回顧2023年這上半年，從帶著美好的樓市恢復(fù)的期望，到2023年年初經(jīng)歷了一番小陽(yáng)春，然后卻又恢復(fù)了平靜，樓市雖然沒(méi)有過(guò)山車般的落差，但很多人心態(tài)上的變化落差還是很大的。

還記得去年底今年初一些人“樓市很快將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈”的預(yù)測(cè)嗎？這句話應(yīng)該說(shuō)有好幾個(gè)月聽(tīng)不到了。大家已經(jīng)逐步回歸理性的判斷，而老百姓的理性也達(dá)到了前所未有的高度。

【資料圖】

這幾個(gè)月各路專家對(duì)救樓市的呼聲最高，然后爭(zhēng)議也最大。但是官方始終沒(méi)有正面回應(yīng)過(guò)關(guān)于救市的話題。那2023年下半年房地產(chǎn)政策將如何執(zhí)行？市場(chǎng)趨勢(shì)又是怎樣的？購(gòu)房者該不該買房？其實(shí)，樓市大局已定，從諸多信號(hào)中或許能領(lǐng)略房地產(chǎn)的趨勢(shì)早就定了。

1、樓市會(huì)不會(huì)救，該怎么救？

這段時(shí)間，專家們把救樓市的氛圍拉得滿滿的，除了專家，也有一些國(guó)際機(jī)構(gòu)的“史詩(shī)級(jí)政策出臺(tái)”更是被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，特別是還有官方媒體釋放的一線城市因城施策、一區(qū)一策取消限購(gòu)更是引發(fā)了各種猜想。

我當(dāng)時(shí)認(rèn)為可能是在提前鋪墊，但很多人的解讀有點(diǎn)屬于過(guò)度解讀，文章并沒(méi)有說(shuō)完全放開(kāi)一線城市的限制政策，只是提到優(yōu)化限購(gòu)等樓市限制政策。不過(guò)最后文章刪除了，大家就更加朦朧了。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)針對(duì)房地產(chǎn)穩(wěn)定倒是發(fā)聲不少，最重要的核心觀點(diǎn)就是，樓市沒(méi)有那么糟糕，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的各項(xiàng)政策持續(xù)產(chǎn)生效果，應(yīng)有一點(diǎn)耐心，也要充滿信心。除了貸款降低，影響居民購(gòu)房意愿的因素還有收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期、保交樓等，要綜合施策，多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

由此可見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)利好政策還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，這個(gè)是肯定的，因?yàn)橹挥姓嬲尷?gòu)房者，購(gòu)房者才可能真的出手，這不僅僅是一種預(yù)期，更是一種現(xiàn)實(shí)的能力。畢竟房地產(chǎn)的重要影響還在那里，為避免房地產(chǎn)下行拖累整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，救市是很難避免的。

至于會(huì)不會(huì)有史詩(shī)級(jí)政策，我不知道，到目前為止，國(guó)家尚未有任何此方面的回應(yīng)，但也沒(méi)有否認(rèn)澄清過(guò)，所以，接下來(lái)的政策執(zhí)行也變得撲朔迷離。能確定的是，還會(huì)有諸如貸款方面的讓利，甚至限購(gòu)政策的放松，不確定的是多大算史詩(shī)級(jí)？

一線城市全面放開(kāi)可能不太現(xiàn)實(shí)，不僅要考慮一線城市放開(kāi)后的后果，還要考慮一線城市放開(kāi)后周邊三四線城市的后果。但一定會(huì)逐步放松，房山執(zhí)行一區(qū)一策的試點(diǎn)就是個(gè)信號(hào)。

還有，我們也關(guān)注下2023年上半年最后一刻會(huì)不會(huì)有什么大的政策出臺(tái)，這個(gè)很關(guān)鍵。官方一直沒(méi)有正面回應(yīng)，會(huì)不會(huì)在醞釀呢？

2、“房住不炒”的定位不會(huì)動(dòng)搖。

雖然現(xiàn)在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位，跟當(dāng)前支持房地產(chǎn)的政策看似矛盾，實(shí)際上二者是辯證統(tǒng)一，相互牽制的。從2016年提出至今，已經(jīng)堅(jiān)持多年不動(dòng)搖，哪怕房地產(chǎn)經(jīng)歷了跌宕起伏，也絲毫沒(méi)有改變這個(gè)定位。

