今年上半年，一二線城市寫字樓空置率上升趨勢(shì)明顯。分析認(rèn)為，寫字樓供應(yīng)量加大是空置率上升的主要原因，此外受共享辦公降溫等因素影響，行業(yè)普遍對(duì)一二線城市寫字樓市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。

一二線城市寫字樓空置率上升

世邦魏理仕(CBRE)近日發(fā)布的《2019年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示，受新增供應(yīng)持續(xù)高位影響，2019年上半年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率同比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)至18.0%，創(chuàng)下近十年新高。

報(bào)告顯示，2019年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積累計(jì)達(dá)54.9萬平方米。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩、共享辦公降溫等一系列疊加原因，上半年凈吸納量表現(xiàn)走弱，累計(jì)去化14萬平方米。從租金表現(xiàn)來看，租金報(bào)價(jià)與有效租金同步下行，當(dāng)期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元。

盡管無新增，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓空置率也出現(xiàn)上升趨勢(shì)。世邦魏理仕近日發(fā)布的《2019年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》顯示，2019年第二季度，北京寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng);全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.4%;全市平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.5%;未來六個(gè)月，超過77萬平方米的新增供應(yīng)入市，空置率將會(huì)進(jìn)一步推升，租金亦將承壓下行。

6月18日，中介機(jī)構(gòu)高力國(guó)際發(fā)布2019年上半年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，指出深圳當(dāng)前全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率達(dá)到23.3%的新高，其中最高的前海片區(qū)達(dá)65.7%。截至目前，深圳全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到553萬平方米，環(huán)比和同比分別上升8.3% 和19.3%。按23.3%的空置率計(jì)算，深圳當(dāng)前約有129萬平方米的甲級(jí)寫字樓處于空置狀態(tài)。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年青島寫字樓供銷齊降，價(jià)格小幅上漲，月度成交價(jià)格受成交結(jié)構(gòu)影響波動(dòng)較大。供應(yīng)方面，2019年上半年，青島辦公新增0.2萬套，約23.4萬平方米，供應(yīng)面積同比下降63.02%。成交方面，2019年上半年辦公共成交0.2萬套，約26.1萬平方米，成交面積同比下降40.6%。價(jià)格方面，2019年上半年辦公市場(chǎng)成交均價(jià)15489元/平方米，同比微漲。從月度走勢(shì)看，3月份受青島華潤(rùn)中心、海信財(cái)智谷等高價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽影響，成交均價(jià)升至16756元/平方米，為上半年月度最高。

雖然供應(yīng)量和成交量同比大幅下滑，但青島辦公市場(chǎng)去化周期卻保持高位。截至2019年年中，辦公庫存升至305萬平方米，同比上漲3%，去化周期升至70個(gè)月，創(chuàng)2010年以來歷史新高，存量主要集中在西部城區(qū)和北部城區(qū)。

供應(yīng)增加是空置率上升主因租金出現(xiàn)下滑趨勢(shì)

新寫字樓不斷入市，這是深圳寫字樓空置壓力持續(xù)加大的主要原因。高力國(guó)際指出，這主要是因?yàn)榻衲陮懽謽切氯胧许?xiàng)目進(jìn)一步增加。上半年，深圳共新增了42萬平方米可租賃甲級(jí)寫字樓，預(yù)計(jì)下半年又會(huì)有108萬平方米新增供應(yīng)。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2019年-2021年，深圳全市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量將超過437萬平方米，其中超過80%來自南山和前海片區(qū)。巨量供應(yīng)將給未來幾年市場(chǎng)帶來空置壓力。

由于市場(chǎng)需求落后于供應(yīng)，深圳甲級(jí)寫字樓整體租金出現(xiàn)下滑壓力。2019年二季度，租金單價(jià)同比下滑3.7%至236元/月/平方米。第一太平戴維斯、戴德梁行等中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)亦顯示，2019年一季度，寫字樓租金環(huán)比、同比均有下滑，其中同比下滑4%以上。

