6月份，越秀地產(chǎn)分別進(jìn)行了供股以募得資金凈額82.99億港元，同時(shí)還發(fā)行了兩筆共20億元人民幣的公司債，實(shí)現(xiàn)了總計(jì)94.69億元額融資，成為了單月融資總量最大的企業(yè)。

雖然6月房企融資規(guī)模環(huán)比雖然有所回升，但是同比來(lái)看，仍然處于近年來(lái)的較低水平。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月80家典型房企的融資總量為460.82億元，環(huán)比增加45.8%，同比減少28.6%。

(資料圖片僅供參考)

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80家房企融資量同比下降30%

在政策方面，2022年末，房企融資政策迎來(lái)轉(zhuǎn)向，紓困方向從之前的“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

2023年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。隨即，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，龍湖、碧桂園、新城控股(601155)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)(600383)、美的置業(yè)、杭州濱江等房企在列。

5月，國(guó)資委發(fā)布《中央企業(yè)債券發(fā)行管理辦法》通知，是時(shí)隔15年以來(lái)，央企債券發(fā)行管理規(guī)定的更新。新規(guī)把境外發(fā)債也納入監(jiān)管，既鼓勵(lì)探索多市場(chǎng)、多幣種發(fā)行境外債券，同時(shí)健全境外債券風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。

但克而瑞地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，雖然自去年四季度以來(lái)政策救有所放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出。

從融資情況來(lái)看，2023年上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。

其中，2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比、同比均呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢(shì)。

從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2023年1-6月TOP10房企的平均融資額為47.39億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)TOP31-50的房企融資規(guī)模同比增加了12.57%，增加幅度最大。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023年上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到80%，相比2022年全年占比提高了11個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤(rùn)置地、招商蛇口(001979)、越秀等國(guó)企央企。

但是從融資量來(lái)看，2023年上半年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降了16%到2379億元；同時(shí)其他融資方式的規(guī)模下降更為明顯，資產(chǎn)證券化同比下滑了61%至305億元，境外債權(quán)融資同比下降了72%至168億元。

02

個(gè)別民企重啟境外融資

今年伊始，在內(nèi)資民營(yíng)房企境外債經(jīng)歷7個(gè)月中斷后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)打響了頭陣，分別在1月和2月發(fā)行了2筆共7億美元債券。

據(jù)久期財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，共有17家房企發(fā)行了60筆離岸債。但前6個(gè)月發(fā)債的10家內(nèi)資房企中僅6家實(shí)際獲得新的離岸資金，另外4家則為交換要約或完成債務(wù)重組發(fā)行境外債券。

在新融資企業(yè)中，有上海金茂投資、越秀地產(chǎn)和越秀房產(chǎn)信托基金等國(guó)企，以及萬(wàn)達(dá)商業(yè)、新城發(fā)展和綠景中國(guó)等民營(yíng)房企。與其他幾家發(fā)行普通債券不一樣，綠景中國(guó)發(fā)行的是可轉(zhuǎn)債。

從久期財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)可見，其中，景業(yè)名邦集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)和粵港灣控股均在上半年通過(guò)發(fā)行新票據(jù)對(duì)舊票據(jù)進(jìn)行置換的方式，減輕即時(shí)償債壓力；華夏幸福(600340)在重組方案獲通過(guò)后發(fā)行了4筆8年期美元票據(jù)，其中兩筆為可轉(zhuǎn)債，合計(jì)規(guī)模達(dá)51.15億美元。

ST泰禾董事長(zhǎng)黃其森在7月1日公司內(nèi)部講話中表示，最近看萬(wàn)科的分析，市場(chǎng)比原來(lái)預(yù)期的要差。他還說(shuō)到：“未來(lái)，百分之八九十的房企被淘汰出局，是非常正常的?！?/strong>

與黃其森的判斷相似，目前已出險(xiǎn)房企方面的展期違約仍在繼續(xù)。

今年3月來(lái)，榮盛房地產(chǎn)、銀城國(guó)際、合景泰富、建業(yè)地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋資本首次發(fā)生違約推動(dòng)下，地產(chǎn)境外債違約率曲線陡然上行，金科、佳源創(chuàng)盛、奧園、領(lǐng)地控股債券展期隨著到期仍在繼續(xù)，世茂也宣布首次境內(nèi)債違約。

從債務(wù)到期來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)指出，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，而發(fā)行規(guī)模僅為1686億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模134%，這也意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

克而瑞地產(chǎn)研究院分析表示，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。三季度仍舊有到期高峰，2023年房企債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。