內(nèi)容來源：子木聊房

自從前幾天政治局會(huì)議，抹去“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)“適時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后。

(資料圖片僅供參考)

稅務(wù)局和住建部，響應(yīng)號(hào)召，緊急出臺(tái)跟進(jìn)政策。

減稅政策一夜刷屏，沒有做解讀，是因?yàn)槎际切├险邊R總。

但后來仔細(xì)想想，這個(gè)出場(chǎng)時(shí)機(jī)和方式，何不是對(duì)政治局會(huì)議的響應(yīng)，在房地產(chǎn)稅收層面，為市場(chǎng)注入信心。

起到敲定、督促、傳導(dǎo)的作用。

而住建部門，則是在昨天晚上，緊跟其后表明態(tài)度：

進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。

我們一條一條看。

1、降首付比例和貸款利率。

這是上半年的主流救市政策，截至目前，大部分城市首套首付比例都降到了2成，貸款利率最低可以跑到3字頭。

基本處于歷史最低水平。

這條政策的提出，無疑在政策端給足了想象空間，鼓勵(lì)進(jìn)一步下調(diào)，支持剛需購(gòu)房。

一般市場(chǎng)都會(huì)超前于政策，尤其現(xiàn)在銀行信貸業(yè)務(wù)這么難做，為了挖掘業(yè)務(wù)需求，我猜測(cè)，接下來很可能在二套房的首付比例和利率上也會(huì)放開。

2、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免。

這個(gè)是首次提出的概念，上半年一些城市推出“帶押過戶”，降低置換成本，這次又進(jìn)一步提到了稅，屬于進(jìn)一步刺激改善需求。

這就對(duì)了……過去一直把矛頭對(duì)準(zhǔn)剛需，但事實(shí)上，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)“核動(dòng)力”早就切換到了改善需求。

剛需決定了樓市的下限，改善決定了樓市的上限。喚醒改善，才能真正修復(fù)樓市。

3、認(rèn)房不認(rèn)貸。

當(dāng)年出臺(tái)時(shí)，我就認(rèn)為這是史上最蠢的條例，沒有之一，毫無根據(jù)、毫無邏輯、毫無道理。

拿北京來講，只要你之前買過房，貸過款，或者說已經(jīng)把貸款結(jié)清了，都算二套，二套非普首付比例就要達(dá)到80%……

一個(gè)朋友前段時(shí)間咬牙切齒，5年前給孩子在外地買套小房子過渡，房貸早還完了，房子也賣了，現(xiàn)在在北京買房，還是二套。。

這對(duì)購(gòu)買力的遏制非常嚴(yán)重，純粹為了凍結(jié)流動(dòng)性。

這次沒有提“不認(rèn)房認(rèn)貸”，而是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，倒也合理，因?yàn)槿∠罢J(rèn)房”，就是在典型鼓勵(lì)炒作了。

三條研究的方向，表面上是廣域范圍全國(guó)普適，但明白人都知道，條條都是為一線城市，量身定做。

其他城市比如杭州、武漢、成都，這些明星二線城市，表面上還有條條框框限制政策，但基本上也是名存實(shí)亡，強(qiáng)裝面子。

自此，一線城市放開的概率，上升到99.9%。

很多人問，一線城市如果放開，樓市會(huì)起來嗎？

答案是肯定的。

這些年四大一線城市，購(gòu)買限制極其殘酷，縱使如此，也跑出了大漲小跌的行情，拿北京來說，2017年房?jī)r(jià)最高峰是7萬多每平米。

后來出臺(tái)“認(rèn)房認(rèn)貸”等政策，樓市在極端壓制的情況下，反向上行，房?jī)r(jià)漲到7萬多每平米，足見購(gòu)買力的穩(wěn)健。

全國(guó)主要資金、高凈值群體、核心資源，都在一線城市，并對(duì)全國(guó)有錢人持續(xù)高強(qiáng)度虹吸，只要放開，人們為了占位資源，依舊會(huì)加持一線城市資產(chǎn)。

這個(gè)邏輯過去成立，在房地產(chǎn)后半段依舊成立，抬杠者可以去參考其他國(guó)家的核心城市房地產(chǎn)發(fā)展史。

一線城市放開，全國(guó)資金向上涌動(dòng)匯集，但因?yàn)橄拶?gòu)的原因，預(yù)期和資金位又會(huì)溢出到二線城市，形成大規(guī)模的板塊輪動(dòng)。

2015年-2023年，8年時(shí)間，好像正對(duì)應(yīng)了房地產(chǎn)大周期。

網(wǎng)上很多媒體已經(jīng)開始喧鼓鑼天了，號(hào)稱全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲正式啟動(dòng)，我認(rèn)為有些夸張了。

現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)政策歷史最松，購(gòu)房成本歷史最低，房?jī)r(jià)除個(gè)別城市，也基本都跌回到了2018年之前。

看似條件都充沛，但房?jī)r(jià)、政策、購(gòu)買力中，唯獨(dú)購(gòu)買力尚不明確。

銀行里躺著140萬億的儲(chǔ)蓄資金，基本都是有錢人的，中下游還面臨著收入預(yù)期不穩(wěn)的困境。

這也意味著，短期內(nèi)，這波行情來的會(huì)很快，但規(guī)模不會(huì)很大，房?jī)r(jià)漲幅只屬于少數(shù)城市。

只有真正的經(jīng)濟(jì)問題得以解決，就業(yè)充沛，收入預(yù)期穩(wěn)健，才能考慮有全國(guó)范圍內(nèi)的大行情，這個(gè)我們要清晰的認(rèn)知。

這輪行情，高能級(jí)城市尋求升值，低能級(jí)城市尋求保值。

無論你是否是剛需，有沒有投資需求，都不重要，重要的是你能動(dòng)起來，主動(dòng)尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)：

100平米左右、小三居、電梯、次新房、低密度、地鐵盤、好學(xué)校、產(chǎn)業(yè)商圈……能挨幾個(gè)是幾個(gè)。

住房需求可能是短暫的，但住好房子的需求是永恒的。

值得注意的是，這次住建局又提到了兩句話：

1、穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

2、要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”。

房地產(chǎn)=支柱=經(jīng)濟(jì)=投資=就業(yè)

這在過去是不能提的，會(huì)被認(rèn)為是“房地產(chǎn)綁定經(jīng)濟(jì)”的錯(cuò)誤言論，罪大惡極，而現(xiàn)在，態(tài)度得以全方位支撐。

這也意味著，房地產(chǎn)將會(huì)全力以赴，無下限刺激，直至救活為止，熟悉的配方，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回來了。

中央決心已定，“房住不炒”壓頭四大字，徹底淪為歷史，任何部門只有配合與落地，很難轉(zhuǎn)移。

很多人心里肯定不痛快，罵罵咧咧，錢還沒賺夠，房?jī)r(jià)又要漲？

這就是市場(chǎng)，永遠(yuǎn)不會(huì)等任何人，房子也注定不會(huì)讓所有人都買得起，不然也不會(huì)推出保障租賃房，推動(dòng)住房雙軌制。

形勢(shì)，形勢(shì)，形是現(xiàn)象，勢(shì)是規(guī)律，以現(xiàn)象推導(dǎo)規(guī)律，以規(guī)律復(fù)盤現(xiàn)象，對(duì)于買房人來說，重勢(shì)而不是形。

房地產(chǎn)向上的通道打開了，無論承認(rèn)不承認(rèn)，都不重要。

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