這個(gè)定位不僅僅是目標(biāo)，也是初心。雖然現(xiàn)在大的場(chǎng)合可能會(huì)減少這個(gè)定位的輸出，但原則問(wèn)題是不能改變的。這個(gè)原則決定了未來(lái)房地產(chǎn)的大方向，并不是短期目標(biāo)，將始終成為房地產(chǎn)大政方針的總基調(diào)。一切政策都將圍繞它而展開(kāi)。

如果不是基于這個(gè)定位，可能很多政策的盲目早就把房地產(chǎn)推向另一個(gè)極端了。這個(gè)就不提展開(kāi)了，房住不炒就是牢牢守住的底線，其他政策可以盡情出，但必須遵守這個(gè)原則。

3、房?jī)r(jià)穩(wěn)定是樓市政策的目標(biāo)。

房住不炒決定了樓市的總基調(diào)就是穩(wěn)定，無(wú)論穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，還是穩(wěn)預(yù)期，都是為了最終房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為了老百姓住有所居。

不管這半年房?jī)r(jià)是漲還是跌，基本上都沒(méi)有脫離穩(wěn)定的航線。這一點(diǎn)官方也有回應(yīng)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)仍比較低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在緩慢恢復(fù)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

下半年，市場(chǎng)可能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)而逐步向好，但房?jī)r(jià)依然是穩(wěn)定的主題。其實(shí)，一切政策的核心就是維護(hù)穩(wěn)定，救市與否，目的就是穩(wěn)。無(wú)論新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，隨著政策放松和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，市場(chǎng)逐步回暖，成交量和價(jià)格同比均有望恢復(fù)正增長(zhǎng)。

4、房企優(yōu)勝劣汰格局還會(huì)繼續(xù)深化。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局在下半年還會(huì)很突出，特別是一些房企并沒(méi)有因?yàn)榻?jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)和房地產(chǎn)逐步向好而有所改變?？赡艽蟓h(huán)境會(huì)好一些，融資環(huán)境也會(huì)相對(duì)寬松，但改變不了某些房企被淘汰的命運(yùn)。

房企之間將繼續(xù)拉大差距，高度集中化是趨勢(shì)。這種優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)實(shí)屬正常，無(wú)需惋惜。

5、支持剛需特別是將更加注重改善購(gòu)房需求。

剛需和改善需求等“合理住房需求”為樓市平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)政策利好也為購(gòu)房者創(chuàng)造了無(wú)限空間。支持剛需和改善等合理購(gòu)房需求，絕不是一句空喊的口號(hào)。

無(wú)論是首付比例，還是房貸利率，包括購(gòu)房補(bǔ)貼等，都是實(shí)實(shí)在在的好處。不能說(shuō)沒(méi)有用，但仍需要在繼續(xù)支持剛需基礎(chǔ)上，加大對(duì)改善購(gòu)房群體的支持，這是擴(kuò)大內(nèi)需重要的保證。相信2023年下半年會(huì)注重對(duì)改善需求政策的挖掘和出臺(tái)。

剛需想買房買不動(dòng)，失去炒房空間的樓市恐怕只有改善需求了。針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)有一些調(diào)整。除了放開(kāi)限制，還應(yīng)該加大政策讓利補(bǔ)貼等。

6、下半年還適合買房嗎？

雖然房地產(chǎn)大勢(shì)已去，但是中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)依然是持續(xù)向好的階段。核心一二線城市市場(chǎng)存在恢復(fù)預(yù)期、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸入市、改善需求入市等可能會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)逐步回穩(wěn)。

短期房?jī)r(jià)仍面臨調(diào)整壓力，我不能說(shuō)買房是最好的時(shí)機(jī)，但對(duì)于剛需和改善需求，如果政策合適，有資格又有實(shí)力，的確可能是比較好的機(jī)會(huì)。

但購(gòu)房者要注意，仍需要結(jié)合自身狀況選擇合適的項(xiàng)目，不要逢貴必買，依然是性價(jià)比高的值得，要選擇那些絕對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，多方考察。

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