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內(nèi)容來源：子木聊房

昨天北京一個讀者跟我哭訴，聽別人說北京樓市要完蛋，嚇得自己第二天下調(diào)報價100萬甩盤，結(jié)果純純賣虧?，F(xiàn)在氣得自己連覺都睡不著。月有陰晴圓缺，市場有冷熱交替。這段時間，對北京樓市利空輿論比較多。比如我最近看到一篇文章，稱：5月北京二手房網(wǎng)簽成交量為12982套，比今年3月22305套的高點成交量減少了9300多套，相較于4月環(huán)比37.3%的跌幅，腰斬。二手房最新掛牌數(shù)已超過12萬套+，高位。買的人變少，賣的人變多。供需失衡，北京樓市搖搖欲墜，結(jié)尾處再升華一下，北京都這樣了，全國豈不難矣？一些網(wǎng)友響應(yīng)，言之有理，拍手稱快。這數(shù)據(jù)的確是真的，但事實上，還需要仔細(xì)推敲。12982套，不能說好，但也不至于差，相當(dāng)于去年的平均月銷水平，橫向比較5月國內(nèi)其他城市，也是老大哥水準(zhǔn)。而對于庫存來講，我找的朋友做深度檢索，12萬套二手房，超過20年房齡的老房子，占了一多半。而1-5月上架的新增掛牌二手房中，老房子占比高達(dá)72.3%。為什么突然涌現(xiàn)出這么多老房子？一方面，就是我年前所說的，北京疫情走了很多老人，這些老房子，子女不愿意住，租也沒幾個錢，不如甩手變現(xiàn)。另一方面，大量北京業(yè)主想借年后這波行情，置換改善，搶一波周期，結(jié)果剛需跟不上，老房子形成了踩踏。在之前的文章里，我曾重點強調(diào)過，北京老破小能出盡出。整個城市都在拉骨架，到處都是新區(qū)，地鐵打平了資源獲取效率，外圍區(qū)域生活配套增速迅猛，而新一代購房者又偏年輕化?，F(xiàn)在跟過去不同，里面有的外面有，里面沒有的外面還有，東南西北4-5環(huán)已經(jīng)成為了黃金居住帶。同樣600萬，三環(huán)的老破小VS五環(huán)外的新房，年輕人對后者，眼睛都不會眨一下。最重要的是前段時間，北京宣布，拆遷退出歷史舞臺，這意味著老破小集群的板塊會持續(xù)性老化。倒不會出現(xiàn)美國大都市那種市中心空心化趨勢，但除了核心產(chǎn)業(yè)板塊外，其他地方，政府很難愿意花大價錢更新優(yōu)化。北京樓市的分化，是國內(nèi)任何一個城市都無法比擬的。購房者開始追求生活配套的“高級感”，追求相對“低密”的生活環(huán)境，更追求“新”。這個從新房市場就能看出來。2023年1-5月北京新房共成交22782套，同比上漲46.6%。這個數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超去年同期，即使在5月份，也只環(huán)比下跌了19%左右，比二手房要好太多。5月份，幾個新入市的新板塊剛需盤都賣得非常好，比如石景山越秀·天玥，開盤熱賣18億，成績亮眼，順義北京城建星譽BEIJING、亦莊豐禾嘉會均首批房源售罄。豪宅自然也被熱搶，中信城四期1-5月銷售額97.69億元，已經(jīng)逼近百億，北京城建天壇府、信達(dá)東外39號都在榜單前列。

北京前5月成交，1000-3000萬，同比上漲43%，3000-5000萬同比上漲高達(dá)94%，強壓其他一線城市。

這再次證明，北京不缺有錢人，缺的是好房子。

另一個關(guān)注點是北京土拍。

剛剛北京六月土拍結(jié)束。共攬金355億，近40家房企參與，整體溢價率達(dá)到15%左右，刷新了近幾年來的熱度。

15日，3塊地，兩塊雙新村海淀的，都是30多家房企哄搶，順義的地也有20多家競拍，最后全部進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。

16日，3塊地，共吸引了36家房企及聯(lián)合體參與競拍，最終2宗“雙觸頂”、1宗溢價成交。華潤、城建、中鐵建、中鐵、保利、中海、金茂等鏖戰(zhàn)數(shù)小時。

