內(nèi)容來源：居者老莫

(資料圖)

隨著一聲聲的槍聲打響，購房者們也開始聞風(fēng)而動。有購房者問：所謂的不提房住不炒了，就真的可以開始炒房了嗎？北京市場作為全國最特殊的樓市之一，有沒有特殊性？對此，從以下幾個維度給出回答：1、不提“房住不炒”了，不是可以炒房了，而是會放松過去限購限貸等購房政策。房地產(chǎn)行業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費三大領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，可以直接帶動稅收、建筑業(yè)、制造業(yè)、家居電器行業(yè)等幾千萬就業(yè)崗位。所以刺激樓市復(fù)蘇的核心，是帶動經(jīng)濟活躍度提升，而不是鼓勵大家炒房。2、北京現(xiàn)在的政策，基本都是在改變過去僵化的局面。一方面，郊區(qū)需要解套，今年很多改善置換的客戶，一大半都是從郊區(qū)升級置換到市區(qū)的。其次，也要改變市區(qū)老房過多的情況，讓置換的人有的選，有得換。北京市場，在近五年的供需都不太匹配。剛需的選擇多，坑也多；改善的預(yù)算足夠，優(yōu)質(zhì)的次新房卻很少。所以當(dāng)下北京樓市的核心，是活躍老百姓的信心，讓錢有地方花。要做到這些，光是放開限購還不行，還得優(yōu)化市區(qū)的房產(chǎn)，改變當(dāng)前老破小被逐步淘汰的格局。1舊改來襲，西城打響第一槍！

就在前不久，2023年北京首批老舊小區(qū)改造名單公布：

其中，西城區(qū)的老舊小區(qū)最多，占比將近一半，共涉及25個小區(qū)、37棟樓。馬連道西里小區(qū)一次性納入改造的樓棟就有7棟，白云觀街南里、真武廟三條1號院則均有3棟樓納入改造。

這些小區(qū)的改造內(nèi)容包括單項改造、節(jié)能綜合改造、環(huán)境整治提升等。

涉及項目第二多的是海淀區(qū)，一共有13個項目、43棟樓，包括上地南路八號院、芙蓉里社區(qū)東區(qū)、安寧東路6號院、吳家村路10號院、毛紡南小區(qū)等。

西城之所以改造項目多，就是因為供需不匹配。

西城區(qū)作為北京核心區(qū)，第一優(yōu)勢是學(xué)區(qū)，第二優(yōu)勢是地段和產(chǎn)業(yè)。

731之后，德勝和月壇的老破小學(xué)區(qū)熱度雖然下去了，但廣外、陶白、新街口等二級學(xué)區(qū)的熱度卻不減。

但由于當(dāng)下市場，很多人對于老破小的居住品質(zhì)非常不滿意，且未來10年會更不滿意，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)次新房非常搶手。

紅山世家，朗琴園，格調(diào)，中信城，清芷園，璽源臺，麗水，信合嘉園、華龍美鈺等次新小區(qū)，近幾年的熱度非常高。

而目前被列入改造名單的小區(qū)，都是環(huán)境差、硬件跟不上，存在多處歷史遺留私搭亂建的小區(qū)。

比如馬連道西里小區(qū)1-7號樓，已經(jīng)由于長期沒有物業(yè)維護，變成了“混建”小區(qū)。

按理說這樣的居住品質(zhì)，也算得上是“城中村”了。

但在價格上，馬連道西里小區(qū)均價接近10萬，過去一年成交了10套房源。

難怪說：均價25萬/平的房子，圍墻外的價格值20萬。

一套房齡超過45年的房子，價格遠(yuǎn)超5環(huán)外的次新。

因為這次舊改，也有人來問：能不能在舊改名單里撿漏？

這就是另一個話題了。

2面對舊改，能否撿漏？

對于首套房的家庭來說，建議不要把錢用在“賭”上面。

舊改雖然有用，但北京城市發(fā)展到今天，舊改和棚改都不是10年前的大喜事了。

現(xiàn)在的舊改，是老樓裝電梯、建筑補修維護、社區(qū)棚改拆建等；而棚改項目，雖然也會給賠償金和回遷房，但以前那種一下給10套房的時代，也一去不復(fù)返了。

更何況，無論是棚改還是舊改，工程推進都相對緩慢。

對于手里拿著600萬買剛需房的朋友來說，如果因為“改造”而去買了老破小，居住品質(zhì)不會有太大的改善，未來的保值增值能力和改造情況，也要打個問號。

但如果是家里已經(jīng)配置了自住房和改善房的朋友，如果有多余的資金想買房，倒是可以考慮列在改善范圍內(nèi)的房子。

一方面，這筆錢必須要是家庭資產(chǎn)中暫時不會用到的錢，做好打長久戰(zhàn)的準(zhǔn)備；

另一方面，不要有暴富心態(tài)，保值增值，跑贏大盤和通脹，是核心目標(biāo)。

首先考慮抗風(fēng)險性，然后才是保值增值的未來走勢，別盲目賭未來。

3家庭資產(chǎn)配置，核心價值是什么？

在北京房產(chǎn)，占據(jù)了一個家庭70%左右的資產(chǎn)價值，部分家庭甚至更高。

原因在于，北京的房產(chǎn)不僅僅是金融工具，它是因為需求過高而具備了金融屬性。

北京的房價，之所以持續(xù)上漲經(jīng)久不衰，還是因北京買房的人多。而且這些人，會跟隨經(jīng)濟政策、落戶政策等宏觀調(diào)控因素而調(diào)整。

一道政策，購房群體可以增加20%，這就是北京房產(chǎn)的金融屬性——因為資源、政策、人口、就業(yè)機會、教育而產(chǎn)生的溢價。

今年上半年，國家為了經(jīng)濟復(fù)蘇，刺激大家買房，已經(jīng)暗戳戳出臺了一大批刺激樓市政策，只是為了社會穩(wěn)定和經(jīng)濟穩(wěn)定，這些政策都還處于”試探“范圍。

從這些政策中，我們可以看出一個信號——房地產(chǎn)，正在被持續(xù)而穩(wěn)定的推動前行。

盡管大盤看起來持續(xù)而穩(wěn)定，但北京樓市內(nèi)部，用暗潮洶涌形容并不為過。

現(xiàn)在掛牌量已經(jīng)沖擊到12萬套，其中60%以上都是老破小。如何在這些房源中選到最適合自己的房子，才是當(dāng)下買房的重中之重。

而要在北京買好房，建議大家有以下幾個核心思維：

1、下家思維

2、產(chǎn)業(yè)思維

3、流通思維

4、地鐵思維

5、選籌思維

知道自己的房子未來誰來接手、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是什么、流通性如何，才能買到適合自己且有保值增值能力的房子。提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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