房地產(chǎn)的變天其實(shí)大家都能深刻感受到，這實(shí)際上自從房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位被提出那一刻起，就意味著房地產(chǎn)即將迎來變天。而這種變天格局基本已經(jīng)形成，是肉眼可見的。

過去這些年，幾乎每篇文章都在提房住不炒，估計(jì)大家都耳朵起繭子了，一個(gè)是為了強(qiáng)化，二是確實(shí)每項(xiàng)政策基本上都在圍繞這個(gè)定位逐步展開的。房住不炒的定位以及房子回歸居住主屬性早就深入人心，當(dāng)人們的觀念發(fā)生改變，也就意味著房地產(chǎn)基本上就跟以前大不一樣了。

(相關(guān)資料圖)

1、官方首次明確提出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

在7月24日的會(huì)上，國家在談到房地產(chǎn)時(shí)，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

供求關(guān)系到底對房地產(chǎn)有多么重要？可以這么說，你能列出100個(gè)房價(jià)上漲下跌的理由來，但利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理歸根結(jié)底就一個(gè)道理，那就是供求關(guān)系影響著房價(jià)。

房價(jià)由房子的價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響，房價(jià)會(huì)以價(jià)值為中心上下浮動(dòng)。價(jià)格同樣會(huì)反作用于供求關(guān)系，相互影響。但我們也必須清楚，房子作為商品，它又不是普通的商品，所以它的價(jià)值肯定不是只有居住價(jià)值，而還附加了太多的額外價(jià)值。比如各種配套資源的附加值。

只不過后來慢慢地這些投資價(jià)值占了上風(fēng)，主導(dǎo)了房子價(jià)格，偏離了居住屬性，這才是房地產(chǎn)的問題，而絕對不是真的否定投資屬性。

中新社是這樣解讀供求關(guān)系變化的，近兩年，房地產(chǎn)市場交易活躍度下滑，多地新房、二手房價(jià)格處于下跌通道，特別是今年4月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)弱跡象。這些現(xiàn)象的背后折射出一系列中長期因素的變化。

所以，我們不是過于糾結(jié)房價(jià)的一時(shí)漲跌，而是要看一個(gè)中長期的變化。這個(gè)又跟我們的房地產(chǎn)發(fā)展階段密不可分。2022年中國總?cè)丝谑状蜗陆担擎?zhèn)化進(jìn)程達(dá)到一定高度然后進(jìn)入放緩階段，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，新房市場進(jìn)入見頂后的回落階段。

這并不是說我們完全實(shí)現(xiàn)了人人有房住的階段，而是從增量上看告別了高速增長的階段，我們應(yīng)該把存量市場的分配機(jī)制繼續(xù)優(yōu)化，讓更多的人不再為住房發(fā)愁。

供求關(guān)系的改變，正是意味著未來政策思路的轉(zhuǎn)變，告別傳統(tǒng)開發(fā)商模式，迎來新的房地產(chǎn)新發(fā)展階段。過去依賴房地產(chǎn)投資獲得快速回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)過去。

2、房地產(chǎn)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變到了新階段。

實(shí)際上，房地產(chǎn)走到今天，可能有一些措手不及，但大部分都是我們能夠預(yù)想到的，哪怕不經(jīng)歷這三年，我們也是有準(zhǔn)備迎接房地產(chǎn)的新變化的。只是沒有想到這三年加速了這種變化的到來，而且也加深了這種困難的局面。

所以，大部分的變化我們都應(yīng)該坦然接受和面對。從國家的表態(tài)來看，房地產(chǎn)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的一個(gè)結(jié)果就是追求高質(zhì)量發(fā)展，速度慢下來是肯定的。不要老盼著回到過去，那是不可能的。

當(dāng)然，房地產(chǎn)曾經(jīng)的穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的作用不能忽視，既要穩(wěn)住房地產(chǎn)，又要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。就要摒棄過去的思路，為房地產(chǎn)探尋新的發(fā)展模式。

從國家多次表態(tài)看，房地產(chǎn)這一塊，除了傳統(tǒng)開發(fā)，還有未來老舊小區(qū)改造以及城中村改造，還包括保障性住房建設(shè)體系的搭建。這一切不僅僅是房地產(chǎn)的民生屬性在發(fā)揮作用，房地產(chǎn)的支柱作用也在積極響應(yīng)，包括帶動(dòng)裝修、建材、家居家電消費(fèi)，所以，未來的這些布局，不僅僅是民生，也是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的階段，也是居住環(huán)境品質(zhì)升級的階段。

3、房地產(chǎn)政策再度變化預(yù)期增強(qiáng)，政策“工具箱”打開更大。

房住不炒沒有重提，我也不想過度解讀，提與不提其實(shí)都不會(huì)改變房地產(chǎn)的定位，而且我們必須清楚，今天的房地產(chǎn)變化在一些人眼里可能是不好的，但客觀來說，我認(rèn)為是房地產(chǎn)真正成熟的標(biāo)志，是好現(xiàn)象，是大洗牌的階段。

不過隨著各項(xiàng)變化的逐步深入，適應(yīng)新階段的政策自然也會(huì)跟著變化。其實(shí)，國家也表態(tài)了，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

說的已經(jīng)很明確，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策勢在必行。但我認(rèn)為我們不能對這句話有曲解。這可不是什么大救市的意思，而是調(diào)整優(yōu)化一些不適應(yīng)現(xiàn)階段的政策。其實(shí)，大家都能想到現(xiàn)有的一些限制政策調(diào)整。

只不過會(huì)不會(huì)全面取消限制政策呢？這個(gè)確實(shí)需要慎重，但到了不得不面對的時(shí)候了。

這里有個(gè)矛盾的問題，房住不炒已經(jīng)取得一定成果，炒房者少了，炒房時(shí)代結(jié)束了，按理說房價(jià)大漲的條件不復(fù)存在了。按馬光遠(yuǎn)等專家所說，可以全部放開所有限制政策，一點(diǎn)尾巴都不要留。

可是我們調(diào)控的目的是什么？當(dāng)房地產(chǎn)長效機(jī)制尚未完全建立時(shí)，如果再次放開，萬一再有我們擔(dān)心的事發(fā)生，豈不是再次回到過去的惡性循環(huán)中？

我并不是絕對反對放開，畢竟限制政策也是權(quán)宜之計(jì)，只是時(shí)機(jī)是否成熟，我并不知道。不過肯定的是，政策已經(jīng)明確，接下來還會(huì)有更多更大的利好空間。

我倒是建議，除了房地產(chǎn)拉動(dòng)作用，各行各業(yè)都需要扶持，只有大家上班掙錢了，才會(huì)有信心，才會(huì)敢消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)好了才是房地產(chǎn)好的基礎(chǔ)，而不是搞反了。我相信在剛需外，面對改善客群的利好政策還會(huì)有繼續(xù)加碼的空間，希望多多在這上面發(fā)力。

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