上半年最大的贏家，要屬越秀。

2月，其先是溢價15%摘下了石景山蘋果園地塊，又搖中了昌平信息園二期地塊，加上昨日所得，3宗地累計斥資超138億元。

進(jìn)京3年不到，這位新玩家靠實力+運氣，完成了對北京市場的多維布局。

通過北京6月土拍，我們需要思考幾件事：

1、行情這么冷，為什么北京開發(fā)商還能有如此高漲的搶地?zé)崆椋?/p>

如果單方面認(rèn)為是放出四季青和亦莊X47R1，這樣的王炸地塊，來刺激樓市預(yù)期，有些單薄。

問題是順義、石景山廣寧村地塊這樣的非熱門地塊，也跑出了較好的成績。

要知道這些開發(fā)商都是卷王之王，是經(jīng)歷過黑夜的幸存者……

2、這次土拍，北京加碼競“現(xiàn)房銷售”“超低能耗建筑面積”和“高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)”。

其實暗含的深意是，北京對綠色科技住宅的呼應(yīng)，好的住宅是符合時代主題的，是簡約富有新意的的，起碼是保證人居基礎(chǔ)舒適性的。

這跟前幾年的限競房慘狀，形成強烈的對差。

3、地價絲毫不減，指導(dǎo)價越來越高，即使是不如之前的地塊，依然賣出了更高的價格，這其實從土地市場傳導(dǎo)信心，有意在穩(wěn)住樓市整體價格體系，達(dá)到反向刺激的效果。

對于北京購房者來說，一定盡可能買到房屋的稀缺性。

地段是一種稀缺，“新”也是一種稀缺。

海淀，這兩年為什么漲幅大于朝陽，甚至海淀的剛需房都壓朝陽改善一頭。

這是因為海淀產(chǎn)業(yè)動力太強了，現(xiàn)在的碼農(nóng)未來依舊是搞AI的城市精英，北大清華高材生直通對口輸出高階購房者。

再加上海淀供應(yīng)稀缺，新盤屈指可數(shù)，這樣的地方冷市抗跌，熱市易漲，對其他區(qū)域是一種碾壓態(tài)勢。

現(xiàn)在對北京來說，其實最大的隱憂還是人口結(jié)構(gòu)和市場產(chǎn)品的錯配。

好房子、新房子不如有錢人多，改善市場長期向好。

小房子、老房子庫存大，剛需人口又處于停滯甚至衰退的狀態(tài)，長期橫盤甚至向下。

北京住宅，根據(jù)歷史，可以劃分為三類：

1、步梯房（老破小）

2、電梯+物業(yè)（改善）

3、綠色、科技、玻璃幕墻（豪宅）

這三代產(chǎn)品之間已經(jīng)形成了極強的割裂感，隨著工業(yè)技術(shù)的升級，老破小徹底淪為底層剛需住房，玻璃幕墻會成為標(biāo)配，人居需求會持續(xù)上升。

根據(jù)北京2023年土地規(guī)劃，今年預(yù)計釋放73宗住宅用地，目前已經(jīng)推出13宗，接下來還有60宗，產(chǎn)品會較之前有一個大的提升。

如果用2017年和2023年比，現(xiàn)在的性價比反而更好一些。

最后多說一句。

這篇文章，并不是倡導(dǎo)買房，而是一定要探索幣的兩面性，不能被“小作文”帶節(jié)奏。

北京5月數(shù)據(jù)的滑坡，是需求階段性釋放結(jié)束、傳統(tǒng)淡季、經(jīng)濟數(shù)據(jù)預(yù)期下滑，多因素合力導(dǎo)致的，而不是莫名其妙的滑鐵盧。

這注定會有短暫的回調(diào)周期，但長期來看，土地預(yù)期+扎實的購買力，北京樓市依然穩(wěn)健。

而且北京還有很多張牌沒有打，比如取消認(rèn)房認(rèn)貸，利率下調(diào)到全國平均，取消購房資格……

作為全國救市的最后一環(huán)，接下來政策解綁，甚至出臺刺激政策概率的非常大。

我一直認(rèn)為，北京這種城市，每一輪回調(diào)都是機會，把握好資產(chǎn)屬性和地段價值，不用過分擔(dān)憂。

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