廣州，房價近四年連續(xù)上漲的一線城市，今年卻出現(xiàn)了多家破產(chǎn)房企;還有多家中小房企或項目公司陷入流動性困境。

上半年，廣州粵泰股份以及泰禾旗下的廣州院子項目，均擬出售予世茂房地產(chǎn)紓困，但依然未解除風險。

不只是廣州。房地產(chǎn)市場殘酷和真實的一面正在展現(xiàn)，截至7月24日，全國250多家中小房企、區(qū)域型房企宣告破產(chǎn)或被強制清算;一些中大型房企也遭遇資金鏈危機，如泰禾、新城控股、華僑城等，紛紛“斷臂求生”。

破產(chǎn)房企年年有，今年有何不同?從房企銷售排行榜來看，市場集中度在近三年來已大幅提升，行業(yè)并購整合進入深水區(qū)，甚至發(fā)生在大型房企之間。

從行業(yè)環(huán)境來看，今年土地和資金這兩個房地產(chǎn)市場最核心的要素，都更難以獲得，中小房企“被扼住了命運的咽喉”，沒有發(fā)揮的余地，等待他們的，多數(shù)是破產(chǎn)消亡或被兼并的命運;一些以前風格激進的中大型房企，也會陷入流動性困境。

多家房企人士認為，千億規(guī)模和運營能力，是未來房企生存的門檻。

房企生存艱難群像

7月23日，粵泰股份的一紙公告透露出無奈的意味。公司股票在7月19日、22日、23日連續(xù)跌超過20%，屬異常波動。

公告坦承，作為出售給世茂的項目之一，公司正與安徽淮南項目的小股東協(xié)商股權退出等事宜，目前還未達成一致，與世茂的交易尚未完成。因此，公司目前流動性困難尚未完全緩解。

廣州本土房企粵泰股份是一家老牌房企，2018年10月，粵泰股份多家子公司相繼爆出債務逾期問題，并涉及多項訴訟、仲裁，部分銀行賬戶、股權債權、項目物業(yè)等被凍結或查封。

截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，逾期應付利息2.46億元。

為緩解流動性緊張，今年6月9日，粵泰股份與世茂房地產(chǎn)簽署協(xié)議，擬轉讓五個項目，交易對價總計63.97億元。

但從最新的公告來看，下屬公司牽涉到很多股東、債權糾紛，出售項目并不順利。

粵泰股份僅是今年資金鏈緊張的房企之一。人民法院公告網(wǎng)記錄顯示，截至7月24日，全國共有270多家房企申請破產(chǎn)或被強制執(zhí)行清算。

從破產(chǎn)房企的區(qū)域分布，可以看到一線城市整體不多，而絕大部分的破產(chǎn)房企集中在二、三線，四、五線城市，均為中小房企。

如4月24日，昆明市中級人民法院消息顯示，云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其子公司昆明香緹玫瑰公司將破產(chǎn)重整。總資產(chǎn)超180億元的奧宸地產(chǎn)，曾連續(xù)7年獲得“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”稱號。

小體量、高負債、未上市是中小房企的共同特征，因此更容易受市場波動的影響。在克而瑞中國排行榜位列123名的奧山集團，操盤金額僅67.8億，但其凈負債率高達283%;還有操盤金額僅39.9億元的銀城國際，凈負債率高達350%。

不過，今年并不是只有中小房企面臨危機，大型房企斷臂求生的戲碼也不斷上演。

7月23日，在遭遇實際控制人出事的“黑天鵝”僅二十多天后，新城控股緊急公告，欲出售約40個項目套現(xiàn);7月24日，公司又公告，擬籌劃轉讓部分項目公司股權及相關債權，交易總額不超過150億元。

