中小型閩系房企上市觀察：緩解融資難題 業(yè)績表現(xiàn)各異

自去年以來，中小型房企紛紛尋求登陸資本市場機(jī)會，三盛、福晟、正榮等閩系房企相繼完成了在港上市。那么，資本市場是否推動了房企快速發(fā)展?從目前業(yè)績表現(xiàn)和融資狀況來看，各家境況不一。

據(jù)克爾瑞研究中心最新公布的2018年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100顯示，正榮、福晟和三盛的銷售流量金額為人民幣490.1億、193.0億、114.3億;權(quán)益金額為350.1億、133.5億、107.4億;三家分列房企排行第20、48和69位。

這三家閩系房企中，三盛地產(chǎn)最先上市。去年8月份，三盛地產(chǎn)在收購利福地產(chǎn)后正式更名為“三盛控股”完成赴港上市。據(jù)三盛控股2017年報顯示，報告期內(nèi)集團(tuán)未實現(xiàn)營業(yè)額，公司擁有人應(yīng)占凈虧損1.8萬港元，同比減少99.94%。對此，三盛控股在年報中解釋稱，年內(nèi)集團(tuán)投資物業(yè)仍為空置，并無產(chǎn)生任何租金收入。主要收入來源包括處置本集團(tuán)上市金融資產(chǎn)產(chǎn)生的投資收益、本集團(tuán)上市金融資產(chǎn)按市值計價而未變現(xiàn)收益及銀行存款的利息收入。

三盛集團(tuán)在今年年初時提出目標(biāo)，2018年銷售額要達(dá)到350億元，2020年達(dá)到700億元規(guī)模，而利潤要達(dá)到千億房企的規(guī)模。從完成情況看，三盛在5個月內(nèi)剛剛完成業(yè)績目標(biāo)的三成。

“上市為公司提供了一個良好的面向國際資本市場的平臺，獲得更全面及更廣泛的機(jī)會接觸不同的投資者。上市平臺亦為公司提供了募集資金的渠道。”三盛控股相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，登陸資本市場近一年以來，三盛已連續(xù)獲取大量土地，進(jìn)一步擴(kuò)充土地儲備。融資方面，于2017年11月配售了本金總額為135,000,000美元的債券。

另一家房企福晟集團(tuán)，于去年12月1日透過反向收購借殼佑威國際，在港交所上市。從2006年首次提出上市，到2017年正式完成借殼，福晟上市用了將近11年時間。

6月15日，福晟集團(tuán)發(fā)布公告稱，截至2018年3月31日，來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入約為5.54億元，同比減少8.14%。公告指出，收入大部分來自于銷售物業(yè)收入，對應(yīng)交付的總面積約為5.46萬平方米。小部分為租金收入，為29.2萬元。

報告期內(nèi)，福晟國際公司擁有人應(yīng)占虧損約為46.26億元，2017年年度則錄得溢利為0.54億元;公司擁有人應(yīng)占每股基本虧損為59.64分，2017年為每股基本盈利0.84分。福晟國際在公告中表示，公司擁有人應(yīng)占虧損的原因為：包括于2017年12月1日發(fā)行的可換股債券衍生部分的公平值變動，及因于遞交新上市申請后的反收購所產(chǎn)生商譽(yù)的減值虧損分別約為1.83億元及45.43億元。

據(jù)了解，福晟集團(tuán)在2018年提出，地產(chǎn)銷售的目標(biāo)為600億元，建筑銷售目標(biāo)500億。此外，福晟還提出了2020年沖千億的目標(biāo)。

與上述兩家房企借殼上市不同的是，正榮地產(chǎn)于1月15日在港交所直接掛牌交易，成為2018年內(nèi)首個完成上市的房地產(chǎn)企業(yè)。上市后，正榮在資本運(yùn)作方面動作不斷：除了發(fā)行購房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券外，正榮近期還擬進(jìn)行以美元計值的有擔(dān)保優(yōu)先定息票據(jù)的國際發(fā)售。對于此次擬發(fā)行票據(jù)所得款項，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱擬將所得款項凈額用于為其現(xiàn)有債項進(jìn)行再融資。

正榮地產(chǎn)2018年希望沖擊千億規(guī)模，銷售額大概會在1000-1200億元。截至目前，正榮地產(chǎn)已接近完成半程目標(biāo)。

正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司上市后注重發(fā)展速度，同時控制盈利水平和負(fù)債的平衡。調(diào)整優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，公司的融資渠道有了顯著的拓展。在投資方面，在確?，F(xiàn)金流安全健康的前提下，適當(dāng)補(bǔ)充土地儲備，有選擇的進(jìn)入新的城市和區(qū)域。

對于中小型房企、尤其是閩系房企紛紛尋求上市的狀況，新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷分析認(rèn)為，根本的問題還是缺錢。一方面國內(nèi)流動性越來越緊，沒有融資渠道，很難得到快速發(fā)展。而快速發(fā)展正成為房企追求規(guī)模的必然要求。另一方面，只有上市才有可能從市場上融資，沒有上市的房企，未來幾乎都不太可能從市場上再拿到更多的錢。“沒有融資，房企遲早會被迫退出市場。上市之后，融資瓶頸打開，企業(yè)就有可能獲得新的增長機(jī)會。”他指出。

“無規(guī)模就無市場，現(xiàn)在很多中小型房企向中大型房企跨越就需要借力資本市場，通過上市來做大企業(yè)規(guī)模是很關(guān)鍵的一點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過上市，這些企業(yè)的規(guī)模也會迅速擴(kuò)大。他指出，上市后除了融資外，還對企業(yè)運(yùn)行規(guī)范提出了更高要求，各方面都要嚴(yán)格遵守上市企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。對于閩系房企來說，雖然在融資方面力度會比較大，但同時也要保證企業(yè)融資的正規(guī)操作。(王日晨) 

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