這幾天銀行的朋友忙得要死。

【資料圖】

問(wèn)他在忙什么？他說(shuō)：降息了，客戶都穩(wěn)不住了，給客戶找優(yōu)化方案呢。

山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，大動(dòng)作要來(lái)了。

6月13日，央行開展20億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率為1.90%，較此前利率下調(diào)10bp。

這是時(shí)隔近10個(gè)月，央行今年首次調(diào)降OMO利率。背后的信號(hào)不言而喻——保經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)增長(zhǎng)。

回顧過(guò)去10年，每每降息，都是通過(guò)寬松的貨幣政策全力拼經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)和投資的表現(xiàn)。

6月8日，六大國(guó)有銀行集體下調(diào)存款掛牌利率，降幅在5-15bp，其中3年期和5年期的定期存款利率下調(diào)幅度最大，達(dá)15bp，主因當(dāng)前居民和企業(yè)存款定期化趨勢(shì)導(dǎo)致銀行負(fù)債端承壓。

本輪下調(diào)存款利率，一方面將緩解銀行的凈息差壓力，截至2023年一季度，商業(yè)銀行凈息差為1.74%，較上年年末下降17bp，跌破1.8%的警戒線。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：銀行不讓你放錢了，你把錢存銀行，不光賺不到錢，加上通貨膨脹算下來(lái)甚至是虧的。這時(shí)候你手里的幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)，還想放在銀行嗎？

大部分人的選擇都是：不放了，要么放股市，要么放樓市，或者找一個(gè)偏門的投資渠道把錢花出去。

因?yàn)橘嵾^(guò)錢的人都知道，錢，是需要流動(dòng)的，是需要繼續(xù)生錢的。否則你辛辛苦苦賺的錢，就會(huì)被時(shí)代稀釋。

疫情之后的疤痕效應(yīng)，企業(yè)和居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，主動(dòng)去庫(kù)存周期，房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，美歐銀行業(yè)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)新一輪衰退風(fēng)險(xiǎn)....一系列悲觀的市場(chǎng)表現(xiàn)讓大家的風(fēng)險(xiǎn)偏好降到最低。

上半年大家的態(tài)度已經(jīng)非常明顯了，就是兩個(gè)字：保守。

保守的存錢、保守的花錢、保守的工作。青年失業(yè)率達(dá)到20.4%，沒人再喊著創(chuàng)業(yè)了，甚至曾經(jīng)一度被年輕人認(rèn)可的超前消費(fèi)，也已經(jīng)成了不知道什么時(shí)候會(huì)爆的雷點(diǎn)。

而所謂寬松的貨幣政策，就是基于這個(gè)基礎(chǔ)邏輯，從降息開始，讓錢流入市場(chǎng)，刺激經(jīng)濟(jì)回暖。

隨著4-5月經(jīng)濟(jì)快速回落，此次降息釋放了明確信號(hào)。預(yù)計(jì)下半年，貨幣政策寬松和財(cái)政政策擴(kuò)大內(nèi)需的力度將繼續(xù)加大。

降息的目的，是救市。

回顧過(guò)去20年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的黃金時(shí)代是由無(wú)數(shù)個(gè)短期組成了。

工業(yè)改革、城市建設(shè)、加入WTO、申奧成功、進(jìn)軍高精尖產(chǎn)業(yè)，每一個(gè)短期內(nèi)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，都決定了未來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展走勢(shì)。

如果短期的問(wèn)題得不到解決，那么對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展走勢(shì)，影響巨大。

這就是為什么一定要救市的原因，要救經(jīng)濟(jì)，救股市，救樓市。

給大家信心，讓大家進(jìn)入市場(chǎng)，干起來(lái)，而不是所有畢業(yè)生都悶著頭去考編制。

之所以在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)降息，主要有兩個(gè)原因：

1、疫情開發(fā)之后，近期是經(jīng)濟(jì)二次探底。

永遠(yuǎn)不要小瞧房地產(chǎn)，2023年4-5月，房地產(chǎn)銷售快速下滑，直接帶來(lái)的結(jié)果就是經(jīng)濟(jì)二次探底，股市樓市雙雙低迷，就業(yè)信心再次下滑，美聯(lián)儲(chǔ)加息放緩，這些都是國(guó)內(nèi)降息的重要窗口，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，逆周期發(fā)力，把錢花在刀刃上。

2、年中重要節(jié)點(diǎn)，具有信號(hào)意義。

每次大規(guī)模調(diào)控，都不是一道文件能解決的。

去年的降息、樓市調(diào)控，都是在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)先放出一個(gè)試探信號(hào)，再接連記到核心重磅政策。

2023年年初北京市場(chǎng)的改善需求激增，就和去年年底換房退稅、接力貸放松政策有關(guān)。

也就是說(shuō)，下半年的政策，在路上。

6月以來(lái)，部分二線城市已經(jīng)開始自救了，青島推出限售放松、非限購(gòu)區(qū)域首付比例調(diào)整、棚改貨幣化安置和房票政策等穩(wěn)樓市組合拳，蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付。

可見，中央再次給地方放權(quán)了，讓大家按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，盡快化解房地產(chǎn)行業(yè)困境。所以幾年前出臺(tái)的限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)也要在這幾年適時(shí)放開了，支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。

目前預(yù)計(jì)，未來(lái)將從幾個(gè)角度利好樓市：

1、下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求，下調(diào)首套房貸款利率以支持首套剛需，對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼；

2、放開二線城市外地首套購(gòu)房限制，降低交易稅費(fèi)，改變過(guò)嚴(yán)的限購(gòu)限貸限價(jià)措施、恢復(fù)到正常市場(chǎng)狀況；

3、支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過(guò)戶”等便民善政；

4、通過(guò)“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉”等構(gòu)建新模式。

具體到北京，目前北京正處于極端分化狀態(tài)。

我們近期的客戶基本分為兩類，要么是1500萬(wàn)以上的改善群體，要么是600萬(wàn)左右的剛需群體。

人多的地方，總是非常卷。

剛需群體卷的，是盡可能在北京這12多萬(wàn)套掛牌的房子里選一套物美價(jià)廉、保值增值的房子，這個(gè)難度很大。

而1500萬(wàn)以上的改善群體卷的，是如何搶到市場(chǎng)上為數(shù)不多的三居室、四居室，實(shí)現(xiàn)圈層和資產(chǎn)的躍升。

對(duì)于600萬(wàn)左右的剛需群體，我們相對(duì)更推薦朝陽(yáng)區(qū)的朝青、常營(yíng)、北苑、東壩、四惠等板塊；

對(duì)于1500萬(wàn)以上的群體，我們更推薦東西城的次新，海淀萬(wàn)柳、清河、上地等區(qū)域的次新房，朝陽(yáng)區(qū)望京、雙井等有產(chǎn)業(yè)優(yōu)地段的次新改善房。

最近兩個(gè)月的客戶感慨：雖然600萬(wàn)和1500萬(wàn)這個(gè)數(shù)字不少，但想在當(dāng)下的樓市，北京買一套能保值增值的核心資產(chǎn)，非常難。

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