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內(nèi)容來源：居者老莫

上個(gè)月跟海峰聊，他手里1000萬，糾結(jié)是買二手房還是買新房。海峰說：現(xiàn)在市面上優(yōu)質(zhì)的二手房很貴，20年以內(nèi)房齡的就算新房了，核心地段的，貴；非核心地段的，不如買新房了。但新房的問題是，優(yōu)質(zhì)樓盤非常搶手，很難搖號。非成熟區(qū)域的新盤項(xiàng)目，基本又是樓盤開發(fā)扎堆，未來區(qū)域發(fā)展如何實(shí)在是不好說。所以他很糾結(jié)：到底選哪個(gè)，才能在未來利益最大化呢？1新盤，越來越受歡迎了？2023年的樓市熱度，可以說是冰火兩重天。開年的3-4月，北京樓市成交量非常火爆，最高的一個(gè)月二手房成交4萬套。但進(jìn)入5月，熱度褪去，曾經(jīng)唱衰的言論就又回來了。有人問：二手房沒人買了，是不是因?yàn)槭忻嫔侠掀菩√?，大家都去買新房了？是，但也不是。兩極分化，是北京樓市的整體走向，不分新房和二手房。在新房內(nèi)部，也有兩極分化。從1-5月份新房網(wǎng)簽榜單來看，目前居于前列的是去年底及今年一季度開盤就幾乎售罄的豪宅項(xiàng)目，中信城四期（中海都闕臺）、北京城建天壇府、信達(dá)東外39號等。北京前5月成交量中，1000-3000萬總價(jià)的房，同比上漲43%，3000-5000萬的同比上漲高達(dá)94%，強(qiáng)壓其他一線城市?？梢?，即便是新房，也是高端品質(zhì)新房更受歡迎。其實(shí)現(xiàn)在新房受歡迎，主要得益于2020年底對房企的嚴(yán)打政策，“三道紅線”限制房企貸款、后期的“保交樓”指令和“現(xiàn)房銷售”，篩掉了一批資金鏈不足的房企，留下的，還能在市場上運(yùn)轉(zhuǎn)的樓盤，背后都有國企做背景，資金力量雄厚。此外，那幾年的土拍，由于房企沒錢，很多企業(yè)拿地都是底價(jià)拿的，按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，房子定位中高端，怎么都是賺的，所以現(xiàn)在房子的品質(zhì)也大差不差。但到了2023年，當(dāng)年那波新房紅利，已經(jīng)在逐步消退，三年后的今天，土拍格局變了。23年后，格局變了剛剛北京六月前3場土拍結(jié)束。共攬金355億，近40家房企參與，整體溢價(jià)率達(dá)到15%左右，刷新了近幾年來的熱度。15日，海淀雙新村的兩塊地，有30多家房企哄搶，順義的地塊也有20多家競拍，最后全部進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。16日，36家房企及聯(lián)合體參與競拍3快遞，最終2宗“雙觸頂”、1宗溢價(jià)成交。華潤、城建、中鐵建、中鐵、保利、中海、金茂等房企紛紛參與其中，場面異常激烈。房企不是做慈善的，在市場行情消退、北京樓市遇冷的背景下，為什么開發(fā)商要熱情搶地？原因只有一個(gè)——有利可圖。目前，北京市場老破小數(shù)量眾多，優(yōu)質(zhì)次新房稀缺，甚至很多人有新房情結(jié)，能買新房絕不買二手房，這些對于開發(fā)商來說，的確是機(jī)會。但到了2023年，開發(fā)商拿地價(jià)格絲毫不減，指導(dǎo)價(jià)也越來越高，開發(fā)商要賺錢，只會將價(jià)格和成本平攤到消費(fèi)者身上。畢竟，新房包括的不僅僅是房價(jià)，還有開發(fā)商的營銷費(fèi)用。從這個(gè)角度來看，未來幾年，北京的一二手房倒掛時(shí)代，真的要結(jié)束了。3市場巨變，如何選房更穩(wěn)？其實(shí)，任何一個(gè)“好城市”（有房產(chǎn)投資價(jià)值的城市）的房價(jià)走勢都符合ABC三段論。A段：穩(wěn)漲/飆漲；B段：橫盤/冷清；C段：繼續(xù)回漲。ABC的銜接處，未必存在100%準(zhǔn)確的信號，原因在于：一個(gè)城市的房價(jià)，由該城市的真實(shí)通脹率決定，且與該率同步，形成“回歸效應(yīng)”。聊到這里，海峰更愁了，他問：那我是不是得抓緊時(shí)間買新房？不急。當(dāng)下這個(gè)情況，無論是新房還是二手房，都得梳理出最核心的要點(diǎn)，那就是要買具有稀缺性的房子。什么是有稀缺性的房子？目前決定北京房子的稀缺度的要素，可按照以下排名：產(chǎn)業(yè)>交通>流通性>圈層>居住品質(zhì)>學(xué)區(qū)如果這五項(xiàng)都有，那就是最稀缺的資源，幾乎無可匹敵，比如陽光麗景，比如中信城四期。所以購房者想在當(dāng)下的市場中買房不踩坑，不應(yīng)該把新房和二手房作為對立標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)該先看有保值增值能力的區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，去選擇居住品質(zhì)更好的樓盤。而從這個(gè)角度看，新房的確有的選，卻很少。比如海淀清河，板塊的保值增值能力很強(qiáng)，但區(qū)域內(nèi)沒有新房。又比如新北苑區(qū)域，內(nèi)部有天潤福熙大道一個(gè)新房項(xiàng)目，均價(jià)12萬/平，但區(qū)域內(nèi)2014年的次新房潤澤公館，均價(jià)才9萬/平。相比之下，也是二手房更劃算。所以對于海峰的困擾，可以重新梳理下購房需求。他在亞運(yùn)村上班，如果想買新房，可以選擇海淀或者望京附近有產(chǎn)業(yè)的新盤，未來還有一定的保值增值能力，但上班相對較遠(yuǎn)。如果沒有新房情懷，二手房可以選擇亞運(yùn)村、亞運(yùn)村小營、太陽宮幾個(gè)區(qū)域的次新房，兼顧居住屬性和保值增值能力。以上這三個(gè)區(qū)域，漲幅靠前的小區(qū)包括潤楓德尚苑、慧忠北里、陽光新千線、安馨家園、千楊樹、榮尊堡國際俱樂部公寓、萬方景軒、康斯丹郡、小營路5號、育慧里二區(qū)、冠城大通瀾石等。如果看重漲幅，亞運(yùn)村還有更充裕的上調(diào)空間（太陽宮上一波漲幅太高）；如果看重房齡，那么太陽宮2010年左右的房子，更適合他。回顧過往和國際一線城市的樓市發(fā)展歷程，每一次回調(diào)，對于購房者來說都是一次機(jī)會。如果一個(gè)中國大陸的一線城市房價(jià)還會不會漲，無異于問一個(gè)10歲的孩子，身高還會不會長高一樣。因此，我們并不“十分”關(guān)心短期數(shù)據(jù)、限購限貸政策調(diào)整，它們只是催化劑。我們只關(guān)心：時(shí)機(jī)+標(biāo)的+信號驗(yàn)證。提示：公眾號平臺更改了推送規(guī)則，如果不想錯(cuò)過精彩文章，記得讀完點(diǎn)個(gè)“贊”、點(diǎn)個(gè)“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時(shí)間出現(xiàn)在你的訂閱列表里！

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