房地產(chǎn)的變天其實大家都能深刻感受到，這實際上自從房子是用來住的不是用來炒的這個定位被提出那一刻起，就意味著房地產(chǎn)即將迎來變天。而這種變天格局基本已經(jīng)形成，是肉眼可見的。

過去這些年，幾乎每篇文章都在提房住不炒，估計大家都耳朵起繭子了，一個是為了強化，二是確實每項政策基本上都在圍繞這個定位逐步展開的。房住不炒的定位以及房子回歸居住主屬性早就深入人心，當人們的觀念發(fā)生改變，也就意味著房地產(chǎn)基本上就跟以前大不一樣了。

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1、官方首次明確提出房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

在7月24日的會上，國家在談到房地產(chǎn)時，首次明確提出，適應中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

供求關(guān)系到底對房地產(chǎn)有多么重要？可以這么說，你能列出100個房價上漲下跌的理由來，但利用經(jīng)濟學原理歸根結(jié)底就一個道理，那就是供求關(guān)系影響著房價。

房價由房子的價值決定，受供求關(guān)系的影響，房價會以價值為中心上下浮動。價格同樣會反作用于供求關(guān)系，相互影響。但我們也必須清楚，房子作為商品，它又不是普通的商品，所以它的價值肯定不是只有居住價值，而還附加了太多的額外價值。比如各種配套資源的附加值。

只不過后來慢慢地這些投資價值占了上風，主導了房子價格，偏離了居住屬性，這才是房地產(chǎn)的問題，而絕對不是真的否定投資屬性。

中新社是這樣解讀供求關(guān)系變化的，近兩年，房地產(chǎn)市場交易活躍度下滑，多地新房、二手房價格處于下跌通道，特別是今年4月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)弱跡象。這些現(xiàn)象的背后折射出一系列中長期因素的變化。

所以，我們不是過于糾結(jié)房價的一時漲跌，而是要看一個中長期的變化。這個又跟我們的房地產(chǎn)發(fā)展階段密不可分。2022年中國總?cè)丝谑状蜗陆担擎?zhèn)化進程達到一定高度然后進入放緩階段，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，新房市場進入見頂后的回落階段。

這并不是說我們完全實現(xiàn)了人人有房住的階段，而是從增量上看告別了高速增長的階段，我們應該把存量市場的分配機制繼續(xù)優(yōu)化，讓更多的人不再為住房發(fā)愁。

供求關(guān)系的改變，正是意味著未來政策思路的轉(zhuǎn)變，告別傳統(tǒng)開發(fā)商模式，迎來新的房地產(chǎn)新發(fā)展階段。過去依賴房地產(chǎn)投資獲得快速回報的時代已經(jīng)過去。

2、房地產(chǎn)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變到了新階段。

實際上，房地產(chǎn)走到今天，可能有一些措手不及，但大部分都是我們能夠預想到的，哪怕不經(jīng)歷這三年，我們也是有準備迎接房地產(chǎn)的新變化的。只是沒有想到這三年加速了這種變化的到來，而且也加深了這種困難的局面。

所以，大部分的變化我們都應該坦然接受和面對。從國家的表態(tài)來看，房地產(chǎn)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的一個結(jié)果就是追求高質(zhì)量發(fā)展，速度慢下來是肯定的。不要老盼著回到過去，那是不可能的。

當然，房地產(chǎn)曾經(jīng)的穩(wěn)宏觀經(jīng)濟大盤的作用不能忽視，既要穩(wěn)住房地產(chǎn)，又要實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。就要摒棄過去的思路，為房地產(chǎn)探尋新的發(fā)展模式。

從國家多次表態(tài)看，房地產(chǎn)這一塊，除了傳統(tǒng)開發(fā)，還有未來老舊小區(qū)改造以及城中村改造，還包括保障性住房建設體系的搭建。這一切不僅僅是房地產(chǎn)的民生屬性在發(fā)揮作用，房地產(chǎn)的支柱作用也在積極響應，包括帶動裝修、建材、家居家電消費，所以，未來的這些布局，不僅僅是民生，也是新的經(jīng)濟增長點。

因為房地產(chǎn)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的階段，也是居住環(huán)境品質(zhì)升級的階段。

3、房地產(chǎn)政策再度變化預期增強，政策“工具箱”打開更大。

房住不炒沒有重提，我也不想過度解讀，提與不提其實都不會改變房地產(chǎn)的定位，而且我們必須清楚，今天的房地產(chǎn)變化在一些人眼里可能是不好的，但客觀來說，我認為是房地產(chǎn)真正成熟的標志，是好現(xiàn)象，是大洗牌的階段。

不過隨著各項變化的逐步深入，適應新階段的政策自然也會跟著變化。其實，國家也表態(tài)了，適應中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

說的已經(jīng)很明確，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策勢在必行。但我認為我們不能對這句話有曲解。這可不是什么大救市的意思，而是調(diào)整優(yōu)化一些不適應現(xiàn)階段的政策。其實，大家都能想到現(xiàn)有的一些限制政策調(diào)整。

只不過會不會全面取消限制政策呢？這個確實需要慎重，但到了不得不面對的時候了。

這里有個矛盾的問題，房住不炒已經(jīng)取得一定成果，炒房者少了，炒房時代結(jié)束了，按理說房價大漲的條件不復存在了。按馬光遠等專家所說，可以全部放開所有限制政策，一點尾巴都不要留。

可是我們調(diào)控的目的是什么？當房地產(chǎn)長效機制尚未完全建立時，如果再次放開，萬一再有我們擔心的事發(fā)生，豈不是再次回到過去的惡性循環(huán)中？

我并不是絕對反對放開，畢竟限制政策也是權(quán)宜之計，只是時機是否成熟，我并不知道。不過肯定的是，政策已經(jīng)明確，接下來還會有更多更大的利好空間。

我倒是建議，除了房地產(chǎn)拉動作用，各行各業(yè)都需要扶持，只有大家上班掙錢了，才會有信心，才會敢消費，經(jīng)濟好了才是房地產(chǎn)好的基礎，而不是搞反了。我相信在剛需外，面對改善客群的利好政策還會有繼續(xù)加碼的空間，希望多多在這上面發(fā)力。

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