內(nèi)容來源：居者老莫

接連三天，重磅政策接連出臺(tái)。

(資料圖片僅供參考)

7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，直接掀翻房產(chǎn)圈。

文件從區(qū)域協(xié)同發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化方面梳理了涵蓋216項(xiàng)支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引，特別是在稅費(fèi)調(diào)整方面，有關(guān)購房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)優(yōu)惠直接高達(dá)19條：

1.個(gè)人銷售住房減免增值稅

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅

3.職工取得單位低價(jià)售房的差價(jià)收益免征個(gè)人所得稅

4.個(gè)人銷售或購買住房免征印花稅

5.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

6.個(gè)人購買安置住房免征印花稅

7.個(gè)人購買安置住房減征契稅

8.個(gè)人因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅

9.個(gè)人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅

10.個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用房減半征收契稅

11.城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房免征契稅

12.居民換購住房退還個(gè)人所得稅

13.個(gè)人出租住房減按10%征收個(gè)人所得稅

14.個(gè)人租賃住房免征印花稅

15.個(gè)人出租住房減征增值稅

16.個(gè)人出租住房減征房產(chǎn)稅

17.個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅

18.企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房減征房產(chǎn)稅

19.住房租賃企業(yè)出租住房減征增值稅

具體怎么落實(shí)呢？

以交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅為例：

此前，個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，只有持有該住房滿5年，才能免征個(gè)人所得稅和增值稅；房子滿2年情況下，只能免增值稅，仍需承擔(dān)個(gè)人所得稅；如果是非普通住房，不管是滿2年還是滿5年，都會(huì)產(chǎn)生增值稅。

如果一套房子總價(jià)500萬，個(gè)人所得稅（按1%稅率）和增值稅（按5%稅率）預(yù)計(jì)可減免30萬元！

但值得注意的是，這不是新政發(fā)布文件，也不是倡導(dǎo)型文件，只是對(duì)歷史已發(fā)布政策的“梳理、匯總、指引”，各政策均有適用城市及附加條件，相當(dāng)于老黃歷合集、歷年題庫精編，僅此而已。

