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內(nèi)容來源：居者老莫

4月過后，全國樓市一度進入冰封期，北京這樣的老大哥，也開始被挑挑揀揀。進入5月，北京二手房掛牌量超過12萬，前幾天和朋友吃飯聊到，曾經(jīng)被碼農(nóng)推上房價高地的回龍觀，房價也開始回調(diào)。部分小區(qū)均價從2021年的8萬/平，跌回了2020年的6.5萬/平。內(nèi)卷加劇，北京樓市，也將進入新周期。1換房時發(fā)現(xiàn)：三年白熬了周末和老張喝酒，說到他最近準備換房了。和大部分北京中產(chǎn)一樣，為了孩子置換到東西海，只為一個學(xué)位。去年他在回龍觀國風(fēng)美唐的房子還一路飆到8萬/平，他美滋滋的算，800萬賣掉這套房，換掉貸款100萬，再湊湊錢，應(yīng)該能在東城買個次新，或者夠一夠清河橡樹灣的兩居。但等他去找中介賣房時才發(fā)現(xiàn)，自己的房子已經(jīng)從8萬/平降到了6.9萬/平，原本能賣800萬的房子，現(xiàn)在掛牌價只在650萬左右徘徊。老張原本的換房計劃，被打破了。他很懊惱，一改去年房價高點時的意氣風(fēng)發(fā)，扒拉著頭發(fā)罵道：現(xiàn)在是真不讓老百姓活了，畢業(yè)生找不到工作，中年人養(yǎng)不起孩子換不起房，就這還推行三胎呢？回龍觀這幾年的走勢，的確有點魔幻。2022年是回龍觀漲幅最高的時候，高到很多人在水木論壇上罵：北京的房價就是被碼農(nóng)推起來的！回龍觀區(qū)域內(nèi)最受歡迎的幾個二手房樓盤是金域華府和國風(fēng)美唐。金域華府2020年均價在6.5萬左右，到了2022年最高漲到8.7萬，漲幅30%左右；國風(fēng)美唐2020年均價在5.8萬左右，2022年最高漲到8.5萬，最高漲幅40%。到了2023年，金域華府二期的房價大概為7.9萬，國風(fēng)美唐三期的均價大概在7.6萬。和2022年比是跌了。但和2020年比，漲幅大概回調(diào)到20%-30%。從這個角度看，似乎也還行?；揪褪欠績r漲到高點的短暫回調(diào)，且回調(diào)幅度不大，現(xiàn)在房價仍然高于疫情前一大截，基本都能跑贏大盤。但如果你看到回龍觀的老小區(qū)，就會發(fā)現(xiàn)，人與人的悲歡并不相通。2五年了，還留在原地之前講過幾個回龍觀買房虧損的案例。有網(wǎng)友留言：回龍觀還能虧損呢？那可太多了。現(xiàn)在的北京樓市，說一個區(qū)域漲，并不是區(qū)域普漲，而是區(qū)域內(nèi)部的優(yōu)質(zhì)樓盤漲。在回龍觀，流星花園、云趣園、風(fēng)雅園、龍騰苑這些老小區(qū)，把時間線拉長五年會發(fā)現(xiàn)，最高漲幅只保留在5%左右，有些小區(qū)甚至兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)還停留在原地。正因為這些樓盤的表現(xiàn)不佳，很多人在2018年買入了回龍觀的房子后，算上房貸利率，五年下來是虧損的。但對于更多還不到時機賣房，或者還沒買房的業(yè)主來說，真正的內(nèi)卷，才剛剛開始。3十年來最強內(nèi)卷實話實說，這一屆的每一位同學(xué)都很難。

十年前的大學(xué)畢業(yè)生，是社會招聘的香餑餑，錄用率超過90%；十年前的碩士畢業(yè)生和留學(xué)生，是自帶buff的高端人才，五年內(nèi)晉升高管指日可待；十年前的購房者，只要在北京買了房，就是一個躺贏；

但在十年后的今天，大學(xué)生畢業(yè)即失業(yè)；35歲以上的中年人，也要面臨被裁員的風(fēng)險；購房者要在北京買房，不單單要湊首付，還得避免踩坑。要是一不小心買了被社會淘汰的房子，損失幾十萬起。大家都在爭著做不被職場和社會淘汰的人。努力讓自己的資產(chǎn)保持保值增值的狀態(tài)，努力讓自己的工作安全穩(wěn)定，不被裁員。主打一個十年來最“卷”。在房子上，目前市面上12萬套二手房資產(chǎn)，有60%是即將被淘汰的老破小。這意味著，大家在卷資產(chǎn)優(yōu)化，努力賣掉保值增值能力差的房子，讓自己的資產(chǎn)是保值增值能力更強的核心次新。回龍觀的內(nèi)部分化，只是北京的冰山一角。在北京，朝陽、海淀、東城、西城、昌平、通州、石景山...每一個片區(qū)都有非常極端的內(nèi)部分化，從區(qū)域到房產(chǎn)，選錯一步，就是資產(chǎn)折損。以朝陽區(qū)北部為例，根據(jù)居者獨家數(shù)據(jù)，亞運村小營、亞運村、安貞、燕莎、國展的區(qū)域均價漲幅要高于望京、芍藥居、三元橋等片區(qū)。而太陽宮、酒仙橋南的區(qū)域，整體均價甚至是微跌的。而且就像回龍觀一樣，在這些區(qū)域內(nèi)部，也有小區(qū)的分化。要在這樣復(fù)雜的樓市中挑選出有漲幅預(yù)期、能跟住大盤的資產(chǎn)，對于當代購房者來說已經(jīng)是難上加難。提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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