觀察北京市場(chǎng)可以看到，雖然本季度活躍度較前兩季度有所回暖，但租戶的決策謹(jǐn)慎使得成交滯后，且小面積成交比例較大。此外，企業(yè)間并購(gòu)、整合以及非傳統(tǒng)金融行業(yè)的不穩(wěn)定性使得退租面積繼續(xù)增加，同時(shí)也錄得多宗科技企業(yè)大面積退租或削減面積的案例，使得全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。新租需求仍以金融、科技和專業(yè)服務(wù)為主，其中基金、證券及保險(xiǎn)等非銀行金融為主要驅(qū)動(dòng)力。

盡管上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率同比上升，但2019年上半年上海的交易量仍穩(wěn)占中國(guó)大宗交易市場(chǎng)的半壁江山。商業(yè)地產(chǎn)大宗交易投資總額約為480億元，同比增長(zhǎng)10%，其中外資占比48%。從代表成交活躍度的成交筆數(shù)指標(biāo)觀察，上半年錄得18筆成交，低于2018年同期的31筆。從成交的結(jié)構(gòu)上來看，有67%的成交為具良好現(xiàn)金流生產(chǎn)能力的寫字樓相關(guān)物業(yè)，同比提高9個(gè)百分點(diǎn)。而區(qū)位投資偏好上，核心區(qū)位及發(fā)展較為成熟的新興市場(chǎng)約占72%。

數(shù)據(jù)顯示，青島整體辦公樓市場(chǎng)空置率達(dá)到27.8%，甲級(jí)辦公樓的空置率達(dá)38.0%。作為島城辦公樓的聚集地之一，青島中央商務(wù)區(qū)聚集了卓越大廈、卓越世紀(jì)中心、民建大廈、諾德廣場(chǎng)、宇恒大廈、新凱達(dá)大廈、中錦大廈等50多座辦公樓，不少都是近幾年新落成的。業(yè)內(nèi)人士介紹，部分區(qū)域仍有不少寫字間處于空置狀態(tài)，尚待對(duì)外銷售或出租。

行業(yè)對(duì)寫字樓市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度

青島房地產(chǎn)行業(yè)觀察者張斌表示，辦公樓產(chǎn)品的投資屬性，決定了其購(gòu)買群體較窄，加上辦公樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比較慢。此外，辦公樓對(duì)于開發(fā)商的運(yùn)作能力要求更高，因?yàn)槠浣ò渤杀就ǔ８哂谧≌?，如果銷售情況不好，開發(fā)商選擇自持，要面臨較長(zhǎng)的資金回籠期;但如果選擇散售，又沒有穩(wěn)定的客群，就只能壓低售價(jià)，盈利就會(huì)下降。

當(dāng)前，深圳甲級(jí)寫字樓空置率最高的是前海片區(qū)，該片區(qū)是深圳最年輕的寫字樓集群所在地，位于前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)。前海自貿(mào)區(qū)定位高端，是深圳未來最國(guó)際化的片區(qū)，該片區(qū)也是深圳房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域。但由于寫字樓空置率極高，片區(qū)租金一直很低。對(duì)比南山、福田兩個(gè)成熟區(qū)域，前海片區(qū)寫字樓平均租金只有139元/月/平方米，約為前述兩個(gè)片區(qū)的五到六成。業(yè)內(nèi)人士表示，按照目前定位，前海片區(qū)的租金應(yīng)與上述兩個(gè)片區(qū)持平，但前海片區(qū)接下來還會(huì)不斷有新寫字樓入市，預(yù)計(jì)接下來租金壓力還會(huì)很大。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆珿20峰會(huì)釋放的積極信號(hào)將增強(qiáng)全球市場(chǎng)信心，同時(shí)上海將增設(shè)自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，也將促進(jìn)港口、交通、物流行業(yè)的快速發(fā)展。雖然下半年仍有新增供應(yīng)面積，但在全球經(jīng)濟(jì)釋放新動(dòng)能的影響下，預(yù)期租賃活動(dòng)將重現(xiàn)活躍跡象。(完)

標(biāo)簽： 共享辦公 寫字樓空置率