diào)存量房貸利率豈不是更省事，說實(shí)話，我也希望如此，但央行并不會(huì)那么做，當(dāng)年是有合同約定的，央行也不能直接干預(yù)。所以會(huì)說支持或者指導(dǎo)，而且還得是依法有序，如果粗暴干預(yù)銀行肯定是不合法的。有序則意味著接下來(lái)要做好工作部署，按步驟程序進(jìn)行。無(wú)論是購(gòu)房者還是各大銀行都要做到相互理解、協(xié)商，共同維護(hù)穩(wěn)定。

實(shí)際上，下調(diào)存量房貸利率是有歷史基礎(chǔ)的，早在2008年也曾有下調(diào)存量按揭貸款利率的先例。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

對(duì)此，招商證券研報(bào)指出，存量按揭利率下調(diào)可能性較高。央行表態(tài)后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對(duì)此采取必要的舉措，回應(yīng)廣大群眾的關(guān)切。

這樣一來(lái)，真的要恭喜正在努力還貸的購(gòu)房者們，如果房貸利率較高那很有可能看到希望了。但也要知道，這項(xiàng)壓力來(lái)自于銀行，他們主動(dòng)調(diào)降動(dòng)力并不足，但又迫于壓力很難不執(zhí)行，所以可能仍需要一定時(shí)間。

2、繼續(xù)落實(shí)好支持房企的金融政策。

很顯然，盡管有些房企融資面有了改善，但還有不少房企面臨著巨大壓力，此次央行還表態(tài)，要落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

確保房企能夠按時(shí)按質(zhì)交樓，也是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的重要組成部分。

3、支持剛需和改善購(gòu)房者的政策還有空間。

央行指出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

結(jié)合住建部前幾天剛提到的，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率，確實(shí)可以讓一些暫時(shí)有困難的可以提前買房，因?yàn)榻档土速I房門檻。不過我在這里要多說一句，利用更高的杠桿撬動(dòng)整套房子，這是好事，不過購(gòu)房者一定要量力而行，減輕了當(dāng)下壓力，增加了未來(lái)壓力。降低首付比例算不上真正意義的好處，是對(duì)有能力的人的好處。

而真正的好處是降低房貸利率，這個(gè)可以真的少花錢，降低購(gòu)房成本。

尤其是改善購(gòu)房者，我想政策也需要也一定會(huì)加大支持，因?yàn)樗麄兒芏嗳耸怯匈?gòu)買力的，缺的是資格和支持力度。如果也把認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地，那將對(duì)一線城市是極大的利好。

4、落實(shí)好民生工作，探索新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

央行表示，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。我想，這些不僅僅是老百姓們的民生，更是房地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分。同時(shí)，也將為房地產(chǎn)尋找到新的出路，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

5、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。

央行表示，在防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)方面，要牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。雖然沒有點(diǎn)明是房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上，房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)依然沒有化解。要高度警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了房企還有地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都需要統(tǒng)籌化解。

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