此前，泰禾先后賣出10個項目融資112億紓困;凈負債率大增的央企華僑城也已出售7個項目;陽光城在4月連續(xù)出售兩項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，回收約60億資金。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為，今年是房地產(chǎn)企業(yè)的“爆雷年”，由于房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)上升比較長時間，而當下的限購、限貸、限價等政策導致房子無法套現(xiàn)，房地產(chǎn)的流動性枯竭了。

他進一步指出，近期流動性可謂“又松又緊”。松是由于國家貨幣供應提升，緊是因為民間資本比較缺乏。因為政策問題，房企很難獲得銀行資金，而民間資本相對枯竭的時候，房企爆雷就多了。

被什么扼住了咽喉？

過去30年，中國廣闊的房地產(chǎn)市場，孕育了數(shù)萬家房地產(chǎn)公司，其中布局全國的大概在一兩百家，行業(yè)極其分散。

過去三年間，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組開啟，以融創(chuàng)為代表的房企通過并購快速擴張，實現(xiàn)規(guī)模的幾何式增長;老牌龍頭房企萬科、保利等穩(wěn)健上升，連同深度布局三四線的恒大、碧桂園，一同站在房企俱樂部的頂端。

大量的中小房企則陷入了生存困境。三年前，廣州一家本土小房企老板對記者說，要生存就必須上千億，但這個很難，中小房企在融資和拿地上，均不占優(yōu)勢。

今年房地產(chǎn)的融資環(huán)境對中小房企更不友好。5月份開始，房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債連續(xù)收緊，這類高成本的融資渠道，也幾乎關閉了。

東方證券分析師竺勁稱，中型房企有較大規(guī)模擴張訴求、拿地動力強，又相對缺乏自有資金，受信托融資整頓沖擊大;小型房企原本就難以獲得信托融資資源，受影響也小，但其難抗市場波動。

群益證券(香港)分析師沈嘉婕表示，當前房地產(chǎn)市場融資能力分化，隨著融資渠道收緊，龍頭房企相對于信用資質(zhì)較弱的房企，資金優(yōu)勢愈發(fā)明顯。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月以來美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率高達8%，最高甚至達15%，高利率融資的皆為中小房企。

比如，中海于7月9日發(fā)行的5.5年期的20億港元固息債券利率約為2.9%，創(chuàng)同業(yè)最低利率;中海年內(nèi)5筆融資平均利率約為2.99%。

而佳兆業(yè)于7月17日發(fā)行的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為10.875%;泰禾7月發(fā)行的一筆美元票據(jù)，利率更高達15%。

房地產(chǎn)金融政策收緊下，中小房企境內(nèi)外融資四面楚歌，IPO成為救命稻草。今年以來，德信中國、銀城國際、濱江服務、中梁控股先后上市。

然而，僧多粥少，IPO一票難求。大多房企仍在港交所排隊等候中，其中就包括匯景控股、海倫堡、奧山控股、新力控股、萬創(chuàng)國際等。

在房企生存的另一大資源——土地的獲取上，中小房企也早已喪失活力。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱指出，今年的土地市場，基本已是央企、國企及超大型房企的主場了。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計，央企地產(chǎn)商中海外今年拿地已超750億，融創(chuàng)拿地+并購已超800億。

地方國企也不遑多讓。今年上半年，越秀地產(chǎn)的土地支出已達到336.86億元，翻倍超過去年全年的159億元，也已超過公司此前制定的拿地計劃金額。

中小房企在土地市場幾乎消失不見。在6月24日的深圳土拍中，一家福建小房企原本打算與深圳本地大房企組成聯(lián)合體拿地，但最終流產(chǎn)。

資金與土地雙雙受限之下，頭部房企會對中小型房企進行并購，加速行業(yè)集中度提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點;TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。

竺勁表示，房企集中度提升提速，快周轉和抓回款將成重要抓手。通過加快周轉，中小型房企可以快速回籠資金，提高資金使用效率，贏得一定的發(fā)展空間。

(文章來源：21世紀經(jīng)濟報道)

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