1風(fēng)口已至，購房者焦慮慌亂因?yàn)檫@幾天接二連三的政策，這幾天群里很熱鬧。原來不著急買房的，現(xiàn)在也開始著急了；甚至原來準(zhǔn)備明后年買房的，也開始提前賣房了。其實(shí)對(duì)于這次的政策頻出，從輿論發(fā)酵情況來看，討論房?jī)r(jià)利好的話題并未受到嚴(yán)格輿控，這個(gè)匯編文件的出臺(tái)時(shí)機(jī)也耐人尋味，說明實(shí)質(zhì)利好雖未到，但已在路上是沒跑了。而受眾的購房情緒也在被逐步激起，這對(duì)整體樓市來說，不是壞事。甚至從當(dāng)下的土拍熱度也能看出，很多外地的開發(fā)商都來北京拿地了。原因就在于，相比于北京樓市，二三線城市的房地產(chǎn)支撐力度真的太弱了。房企是和政府走得最近的一群人，當(dāng)房地產(chǎn)商聞風(fēng)而動(dòng)，就說明利好真的要來了。其實(shí)現(xiàn)在這個(gè)行情，和2015年很像。2015年，全國一手房庫存量非常大，政府為了清庫存，在購房政策上逐步放松，全國性認(rèn)房認(rèn)貸取消，還有滿二免增值稅、棚改等等一系列組合拳先后出臺(tái)。所以全國樓市從2015年之后開始往上走，上海是房?jī)r(jià)最先起來的城市，北京由于調(diào)控已至比較嚴(yán)格，調(diào)控后的市場(chǎng)化反應(yīng)相對(duì)較慢，到2015年下半年，成交開始逐步加大，市場(chǎng)熱度開始顯現(xiàn)了。2016年開始，北京的樓市已經(jīng)開始一天一個(gè)價(jià)格了。那時(shí)候大家基本是早搶房，一套房子十幾個(gè)買家，看誰出價(jià)高。從2016年初到2017年3月，北京房?jī)r(jià)基本處于狂飆狀態(tài)，一直到731政策出臺(tái)，史上最嚴(yán)格認(rèn)房又認(rèn)貸政策出爐，房?jī)r(jià)才被壓下來。但經(jīng)過一段短暫的蟄伏后，北京房?jī)r(jià)還是走到了今天的高點(diǎn)。這也說明了，北京的房?jī)r(jià)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到所謂的“泡沫”。現(xiàn)在北京樓市的最大問題，是需求和商品不匹配。2北京中產(chǎn)以上，有錢沒地兒花為什么外地開發(fā)商爭(zhēng)相北京？因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)，北京的購買力非常強(qiáng)，但市場(chǎng)上的房源普遍偏老。很多中產(chǎn)以上的改善群體，手里握著1000萬-2000萬，買不到合適的房子。這也是前幾天開會(huì)還提到棚改的原因。目前北京城市更新規(guī)模比較大的區(qū)域，包括朝陽區(qū)的亮馬河、三里屯、望京；海淀的西三旗、西北旺、中關(guān)村、軟件園等；以及豐臺(tái)、石景山、通州，都有不同程度的城市更新規(guī)劃。除了棚改、降息之外，對(duì)于下半年的情況，我們預(yù)計(jì)有四個(gè)方向：1、今年下半年會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)利多政策2、針對(duì)供地區(qū)域較大但成交較冷淡的近郊區(qū)做調(diào)整3、主動(dòng)提振市場(chǎng)的信心和業(yè)主的預(yù)期4、下半年市場(chǎng)將整體上行是必然，但不會(huì)失控起爆在此基礎(chǔ)上，我們更建議大家落子穩(wěn)重。3下半年買房，要穩(wěn)我們常講，消息不重要，買賣雙方怎么看消息，才重要。有一線買房業(yè)務(wù)的朋友反饋到，現(xiàn)在已有小部分業(yè)主開始傲嬌守價(jià)了，甚至還有少量抬價(jià)/撤房源的。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在北京樓市最低迷的時(shí)刻，北京還有很多板塊非常堅(jiān)挺，甚至逆勢(shì)上漲。其中排名前10的分別是安交、定慧寺、景東、陶然亭、九龍山、西三旗、天宮院南、北工大、北新橋、白紙坊。排名前10的區(qū)域，論證了東西城的王者地位，以及強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)域、次新房對(duì)于房?jī)r(jià)的超強(qiáng)支撐力。但即便是在漲幅前10的板塊，區(qū)域內(nèi)部也有漲有跌。比如香餌胡同、花園胡同8號(hào)院、土兒胡同、朗家胡同13號(hào)院、交道口南大街等小區(qū)。其中交道口南大街跌幅最高，達(dá)到了-12.4%。此外，萬壽路、朝陽門外、永豐-上莊、孫河、科技園區(qū)（大興)、臨河里、常營、后沙峪、香山-四季青幾個(gè)板塊，價(jià)格在下跌。隨著下半年利多情緒傳導(dǎo)，由輿論傳導(dǎo)到業(yè)主，再由業(yè)主經(jīng)中介，傳導(dǎo)給買家，如果形成合力，市場(chǎng)在短期內(nèi)，是會(huì)有一波動(dòng)作的。建議正在買房/換房的朋友，或許要加快節(jié)奏，有好的房源，該拿就要拿了，要么加快置換節(jié)奏，要么談個(gè)長周期鎖定稀缺房源，后邊的談判難度，只會(huì)比這個(gè)更高。這種情況下，有群友問，現(xiàn)在這個(gè)行情買房，風(fēng)險(xiǎn)大不大？是買了就會(huì)漲，還是很容易踩坑？如今政策就在眼前，利好是真實(shí)的，但也絕對(duì)不能閉眼買，至少要兼顧以下兩點(diǎn)：1、選擇未來10年國家大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)。比如互聯(lián)網(wǎng)、新能源、硬科技、自動(dòng)駕駛、人工智能等。這些高新行業(yè)未來將養(yǎng)活一大批購房者，而人，是房子流通的關(guān)鍵。2、一定要選擇核心產(chǎn)業(yè)的次新房，能買兩居室不買一居室。90后和00后不吃苦，很少再會(huì)有人為了湊合上車買一套老破小了。居住品質(zhì)高、物業(yè)好的房子，才是未來房地產(chǎn)中的硬通貨。摸清以上兩點(diǎn)，選房80%不會(huì)出錯(cuò)。而另外20%，就出在小區(qū)選擇和房源選擇之上了。提示：公眾號(hào)平臺(tái)更改了推送規(guī)則，如果不想錯(cuò)過精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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